什么是公寓式办公楼？

公寓式办公楼俗称商住两用房。"商住两用"一般是土地用途的概念，即某地块既可以进行商业房屋开发，也可以进行住宅开发。但是建设工程完成后具体到房屋的用途，要么属于商业房屋，要么属于住宅，并不存在商住两用房的法律概念。如果开发商说楼房是"商住两用"的，则很可能是：同一幢楼部分是商业的（比较多的是裙房和下面的楼层），部分是住宅的。房产证的用途写着商品住宅，就是住宅房；未写明商品住宅的也有可能是酒店式公寓、单身公寓等商务办公房。商务办公房与住宅还是有很大区别的。如有关土地使用年限、各种税费、落户、内部基建设施和费用等。

出政策了，这个算不算不可抗力？

现在很多开放商和代理销售公司都解释说：“这个是不可抗力！”“这个政府出的政策，我们也没办法！”

但事实上这种政策的出台是不可抗力吗？不可抗力是指不能预见、不可避免并不能克服的客观情况。实践中认为是否属于不可抗力、情势变更的原因关键就在于能否预见。房产作为数额标的比较大的资产，由于政策的导向而引起的各种变化，绝对不可能是一蹴而就的。作为非房产行业或者广大消费者，可能对政策的出台深感突如其来，但是开放商和房产企业绝对不可能是第一天知道的！只是因为信息不对称，所以当局者肯定是早就能预见，但为了销售或者租赁获取收入，则隐瞒或欺诈，促使购房者交易，等政策出来了解释说这个是不可抗力啊，我也没办法啊！因此这种地方政府政策与行政行为应当是可以预见的，不能算是《合同法》第一百一十七条规定的不可抗力。

法律依据：（《合同法》第一百一十七条：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。）

已经买了不需要怎么办？能不能退掉？怎么救济？

首先前提是签订销售合同必须是在政策发布之前，而后分两种情况看：

如果已经购买，付了首付或已经进行了网签，只要购买过程中，开发商和购房者没有《合同法》规定的合同无效情形、可撤销情形和合同约定的违约情形，那销售合同法律关系应该是成立的；若有相关情形，可以主张撤销或无效。常见的情况有中介或开发商购买过程中虚假广告、欺诈、损害了第三方利益等，具体的情形可能（1）开放商销售时欺诈这是商住两用，但其实房屋使用权只是商用的；（2）开发商销售时宣传是商住两用，现实的确是底层是商用高层是住宅，但购房者销售单元并归为商用；（3）开发商办大产证是住宅和商住一起办，因商住性质部分无法办理成功，进而影响了住宅性质的产证办理。购房者可以主张撤销权或无效，但除斥期间是一年，从知道或应当知道之日起算。

如果已经购买，付了首付但还未进行网签等登记手续，则可要求开发商退还之前的房款，但要主张相关经济损失或适用违约金条例等难度较大。原因是根据公平原则，虽然购房者有一定的损失，但是开放商和销售商可能损失更大，更难挽回政策改变对其的经济损失。当然开放商应该“及时通知对方”和“采取补救措施”，否则也应该对购房者的合理损失进行赔偿。

法律依据：（2011年全国民事审判工作会议纪要（法办[2011]442号）第21条 人民法院对因国家宏观调控政策调整导致双方当事人解除房屋买卖合同后的损失，对购买投资性住房的，出卖人在合同解除后请求买受人承担相应补偿责任的，人民法院应当依据公平原则进行处理，合同约定定金的．补偿数额原则上以定金数额为限，没有约定定金的，原则上不超过合同标的额的10%；对购买投资性住房的，应依据合同法的相关规定处理。）

已经买了但交付不了？但我想要，怎么办？

这个或许只能等待。等待政府相关部门对于开放商的整改完成、等待房产商的产证办理完毕、等待相关手续完成后的备案登记。销售合同中往往会约定交付延迟而引起的滞纳金条款，但实践上开发商的确因自身的责任而引起交付延迟时，购房者举出相关证据时，提出的赔偿款项可予以支持。

相信不久就将出台相应操作办法，以诸如只租不售、严格处罚等方式缓解日趋激烈的住房供需矛盾。

（本文为孟海律师团队原创研究总结，未经授权禁止转载）