律师观点分析
原告朱AA与被告北京BB房地产开发有限公司（以下简称：BBBB公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年6月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。朱AA的委托诉讼代理人孙征、被告BBBB公司的委托诉讼代理人贾某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
朱AA向本院提出诉讼请求：1．请求法院判令BBBB公司支付朱AA延迟办理房屋所有权证书违约金以26105920元为基数，按每日万分之二的标准自2018年11月20日起至2019年4月2日止，共689196元；2．请求法院判令BBBB公司支付延迟向朱AA给付违约金及房屋所有权证的赔偿金，以689196元为基数，自2019年7月15日起至BBBB公司给付违约金并实际交付所有权证书之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率计算；3．请求法院判令BBBB公司将北京市大兴区西红门镇中心规划区0801-0705地块**住宅楼*层102号房屋（以下简称：102室）的不动产权证书交付朱AA；4．诉讼费由BBBB公司承担。事实和理由：朱AA与BBBB公司于2016年8月4日签订合同编号为：Y1928389《北京市商品房预售合同（住宅类）》（以下简称：房屋买卖合同），朱AA购买BBBB公司出售的102室，总价款为26105920元。合同第十二条约定，出卖人应当在2016年11月30日前向买受人交付该商品房，出卖人实际于2016年11月30日交付房屋。2016年11月29日朱AA根据BBBB公司要求向BBBB公司支付公共维修基金、房屋登记费、产权代办费、产权证印花税、其他费用等。根据双方签订的房屋买卖合同第二十二条的规定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金。本案涉诉房屋2016年11月30日交付朱AA，BBBB公司应于2018年11月19日内办理涉诉房屋权属转移登记至朱AA名下。实际情况是2019年4月2日，涉诉房屋登记至朱AA名下，但至今BBBB公司未将涉诉房屋所有权证书交给朱AA，也未向朱AA支付迟延办理产权登记的违约金。朱AA为保护自己的合法权益，依据相关法律规定，依法提起诉讼，请支持朱AA的诉讼请求。
BBBB公司辩称，不同意朱AA的全部诉讼请求。逾期办理产权证的原因是因为朱AA没有提供相关的身份证、结婚证等资质原件，致使产权证办理逾期。朱AA的第二项诉讼请求没有事实和法律依据，请法院予以驳回。产权证据了解已经交付给了朱AA，不存在产权证未交付的情况，诉讼费应朱AA自行承担。
本院经审理认定事实如下：2016年8月4日，BBBB公司（出卖人）与朱AA（买受人）签订房屋买卖合同，双方约定由朱AA向BBBB公司购买102室，该商品房的用途为住宅、仓储，其预测建筑面积共428．85平方米，其中套内建筑面积405．51平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积23．34平方米，该商品房已经设定抵押，抵押权人为江苏银行股份有限公司北京安定门支行；双方约定按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米64441．56元，总价款26105920元；买受人采取一次性付款方式付款；双方约定，出卖人保证该商品房没有产权纠纷，因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任；关于交付条件，双方在合同书第十二条约定，出卖人应当在2016年11月30日向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，并满足合同书第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件，出卖人已取得了该商品房所在楼栋的房屋权属证明，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程质量分户验收表》；关于缴纳税费，双方在合同书第十六条第五项约定，买受人同意委托出卖人代交专项维修资金、契税、产权证印花税、房屋所有权证代办费1500元、有线电视初装费（最终以有线电视收费标准为准）、产权登记费80元（1个以上房屋权利人核发房屋权属证书时，每增加1本证书加收证书工本费10元，最终以政策规定为准），买受人自行向相关单位缴纳物业服务费用。
关于转移登记，双方在合同书第二十二条第（二）项约定：“1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：……（2）买受人同意委托北京BBBB经纪有限公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用壹仟伍佰元人民币（大写）。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行公布的同期活期存款利率给付利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之2的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。（2）×。3、如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任。”
