房产经济仲裁案件

该案是一个典型的农民房买卖合同纠纷，作为没有房产证房子，开发商和购房者因为房产证的问题僵持不下。深圳饶律师经验之谈：对于这些经济仲裁，找对仲裁员很关键，其次，对相关专业要精通!

一、被申请人提出其一直不予支付剩余房款的原因是：1、申请人未能在一年半内办理好房产证;2、申请人在产权申报时，另行安排第三人申报且不予确认被申请人的申报。

该原因纯属虚构，申请人在合同签订后，积极履行，在合同签订当天就将涉案房屋交付给被申请人占有、使用。同时积极去办理房屋登记、备案、过户等手续。被申请人在合同签订后的第十一个月就停止支付剩余房款，离双方约定的办理房产证的时间还有半年之多。何来“没有办理房产证而停止付款”一说?

第二个原因更是无稽之谈，被申请人于2005年10月份就已经停止支付房款，而申报产权发生在2010年，如何能用后来的事情去解释之前的原因?这不是牵强附会是什么?

二、本案的焦点问题之一是：涉案房产转让合同有效、无效还是效力待定?

1、合同的效力问题，根据《合同法》相关规定，其中，有效合同，是指依照法律的规定成立并在当事人之间产生法律约束力的合同;

2、效力待定合同是指合同虽然已经成立，但因其不完全符合有关生效要件的规定，因此其效力能否发生，尚未确定，一般须经有权人表示承认才能生效。《合同法》第47条、第48条，54条对限制民事行为能力人、无权代理人、无处分权人订立的合同和可撤销合同等规定为效力待定合同。其中可撤销合同是因为存在重大误解或者显失公平。

3、无效合同是指合同虽然成立，但因不具备法定的生效要件，法律不予承认和保护的合同。《合同法》第五十二条规定了五种无效合同的情形，其中第五项是：

(五)违反法律、行政法规的强制性规定

结合本案，被申请人指出涉案合同属于效力待定，通篇来看，合同订立的双方存在限制民事行为能力人?无权代理人?无处分权人?还是可撤销?都不是，根本不存在效力待定所规定的情形。如果说因为产权未定，但确权一事终归政府的行政行为，非民事和仲裁可以确定。

申请人认为涉案合同属于无效合同，原因有三点。首先，涉案房产属于历史遗留问题的违法私房，在《深圳市人民代表大会常委会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》中规定，对于违法建筑，分别采用确认产权、依法拆除没收、临时使用等方式予以处理。因此，该涉案房产目前处于申报待确权状态。

其次，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的37、38条规定，“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为”;“未依法登记领取权属证书的的房产不得转让”。因为涉案房产的自始状态都是未获得产权的违法建筑，如何可以买卖转让?也就是说涉案房产产权尚没有确定，转让行为因为违反法律禁止性规定而当然无效。

再者，退一步而言，就算之后政府予以确权处理，根据违法建筑处理规定，申报权利人是违法建筑行为人即本案申请人而非被申请人。该产权最初的登记也是属于违法建筑行为人，而那都是将来的事情，就该合同订立至现在，未经初始登记和产权确认的转让行为都是违法的，难道仲裁委支持违法行为吗?

三、本案焦点问题之二：涉案房产该如何处理?如何结算?

根据《合同法》对无效合同的处理规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。

因此，涉案房产按照双方互负返还的义务处理，申请人同意退回被申请人已经支付的房款本息合计517200元，被申请人需要将涉案房屋(“云都别墅”9栋D号房)返还给申请人，并向申请人支付其占有使用涉案房屋的使用费。

其中，房屋使用费：每月6000元，一年72000元，从2004年11月8日暂计至2013年7月8，共计8年零8个月，则房屋使用费总计62.4万元。在冲抵申请人应退还被申请人原支付的购房款本息51.72万元后，被申请人还需支付申请人差额106800元。