律师观点分析

上诉人许XX因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区XX（2015）西民初字第8938号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。许XX之委托代理人李XX、北京市XX之委托代理人徐XX到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
2015年3月，北京市XX（以下简称XXX）诉至原审法院称：我社自北京XX公司（以下简称×××公司）承租了位于北京市西城区×××17号房屋（以下简称涉案房屋）后，于2012年8月31日与许XX签订了《房屋租赁合同》，约定我社将涉案房屋租赁给许XX使用，租期自2012年9月1日至2014年8月31日，每月租金9000元。现租赁合同已到期，但许XX却一直霸占涉案房屋，并拒绝支付房屋使用费。我社诉至法院请求：1、请求法院判令许XX将涉案房屋腾空并返还给我社。2、请求法院判令许XX向我社支付自2014年9月1日至实际腾房之日止的房屋使用费（每月按人民币9000元计算，至2015年2月28日的房屋使用费为45000元）。3、诉讼费由许XX承担。
许XX辩称：我与XXX没有签订过租赁合同。我是与赵X签订的租赁合同，赵X也起诉过，后来撤诉了。XXX确是承租的×××公司的房屋，并且XXX与×××公司之间的协议约定了XXX不得转租。我认为XXX是恶意将房屋转租给我。我从2006年开始承租涉案房屋，并对房屋进行了装修。我现在不同意返还房屋给XXX。如果我不能返还房屋对XXX造成了损失，也是赵X造成的。对于房屋使用费，XXX从×××承租的时候只有4500元，赵X转租给我收取9000元。我不同意以9000元支付房屋使用费。我与XXX之间是事实上的租赁关系，XXX也没有向我主张收回房屋。XXX收回房屋会对我造成损失，故不同意XXX的全部诉讼请求。
许XX反诉称：自2006年起，我就承租涉案房屋，开办恒超珠宝店铺，在此多次装修，投入大量资金，要求XXX补偿我的装修损失6.3万元。
XXX针对许XX的反诉辩称：许XX对房屋确实进行了装修，但是未经我社同意，并且双方在租赁协议中也没有约定。因此，我社不同意支付许XX主张的6.3万元装修损失费用。
原审法院经审理认为：XXX的投资人赵XX表示赵X与许XX签订的《租赁合同》都予以追认并认可其效力。许XX与赵X签订的《租赁合同》不违反法律法规的强制性规定，且系许XX与赵X的真实意思表示，故该《租赁合同》系有效合同。该合同名义上的出租人系赵X，实际上的（隐名）出租人系XXX。许XX自2006年开始使用涉案房屋的合法依据，是其与赵X签订的《租赁合同》。赵X曾以租赁合同纠纷起诉过许XX，并向许XX披露了签订《租赁合同》的委托人系XXX的投资人赵XX，许XX由此抗辩赵X不是该房屋租赁合同案件的适格原告，并认可其与XXX之间存在房屋租赁合同关系，故许XX应当依据《租赁合同》的约定向XXX履行自己的义务。许XX应当明知《租赁合同》至2014年8月31日到期，故许XX抗辩XXX与其之间系事实租赁合同关系的陈述理由，法院不予采纳。许XX应当在《租赁合同》到期后，自觉履行后合同义务。
XXX与×××公司签订的合同虽然约定XXX未经×××公司同意不得转租涉案房屋，但该约定系XXX与×××公司的约定，与XXX、许XX之间的该纠纷并非同一个法律关系。
由于XXX与许XX之间租赁合同的租期自2012年9月1日至2014年8月31日，现《租赁合同》约定的租赁期间已经届满，故对XXX要求许XX腾房的诉讼请求，法院予以支持。由于许XX自2014年9月1日至今占用XXX房屋已无合同依据，现XXX要求许XX支付未腾房期间的房屋使用费的诉讼请求，法院予以支持。由于许XX在租赁房屋期间的租金为每月9000元，现XXX比照租金标准要求许XX支付房屋使用费并无不当，对此法院亦予以支持。