2016年11月22日，BBBB公司向朱AA出具《BBBB·林语墅项目交付通知书》，通知朱AA于2016年11月30日来办理102室的交接及入住手续。2016年11月29日，朱AA和BBBB公司结算确认公共维修基金为42885元、房屋登记费为80元、产权代办费为1500元、产权证印花税为5元、有线电视初装费为1140元、其他费用为45955．57元，实际总价为26105920元，交款合计91535．57元。同日，朱AA交纳契税378538．8元。2016年11月30日，朱AA办理了102室的入住手续。
2019年4月2日，102室办理了不动产权登记，颁发编号为京（2019）大不动产权第0010723号的不动产权证书。该证书载明权利人为朱AA，共有情况为单独所有，坐落为“大兴区宏旭路*号院**号楼*层102”，权利性质为出让/商品房，房屋建筑面积为428．85平方米。
庭审中，朱AA提交微信聊天记录一份，证明BBBB公司的工作人员于2019年3月通知朱AA可以办理产权证，并认可自己违约。BBBB公司认为通过聊天记录可以看出其公司工作人员于2019年3月28日再次催促朱AA提交相应材料，在朱AA补齐相应材料后，不动产权证在2019年4月2日就办理了，说明逾期办证是朱AA没有提交材料所导致的。
朱AA主张涉诉房屋产权证在办理后，BBBB公司一直未将不动产权证交付给自己。BBBB公司主张根据房屋买卖合同的约定，办理不动产权证系由北京BBBB经纪有限公司负责，不动产权证已经交付给朱AA了。经查询，并无“北京BBBB经纪有限公司”的相关工商登记信息。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；依法成立的合同，受法律保护；当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，朱AA与BBBB公司所签订房屋买卖合同系双方真实意思表示，不存在法定无效情形，属有效合同，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。根据引起本案纠纷的法律事实发生时适用的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”因本案买卖双方已对买受人逾期取得房屋权属证书的出卖人违约责任作出特别约定，即：“出卖人承诺在商品房交付之日起720日内办理完毕该商品房产权证”“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之2的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证之日起30日内由出卖人支付”，现朱AA延期取得不动产权证书，BBBB公司应承担违约责任，按照约定给付延期办证违约金；在办理入住时，朱AA依约定交纳了产权代办费、契税、房屋登记费、产权证印花税等费用，在此情况下，BBBB公司提出朱AA未提交办理产权证书所需材料，应提供充分证据证明，如通知交付材料清单、催告清单等；因举证不充分，故对BBBB公司的该项抗辩意见，本院不予采纳；考虑到双方系约定买受人在房屋交付后720日内取得房屋所有权证，相比较司法解释规定，已为BBBB公司准备了相当长的时期，且朱AA已在接收房屋时预交了各项费用，故对于每日万分之二的违约金计算标准，核算年化利率为7．3%，参照“中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，并非过高，故对BBBB公司主张该违约金标准过高的抗辩意见,本院不予采纳；因朱AA实际收房日期为2016年11月30日，结合双方约定的办证期限及逾期违约金计算标准，朱AA主张的违约金数额合理，本院予以支持。关于朱AA要求BBBB公司交付不动产权证书的诉讼请求，BBBB公司所称的“北京BBBB经纪有限公司”并不存在，其主张的办证事宜系由“北京BBBB经纪有限公司”负责的事实，本院不予采信，BBBB公司负有办证后将证书交付给朱AA的义务，但BBBB公司明确表示其公司并未持有该证书，朱AA亦未举证证明该证书现确系在BBBB公司处，故朱AA要求BBBB公司交付证书没有现实条件，本院对该项请求不予支持。因在酌情确定上述违约金标准合理性时已考虑本案各项具体情况，故对朱AA另行要求BBBB公司支付逾期给付违约金和不动产权证书的赔偿金的诉讼请求，本院不予支持；当然，如BBBB公司未履行本判决所确定金钱给付义务，朱AA可依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，依法主张法定罚息。
综上所述，对朱AA诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（自2003年6月1日起施行）第十八条规定,判决如下：
一、北京BB房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付朱AA违约金689196元；
二、驳回朱AA的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费5577元，由北京BB房地产开发有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。