杨志峥
在继承咨询里，有两类房子最容易让家属焦虑——军产房和央产房。很多人以为：“老人名下的房子，依法继承就行。”但现实往往是——规则不一样，路径也不一样。尤其在北京，政策执行尺度相对严格，走错一步，可能多年心血都无法落地。
一、军产房：继承的不是“产权”，而是“使用资格”
不少家属在老人去世后才发现，所谓军产房，并非普通意义上的商品房产权。军产房的产权归军队所有，个人仅享有使用权。也就是说，法律上并不存在“所有权继承”这一说法。在实务中，家属需要向部队营房管理部门提交死亡证明、亲属关系证明、身份证明等材料，经审核后，通常只能办理新的《军用房屋租赁合同》，实现使用权延续，而不是产权过户。
这也是为什么，有些家庭即便拿着遗嘱、公证书，最终仍无法办理不动产登记。因为军产房根本不进入普通不动产登记体系。
在诵盈律师事务所的继承案件中，我们反复提醒当事人一句话：军产房首先是政策问题，其次才是继承问题。
二、央产房：单位态度决定一半结果
相比军产房，央产房情况复杂得多。央产房通常来源于中央单位福利分房或已购公房。部分央产房已经取得上市资格，具备一定产权属性；但是否可以过户，往往取决于单位是否同意。
北京地区的流程大致包括：先办理继承权公证或法院判决，再向中央单位申请《在京中央单位已购住房产权变更登记通知单》，最后才到不动产登记中心办理产权变更。若未来出售，还需通过央产房指定交易平台挂牌。
很多家庭卡在第二步——单位审核未通过，这时，即便遗嘱写得再清楚，也无法直接办理产权转移。不少外地当事人问我：“杨律师，我们老家都能直接继承，北京怎么这么麻烦？”问题恰恰在这里——央产房、军产房高度依赖地方执行细则。北京的政策执行相对严格，尤其涉及上市资格、单位审批、历史欠费等问题时，更需要提前核查。继承从来不是“材料齐全就结束”，而是要先搞清楚房屋性质，再决定法律路径。
四、给家属的现实建议
第一，老人尚在世时，尽量把房屋性质查清楚。军产、央产、商品房，法律属性完全不同。
第二，继承程序尽量尽早启动。时间拖得越久，单位政策变化、材料遗失、证明难度都会增加。
第三，遇到单位意见不明确时，尽量在法律框架内沟通解决。很多问题不是“不能办”，而是流程和证据没有理清。
房子是家的一部分，但继承的过程，往往比房子本身更复杂。我们常说，北京的继承规则“严”，其实它严的，是程序；而家庭真正需要守住的，是清晰与理性。我是继承律师杨志峥，执业16年，专业代理遗产继承、房产继承、法定继承、遗嘱继承、分家析产、共有房产确权分割、涉外继承和遗赠纠纷等，如有疑问，我会为您提供优质的继承法律服务。