资金困境下的“一房多卖”并不都是诈骗
在杭州执业这么多年，我见过不少当事人因为房产交易搞得焦头烂额，其中就包括“一房多卖”引发的纠纷。去年，我接触过一个与外省某市发生的案件类似的情况——房产公司为了融资，把已经作为借贷担保备案的房子再次卖给其他买房人。很多人听到“一房多卖”四个字，第一反应就是“肯定是诈骗”。但法律的判断不是这么简单。
在刑法里，能否构成诈骗罪，关键在于有没有非法占有的意图。如果只是因为资金链断裂、项目受限，导致没法履约，这更多属于民事违约问题，而不是刑事诈骗。最高法院的典型案例也曾明确，一房二卖通常作为合同纠纷处理，涉及的是违约责任与物权归属，而非直接上升到刑事犯罪。
所以，案件的定性不完全取决于行为表面看起来有多“过分”，而要深入审查行为背后的动机和资金流向。这也是辩护律师在此类案件中的切入点。
非法占有意图，才是诈骗罪的“门槛”
刚才提到的那个背景，让我们看到一个关键——不能因为行为结果严重，就认定是犯罪。比如临沂那起案件，房产公司负责人在资金紧张的情况下，将房子先作借贷担保，再签商品房预售合同。公诉人指控他们隐瞒备案事实，再将房产出售，属于合同诈骗。
但法院审理后发现，被告单位和个人在被害人出面质问时，曾多次协调沟通，甚至配合民事诉讼调解结案。他们并没有挥霍、转移款项，而是因为资金链断裂和资产被查封，导致无法履约或退款。这种情况下，主观上缺乏非法占有的故意，自然不符合诈骗罪的构成要件。
这就是我在办案中常说的——刑事案件的关键不只是“你做了什么”，而是“你为什么这么做”。没有主观故意，就很难跨过诈骗罪的门槛。
如何应对房产“一房多卖”纠纷
说了这么多，归根结底，对于当事人来说，面对类似纠纷时，第一要明确的是案件性质：是民事违约还是刑事诈骗？这直接决定应对路径。
如果证据显示当事人并无非法占有意图，有正常交易或融资背景，且款项并未被挥霍，应重点走民事解决途径，包括合同维权、物权确认、赔偿等。
如果存在资金挪用、隐匿、挥霍，并伴随捏造虚假事实、刻意欺骗等行为，刑事风险就会明显增加，需要尽早进行刑事辩护布局。
保留交易及沟通记录。包括合同、收据、邮件、聊天记录，这些都是判断意图的重要依据。
我常跟团队说，办这类案件就像解九连环，先得找到“第一环”——是否存在非法占有故意。这一步搞清楚了，后面的法律路径才会清晰。
房产“一房多卖”确实容易引发争议，但它并非天然就是诈骗。刑事与民事的界限，需要结合动机、行为过程、资金用途等多方面来判断。也正因为这样，在遇到这类纠纷时，冷静分析、及时取证、理清性质，才能找到真正的出路。
叶斌律师，刑事辩护律师，浙江允道律师事务所主任，创始合伙人，执业十八年以来，专注刑事辩护领域，带领团队办理刑事案件超2000件，成功帮助上千名当事人争取到取保候审、不起诉、缓刑及罪轻判决。在诈骗罪、非法经营罪、开设赌场罪及卖淫类犯罪，销假类犯罪，性侵类犯罪，毒品犯罪等各类刑事案件有极其丰富的办案经验。团队承诺专业服务、追求有效辩护，在杭州有良好的口碑。