关于许XX反诉要求XXX补偿装修损失6.3万元一节，由于许XX未提供证据证明该装修经过了XXX或其委托人的同意，且该装修亦不在本案《租赁合同》约定的租期之内，双方前期签订的租赁合同已经履行完毕，故对许XX的反诉请求，法院不予支持。据此，原审法院于2015年7月判决：一、自判决生效之日起七日内，许XX将北京市西城区×××十七号的门面房（共计十九点八平方米）腾空，交北京市XX收回。二、自判决生效之日起七日内，许XX按照每月九千元的标准，向北京市日月兴鑫图片支付北京市西城区×××十七号门面房（共计十九点八平方米）自二○一四年九月一日起至实际腾房日止的房屋使用费（目前截至二○一五年六月三十日的数额为九万元）。三、驳回许XX的反诉请求。
判决后，许XX不服，上诉至本院称：XXX无权要求我返还涉案房屋及向其支付2014年9月1日至实际腾房之日止的房屋使用费，因为×××公司与XXX之间的租赁合同已于2015年4月解除，并与案外人北京×××商贸有限公司就涉案房屋另行签订租赁合同，自×××公司与XXX之间的租赁合同解除之日起，XXX便不是涉案房屋的承租人，对涉案房屋不再享有任何权利，一审法院认定事实不清，请求二审法院撤销原判，驳回XXX全部诉讼请求；依法改判支持许XX反诉请求，由XXX赔偿许XX装修损失63000元；诉讼费由XXX承担。XXX同意原审判决。
经审理查明：XXX成立于2001年，赵XX系该社投资人，与赵X系父子关系。XXX的经营场所位于涉案房屋，该房屋系XXX自×××公司承租。原审庭审中，XXX提供了与×××公司连续签订的三份房屋租赁协议及合同（约定：未经×××公司同意XXX不得转租房屋）。租赁期限自2010年9月1日延续至2015年8月31日。由于赵XX年事已高，多年来赵XX将XXX委托其子赵X经营管理。XXX表示赵X与许XX签订的《租赁合同》，都予以追认并认可其效力。
2012年8月31日，赵X在经营管理XXX期间，受XXX委托以个人名义（合同甲方）与许XX（合同乙方）签订了《租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，租期自2012年9月1日至2014年8月31日，租金每月9000元。合同到期后，双方未就涉案房屋续签合同，许XX未腾退涉案房屋，亦未支付房屋使用费。对此，赵X曾在北京市西城区XX起诉许XX房屋租赁合同纠纷一案。该案在庭审中，赵X向许XX披露了签订《租赁合同》的委托人系XXX的投资人赵XX，许XX由此抗辩赵X既非涉案房屋的所有权人，亦非涉案房屋的承租人，不是房屋租赁合同案件的适格原告，赵X因此撤回起诉。
原审庭审中，许XX表示认可与XXX之间存在事实上的租赁合同关系，但由于XXX没有提前通知腾房，XXX从×××公司承租的该房屋租金只有4500元，故不同意XXX要求其腾房并自2014年9月1日至实际腾房日按照每月9000元的标准支付房屋使用费的诉讼请求，并提出反诉要求XXX补偿《租赁合同》约定的租期之前的装修损失6.3万元。
另查，许XX反诉要求XXX补偿装修损失，提供了相关票据，其中2006年装修费票据3.53万元、2007年维修费票据0.18万元、2009年装修费票据5.82万元、2012年维修费票据0.3万元。许XX表示现只对2007年维修费、2009年装修费、2012年维修费向XXX主张补偿，共计6.3万元，但这些票据的开票日期均不在《租赁合同》约定的租赁期间。对于租房和装修问题，许XX表示自2006年开始就一直同赵X接触，双方协商承租涉案房屋问题。并陈述赵X同意其装修涉案房屋，但是未提供任何证据。XXX认可许XX在2006年就开始承租涉案房屋，但表示双方当时签订的合同已经履行完毕，不存在纠纷，且XXX和赵X从未同意许XX对涉案房屋进行装修事宜。原审庭审中，法院要求双方提供2006年至2012年期间的租赁合同，以确定双方对租赁房屋装修事宜的约定，但双方均未能提供该期间的合同。双方表示2006年至2012年期间的租赁合同与赵X与许XX在2012年8月31日签订的《租赁合同》内容基本一样，其中对于许XX的装修问题并无约定。
