农村房屋买卖合同效力以无效为原则,认定有效为例外。实践中,农村房屋往往经过多次交易,如果最终土地并未因为房屋买卖行为而流失到本集体经济组织成员以外的人员手中,则不宜简单认定为无效,而应当结合交易行为的真实性对合同效力作出判断。下列农村房屋买卖合同应当认定有效:
1、 出卖人将宅基地上房屋卖给城市居民前,该房屋所占宅基地因征收已经转为国有性质,原为农民身份的出卖人已经转为城镇居民,因宅基地性质已经发生转变,出卖人请求确认房屋买卖合同无效的,不予支持。
2、买卖合同签订后,如果已经有批准权的机关批准,买受方取得合法权属证书的,出卖人请求确认房屋买卖合同无效的,不予支持。
3、城市居民购房后已将户口迁入购买房屋所在地,并取得了当地集体经济组织成员资格,出卖人请求确认房屋买卖合同无效的,不予支持。
4、 虽然协议买受方为居民,但其配偶或者父母、子女为购买房屋所在地集体组织成员,且在购买房屋时是家庭成员共同出资,居住也是共同居住,村集体经济组织同意其买卖合同内容的,可以认定为家庭共同购房,出卖人请求确认房屋买卖合同无效的,不予支持。
5、1999年1月1日《土地管理法》修订之前,将房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的,出卖人请求确认房屋买卖合同无效的,不予支持。
6、 对同一住宅经过多次转让效力的判断,可以依据最后一手买受人的身份情况结合前述处理原则进行判断。农村房屋连环买卖,如最后一手为同一村集体组织成员,买房人以中间买房人为城镇居民身份主张连环买卖各个合同无效的,不予支持。
7、非本村农民身份,但基于离婚、分家析产、继承等取得农村房屋进行出卖的,只要买受人为本村农民身份,该合同有效。
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