租的房子冬天漏风、暖气不热，我能拒付租金吗？

案情回顾

2021年5月11日，出租人小凡与承租人小刘签订房屋租赁合同，约定租赁期限一年，对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，承租人应及时通知出租人修复，出租人应在接到通知后的10日内进行维修，逾期不维修的，承租人可代为维修，费用由出租人承担，因维修房屋影响承租人使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。

后小凡因小刘拖欠支付租金将其诉至法院，要求解除合同、支付租金、违约金及其他损失。小刘主张涉案房屋因窗户漏风、暖气不热无法正常使用。2022年1月8日，小刘通知小凡对涉案房屋进行维修。当天，小凡对窗户进行了打胶密封。1月22日，小凡对涉案房屋内的暖气进行了加装。小刘主张，维修后房屋室内温度还是没有达到18度，之后又调试了很多天才勉强达到了18度。

法院裁判

一审法院经审理认为，根据在案证据及当事人陈述，小凡对涉案房屋存在的问题及时进行了维修，涉案房屋可以正常使用，故对小刘的抗辩意见不予采纳。小刘不服一审判决，主张小凡未尽到维修义务构成违约，提起上诉。

北京三中院经审理认为，小刘入住前应对涉案房屋进行审慎检查，而其在2022年1月8日前亦未提出过异议。收到通知后，小凡履行了维修义务，并不存在涉案房屋严重不符合合同约定或影响小刘安全、健康的情况，且温度的测量受测量位置、周围环境等多种因素影响，小刘提交的证据不足以证明涉案房屋在加装暖气后温度仍不达标。故驳回小刘的上诉请求，维持原判。 

《民法典》第七百一十二条规定：出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。《民法典》第七百一十三条规定：承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。

根据相关法律规定，在租房过程中，如果房屋出现非因承租人自身原因造成的损坏，承租人可以要求出租人进行维修，出租人应当在接到维修通知后的合理期限内履行维修义务。特殊情形下，如果房屋出现的问题严重到无法正常使用或无法实现合同目的的程度，承租人可以要求解除合同并赔偿如有的经济损失。

需要注意的是，实践中，有承租人以出租人拒绝履行维修义务为由拒不支付租金，由于支付租金的主合同义务与维修的瑕疵担保义务不构成对待给付关系，亦不足以产生同时履行抗辩权，故此种情形法院往往不会支持承租人的请求。

律师提示

房屋租赁合同系继续性合同，房屋在长期使用过程中难免出现损坏或故障。在签署租赁合同前，承租人应到场实地对房屋及屋内家具进行检查，并留存经出租人签字确认的书面记录。

在租赁过程中，如出现损坏故障，应及时通过拍照、视频等方式做好记录，并及时与出租人沟通。对于出租人迟迟拖延回应或拒不维修的，可以自行进行维修并保存好支出维修费用的相应票据，要求出租人承担或抵扣租金。

（来源：山东高法）