本院审理中，许XX提交了一份×××公司与北京×××商贸有限公司就涉案房屋签订的房屋租赁合同及房屋交付确认书，显示涉案房屋自2015年7月1日起至2017年6月30日止由北京×××商贸有限公司承租，×××公司于2015年7月1日将涉案房屋交付给北京×××商贸有限公司，以此证明许XX无需向XXX腾退涉案房屋。二审期间，许XX向本院申请调取×××公司向XXX送达解除×××公司与XXX双方租赁合同的通知，以证明XXX无权向许XX主张占用费。本院依申请向×××公司调取了关于解除房屋租赁合同的函及签收人为赵X的×××集团物业资产部文件移交登记表，×××公司还向本院出具了关于涉案房屋收回的说明。XXX认可×××公司与北京×××商贸有限公司就涉案房屋签订的房屋租赁合同的真实性；认可收到关于解除房屋租赁合同的函，但不认可×××公司与XXX之间的租赁合同已解除；对×××公司关于涉案房屋收回的说明不发表意见。二审庭审中，XXX称因其与×××公司就涉案房屋的租赁合同已到期，故不再要求许XX向其腾退涉案房屋。
另查，现涉案房屋于2015年7月1日起，由许XX以北京×××商贸有限公司名义使用。
上述事实，有当事人陈述、房屋租赁协议、房屋租赁合同、说明、证明信、装修合同、装修费票据、解除房屋租赁合同的函、×××集团物业资产部文件移交登记表等证据在案佐证。
本院认为：赵X于2012年8月31日与许XX签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。合同约定履行期限为2012年9月1日至2014年8月31日止，期限届满后，双方未续签合同，许XX继续使用涉案房屋未将房屋返还赵X，亦未交付合同到期后占用期间的房屋使用费。根据XXX的证明内容可知，赵X系受XXX委托，为其出租、管理涉案房屋，现赵X因许XX的原因无法向XXX履行相应义务，赵X已向XXX披露了承租方为许XX，依据《中华人民共和国合同法》第四百零三条规定，XXX可行使赵X对许XX享有的权利，向许XX主张返还涉案房屋及支付房屋使用费。《租赁合同》到期后，双方未就涉案房屋续签合同，许XX理应交还房屋。现许XX仍对涉案房屋继续占有使用，故其应向XXX支付实际占用期间的房屋使用费。关于许XX所称×××公司与XXX之间的租赁合同已解除的问题，XXX虽认可收到×××公司解除房屋租赁合同的函，但并不认可产生解除合同的法律效果，因涉及案外人，故关于×××公司与XXX之间的租赁合同是否解除，在本案中不宜认定，可由XXX与×××公司另行通过合法途径确认。根据已查明事实，×××公司与北京×××商贸有限公司2015年7月1日就涉案房屋签订了房屋租赁合同，许XX已于2015年7月1日将涉案房屋交还×××公司，×××公司亦于同日将涉案房屋交付给北京×××商贸有限公司实际使用。可以认定许XX实际占用涉案房屋至2015年6月30日止，故许XX应向XXX支付自2014年9月1日至2015年6月30日期间的房屋使用费。使用费标准参照合同约定的租金标准。关于许XX向XXX返还涉案房屋的问题，因XXX在二审庭审中明确表示不要求许XX向其腾退涉案房屋，且涉案房屋已实际返还给×××公司，故房屋现已无需返还。关于许XX要求XXX补偿其对涉案房屋装修费用的反诉请求，因合同系到期自然终止，装修费应已摊销完毕，故许XX要求XXX补偿装修费的请求，于法无据，本院不予支持。综上，原审法院认定事实有误，本院依法予以改判。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、四百零三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持北京市西城区XX（2015）西民初字第8938号民事判决第三项；
二、撤销北京市西城区XX（2015）西民初字第8938号民事判决第一项；
三、变更北京市西城区XX（2015）西民初字第8938号民事判决第二项，自本判决生效之日起七日内，许XX向北京市XX支付北京市西城区×××十七号门面房（共计十九点八平方米）自二○一四年九月一日起至二○一五年六月三十日止的房屋使用费九万元；
四、驳回北京市XX其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1137元，由许XX负担1035元（于本判决生效后七日内交纳）、由北京市XX负担102元（已交纳）、反诉费687元，由许XX负担（已交纳）；二审案件受理费3650元，由许XX负担3445元（已交纳2300元，余款1145元于本判决生效后七日内交纳），由北京市XX负担205元（于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。