地产商如何保护自己的小产权房？

该案是一个典型的小产权房买卖合同纠纷，作为没有房产证房子，开发商和购房者因为房产证的问题僵持不下。在深圳饶律师的代理下，成功将该笔买卖合同予以撤销。对于这些经济仲裁，找对仲裁员很关键，其次，对相关专业要精通!

大致案情：房产建筑商承建一片房屋，但因为历史遗留问题，没有办法办理房产证，但已经对外出售，因为房产证无法办理，过户就没有办法处理，购房者的房款一直没有付清，现开发商要把房子收回来，购房者不同意。原因是：开发商未能在一年半内办理好房产证，且在产权申报时，另行安排第三人申报且不予确认被申请人的申报。

深圳饶律师分析该合同，发现该合同签订后，开发商积极履行，在合同签订当天就将涉案房屋交付给购房者占有、使用。同时积极去办理房屋登记、备案、过户等手续。但是购房者在合同签订后的第十一个月就停止支付剩余房款，离双方约定的办理房产证的时间还有半年之多。根本不存在“没有办理房产证而停止付款”一说。

另外，本案的焦点问题之一是：涉案房产转让合同有效、无效还是效力待定?

根据相关法律法规的规定，合同的效力问题，

1、有效合同，是指依照法律的规定成立并在当事人之间产生法律约束力的合同;

2、效力待定合同是指合同虽然已经成立，但因其不完全符合有关生效要件的规定，因此其效力能否发生，尚未确定，一般须经有权人表示承认才能生效。

3、无效合同是指合同虽然成立，但因不具备法定的生效要件，法律不予承认和保护的合同。《合同法》第五十二条规定了五种无效合同的情形，其中第五项是：

(五)违反法律、行政法规的强制性规定

结合本案，深圳饶律师发现涉案合同属于无效合同，原因有三点。首先，涉案房产属于历史遗留问题的违法私房，在《深圳市人民代表大会常委会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》中规定，对于违法建筑，分别采用确认产权、依法拆除没收、临时使用等方式予以处理。因此，该涉案房产目前处于申报待确权状态。

其次，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的37、38条规定，“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为”;“未依法登记领取权属证书的的房产不得转让”。因为涉案房产的自始状态都是未获得产权的违法建筑，如何可以买卖转让?也就是说涉案房产产权尚没有确定，转让行为因为违反法律禁止性规定而当然无效。

最终，该合同被成功撤销，购房者将房屋返还给开发商，开发商返还当初的购房款及相应利息。