看到一份来自人民法院案例库的判决，讲的是外省某市一家房地产公司，因为宣传册里写“集中供暖”，结果交房后业主发现根本没集中供暖设备，被市场监管局认定虚假广告罚了款。公司不服气，一路告到省高院，最后还是败诉。
这个案子最有意思的地方有两个：一个是什么叫“对购买行为有实质性影响”；另一个是过了两年再处罚，到底算不算超过追责时效。这两个问题，放到刑事案件里也经常碰到。我今天就从刑事律师的视角，跟你拆解一下。
“实质性影响”不等于“决定性影响”：这个误解很多人都有
先看第一个争议点。这家公司的销售经理在庭审时反复强调：影响消费者购房的因素太多了，比如地段、户型、价格，集中供暖只是其中很小一个因素，怎么能说因为宣传册上写了“集中供暖”，就认定是虚假广告呢？
这个说法听起来好像有点道理，但法院的看法不是这样。法院明确指出：实质性影响强调的是影响客观真实存在，而不是要求影响是购买行为的决定因素或唯一因素。
换句话说，你不能说“他只是因为集中供暖才买的”，而是要看“集中供暖这个因素，是不是确实对他当时的购买决策产生了影响”。只要有证据证明，有这个因素在，就足够了。至于这个因素占多大比重，不影响认定。
这个逻辑在刑事案件里也经常用得上。比如诈骗罪，被害人是不是因为这个虚假陈述才付钱，不是看这个虚假陈述是不是唯一原因，而是看它是不是一个重要因素。
案子里，市场监管局调取了十一位业主的询问笔录，都明确说当时是因为看到有“集中供暖”才决定买的。这个证据已经足够了。
追责时效不是从广告发布那天算：这个时间点才是关键
第二个争议点更有意思。这家公司说：宣传册2016年9月发的，10月开盘后就不再发了，2019年1月才被举报，早就超过两年的追责时效了。
听上去好像也没错，广告发完就完了，怎么还能过两年再罚呢？
但法院的判决给出了一个非常关键的判断：虚假广告成立日，不等于广告发布日。对于预售商品房这类商品，广告内容的真实性需要购房者实际拿到房子之后，才能对比判断。所以，虚假广告的“成立日”，应该是购房者能够判断广告内容真伪的那一天。
在这个案子里，案涉楼盘2018年10月才开始交房，业主拿到钥匙、看到实际的地暖情况，才发现宣传册上写的“集中供暖”完全对不上。这时虚假广告才算真正成立。而业主在2019年1月就举报了，离交房才过了几个月，根本没有超时效。
这就涉及到一个实践中经常被忽略的问题：违法行为的“终了之日”怎么认定。在刑事案件中，类似的问题也很常见。比如一种违法状态是持续存在的，那么追责时效不是从最开始的行为发生时算，而是从这种持续状态结束那天算。
广告发布之后，如果一直不采取有效的更正措施，它的虚假内容就一直处于可以被传播、被利用的状态。直到消费者拿到商品、能够实际判断广告内容真假的那一天，这种“影响力状态”才算真正结束。
很多公司以为产品广告发出去，过了一两年就没事了，但如果你卖的是预售商品，或者广告内容需要购买者实际使用后才能判断真伪，那么追责时效的起算，就不是你发广告的那天，而是消费者能判断广告真假的那天。
这个案子虽然是行政领域的判决，但它传达出来的逻辑，在刑事领域同样适用。无论是企业还是个人，在做宣传、签合同、做承诺的时候，都要想清楚：你说的每一句话，都可能在未来被拿出来做对比。
而一旦被追责，不是你当时说了什么、什么时候说的，而是对方什么时候才知道你说了假的。
刑事案件最怕的不是涉案金额大，而是在不了解规则的情况下，错过了最关键的处理时机。如果当事人或家属对这类虚假宣传的后果还不清楚，可以把具体情况告诉我，我来帮你分析当前最紧迫的是什么。
叶斌律师，刑事辩护律师，浙江允道律师事务所主任，创始合伙人，执业十八年以来，专注刑事辩护领域，带领团队办理刑事案件超2000件，成功帮助上千名当事人争取到取保候审、不起诉、缓刑及罪轻判决。在诈骗罪、非法经营罪、开设赌场罪及卖淫类犯罪，销假类犯罪，性侵类犯罪，毒品犯罪等各类刑事案件有极其丰富的办案经验。团队承诺专业服务、追求有效辩护，在杭州有良好的口碑。
