律师观点分析

原告辛A与被告北京BB房地产开发有限公司（以下简称B公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。辛A的委托诉讼代理人孙征，被告B公司的委托诉讼代理人高某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

辛A向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令B公司支付辛A延迟办理房屋所有权证书违约金，以30322896元为基数，每日按万分之二标准自2018年11月20日起至2019年4月8日止共计842977元；2.请求法院判令B公司支付延迟向辛A给付违约金的赔偿金，以842977元为基数，自2019年5月9日起至B公司给付违约金之日止，按照全国银行同业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息；3.本案诉讼费由B公司承担。事实和理由：辛A与B公司于2016年11月10日签订合同编号为：Y1973428《北京市商品房预售合同（住宅类）》，辛A购买B公司出售的北京市大兴区西红门镇中心规划区0801-0705地块xx#住宅楼-x层101住宅（暂定编号），总价款为30322896元。合同第十二条约定，出卖人应当在2016年11月30日前向买受人交付该商品房，出卖人实际于2016年11月30日交付房屋。2016年12月5日辛A根据B公司要求向B公司支付公共维修基金、房屋登记费、产权代办费、产权证印花税、其他费用等。根据双方签订的《北京市商品房预售合同》第二十二条产权登记（二）转移登记2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之2的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。本案涉诉房屋2016年11月30日交付辛A，B公司应于2018年11月19日前办理涉诉房屋权属转移登记至辛A名下。实际情况是2019年04月08日涉诉房屋转移登记在辛A名下，B公司也未按约定向辛A支付延迟办理产权登记的违约金。故辛A向法院提起诉讼，望判如所请。

B公司辩称，认可延期办证，对于辛A第一项诉讼请求的违约金认可，对于第二项违约金利息不认可。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据审查确认的证据与当事人的陈述，本院认定事实如下：2016年11月10日，B公司（出卖人）与辛A（买受人）签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》；双方约定由辛A向B公司购买北京市大兴区西红门镇中心规划区0801-0705地块xx#住宅楼-x层101住宅（以下简称101室），该商品房的用途为住宅、仓储，其预测建筑面积共509.56平方米，其中套内建筑面积483.23平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积26.33平方米；双方约定按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米62750.44元，总价款为30322890元，买受人采取商业贷款方式付款，买受人可以首期支付购房总价款的40%，其余价款可以向江苏银行借款支付。双方约定，出卖人保证该商品房没有产权纠纷，因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任；关于交付条件，双方在合同书第十二条约定，出卖人应当在2016年11月30日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，并满足合同书第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《住宅工程质量分户验收表》；关于缴纳税费，双方在合同书第十六条第五款约定，买受人同意委托出卖人代交专项维修资金、契税、产权证印花税、房屋所有权证代办费1500元、有线电视初装费（最终以有线电视收费标准为准）、产权登记费80元（1个以上房屋权利人核发房屋权属证书时，每增加1本证书加收证书工本费10元，最终以政策规定为准），买受人自行向相关单位缴纳物业服务费用。

关于转移登记，双方在合同书第二十二条第二款约定：“1.商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理——买受人同意委托北京B经纪有限公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用壹仟伍佰元人民币（大写）。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（1）种方式处理——买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行公布的同期活期存款利率给付利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之2的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。3.如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任。”

双方约定，在合同履行过程中发生争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，依法向北京市大兴区人民法院起诉；双方还对逾期付款责任、逾期交房责任、面积差异处理、前期物业服务等事项一并进行约定。

上述合同书签订当日，即在2016年11月10日，B公司（出卖人）与辛A（买受人）签订《补充协议》；就产权登记的责任，双方在第八条约定：“出卖人承诺在商品房交付之日起720日内办理完毕该商品房产权证。买受人在办理主合同第十二条所约定的交接手续之同时，应向出卖人提交办理该商品房产权证必须由买受人提供的所有资料及缴清相关税费，并支付代办费用。买受人未提交上述办证所需资料、支付费用，并且没有合理正当理由的，出卖人不再承担为买受人办理产权证的责任，买受人无权为此要求退房或要求出卖人承担违约责任；另，买受人未按约定时间提交上述办证所需资料、费用的，每逾期一日，应向出卖人支付该商品房总价款万分之一的违约金；如买受人采取按揭贷款的方式支付房价款，买受人未按约定时间提交上述办证所需材料、缴纳相关费用的，按买受人逾期付款处理……”。

合同签订后，辛A按照约定向B公司支付房款，B公司于2016年11月22日向辛A出具《B·林语墅项目交付通知书》，通知辛A于2016年11月30日来办理101室的交接及入住手续；2016年12月5日，B公司向辛A交付101室，双方签订《收房结算单》，确认101室的房屋总价为30322896元，同时还载明辛A向B公司交纳了公共维修基金50956元、房屋登记费80元、产权代办费1500元、产权代办印花税10元、有线电视初装费1140元、物业费54604.45元、，以上交款合计108285.45元。

2019年4月8日，对101室颁发编号为京（2019）大不动产权第0XXXX号的不动产权证书，载明权利人为辛A，共有情况为单独所有，坐落为“大兴区宏旭路1号院22号楼-2至3层101”，权利性质为出让/商品房，房屋建筑面积为509.56平方米。

本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，诉争合同书的签订时间、给付购房款时间、房屋交付时间、颁发不动产权证书时间等均在民法典施行前，故应适用当时的法律、司法解释的规定，即适用《中华人民共和国合同法》等法律规定。

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；依法成立的合同，受法律保护；当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，辛A与B公司所签订商品房预售合同系双方真实意思表示，不存在法定无效情形，属有效合同，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。因B公司确存在逾期办理101室不动产权转移登记手续的事实，且对于辛A请求B公司支付逾期办理不动产权证书的违约金，B公司予以认可，对此本院不持异议。

双方合同约定逾期办理不动产权转移登记的违约金的计算标准为每日万分之二，B公司对此亦予以认可，本院考虑到本案具体情况，上述违约金的标准合理，故对辛A另行要求B公司给付违约金的利息损失的诉讼请求，本院不予支持；当然，如B公司未履行本判决所确定金钱给付义务，辛A可依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，依法主张支付利息。

综上所述，对辛A诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定,判决如下：

一、北京BB房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付辛A违约金842977元；

二、驳回辛A的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。

案件受理费6534元，由辛A负担590元（已交纳），由北京BB房地产开发有限公司负担5944元（于本判决生效后七日内交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。