律师观点分析

A与B排除妨害纠纷二审民事判决书
北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第07720号
上诉人（原审原告）A，女，1959年5月5日出生，
委托代理人A，北京市XX律师事务所律师，
被上诉人（原审被告）A，女，1964年6月5日出生，
委托代理人A，北京市XX律师事务所律师，
上诉人A因排除妨碍纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2015）西民初字第00718号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结，
2014年10月，A诉至原审法院称：我与B系姐妹关系，双方父亲为A，母亲为甘×1，A于1996年1月3日因死亡注销户口，母亲甘×1于2013年12月19日死亡，A2与甘×1于1998年参加铁道部房改，购买西城区×××B-911号二居室住房一套（以下简称涉案房屋），房屋所有权证正在办理之中，2014年10月15日，我与A经过继承调解，我取得涉案房屋权利，现该房屋由A占有、使用，A持有的《房屋租赁合同书》应为无效合同，我作为涉案房屋权利人为保护自己的合法权益，依法诉至法院，要求：1、判令A及其共居亲属将位于北京市西城区×××B-911号房屋腾空并交还给我；2、判令A向我支付房屋占有使用费（自2014年10月21日起至A实际交还房屋之日止）；3、诉讼费由A承担，
A辩称：涉案房屋是我于2006年从B的母亲甘×1手中租赁的，A去世后，A与我协商，要求我将房屋租金打入其账户中，涉案房屋租金交纳至2014年12月底，我与甘×1签订的房屋租赁合同尚未履行完毕，且我不同意解除合同，所以，我不同意A的诉讼请求，不同意腾退涉案房屋，
原审法院经审理认为：公民的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯，本案中，经生效的民事调解书确认，涉案房屋的权利人为A，A对涉案房屋享有占有、使用的权利，他人不得侵犯，但是，A占有、使用涉案房屋是基于曾经存在的租赁关系，A从涉案房屋的原权利人甘×1处租赁涉案房屋，不属非法占有，从A向法院提交的续签的房屋租赁合同、银行转账凭证及李峰提交的叶×1书写的说明来看，对于涉案房屋，双方可能存在续租的情况，关于双方是否存在续租的情况及续签的房屋租赁合同是否有效的问题，不宜在本案中一并处理，经法院A，双方均未另行起诉，对于双方是否存在续租的情况及续签的房屋租赁合同是否有效的问题，法院难以认定，在难以确定双方是否存在续租的情况下，不宜判决A腾退涉案房屋并支付房屋占有使用费，就该问题，双方可另行起诉，待确定双方是否存在续租的情况及续签的房屋租赁合同是否有效的问题后，再行解决涉案房屋的腾退问题及房屋占有使用费的问题，基于上述理由，关于A要求B腾退涉案房屋并支付房屋占有使用费的诉讼请求，法院难以支持，据此，原审法院于2015年5月判决：驳回A的全部诉讼请求，
判决后，A不服，上诉至本院称：我对涉案房屋的所有权是通过法院生效的调解书取得的，在取得房屋权利后有权向A主张该房屋的权利，A提交的房屋租赁合同书后半部手写部分应是无效的，原审法院认定的事实不清，缺乏法律依据，请求二审法院撤销原判，改判A腾退涉案房屋；自2014年10月21日起至房屋交还之日止每日按150元标准支付涉案房屋使用费，A同意原判，
经审理查明，2006年起，A自案外人甘×1处租赁涉案房屋并居住使用至今，A及案外人B为甘×1之女，关于案外人A诉B继承纠纷一案，北京市海淀区人民法院于2014年10月15日作出（2014）海民初字第×××号民事调解书，调解书中调解协议主文部分记载如下：“一、现在甘×1名下位于北京市海淀区×××二号房屋归A所有，A于二〇一四年十月十六日前协助B办理上述房屋的产权过户手续，将上述房屋过户至A1名下；二、位于北京市西城区×××B-九一一号房屋上的权利归B所有；三、双方无其他争议，”该调解书作出后，A以B无权占有涉案房屋为由要求B腾退涉案房屋，双方协商未果，A诉至本院，要求A腾退涉案房屋，A不同意B的诉讼请求，
原审中，A为证明其使用涉案房屋合法有据，提交房屋租赁合同书一份，其上记载如下：“房主：甘×1，承租人：A，一、房主甘×1同意将×××B911住房一套，继续出租给A女士，房屋仍为每月2000元，二、根据A女士的要求，继续租用的期限为2008年8月15日至2010年8月15日，共两年时间，三、每月租金的缴纳方式，仍沿用以前的方式，即按时将租金存入甘×1的女儿A的银行账号中，房主姓名：甘×1，身份证号码：×××，承租人姓名：A，身份证号码：×××，签约日期：2008年9月15日，”该房屋租赁合同书下半部分有手写字迹如下：“经双方协商租赁期限为2012.10月15日至2018.10月14日，其他条款不变，房主姓名：叶×1代甘×1，承租人姓名：A，2012.7.24，”A对该房屋租赁合同书打印部分的真实性予以认可，但称与本案无关，对于该房屋租赁合同书的手写字迹部分的真实性不认可，称没有当时涉案房屋权利人甘×1的签字，其他人的签字不能代表甘×1的意见，A1没有取得甘×1的授权，双方对涉案房屋是否存在续租的事实无法达成一致意见，为证明向甘×1及A的账户中打入租金的事实，A提交中国工商银行转账汇款凭证12张，转账汇款凭证中的付款人为高×1，A1为B之夫，其中2014年1月至9月的收款人为A1，2014年10月至12月的收款人为A，每月汇款金额为2000元，
关于叶×1在房屋租赁合同上签字的效力问题，A提交由中国XX认证的叶×1书写的说明一份，其上记载如下：“甘×1是李×1的妈妈，我通过李×1认识甘×1，甘×1在×××居住期间，在我回国时顺便向A催要（欠付）房租，甘×1没有委托和授权我与A签合同，合同上的签名是我所签，内容不是我所写，当时没有留意书写内容，签字时说的是打收条用的，没说签合同用，”对此，A表示：真实性认可，但不认可A的陈述，称如果A没有得到甘×1的授权的话是不会找到我的，A亲口陈述说如果续租就是这个价格，当时签订合同是A1承诺合同可以签订到任何时间，A承认在上面签了字，他是成年人不可能没有留意到上边的内容，
经原审法院释明，A表示对续签的房屋租赁合同的效力问题不另行提起民事诉讼；B表示另行提起民事诉讼，但在法院限定的时间内未另行提起民事诉讼，
本院审理中，A提交了2015年2月至8月向B账户中的付款凭证，用途表明为租金，每月金额2000元，证明其在继续履行房屋租赁合同，A认可收到上述钱款，但不认可是继续履行合同，称其是被动收款，
上述事实，有双方当事人陈述、民事调解书、房屋租赁合同、说明、转账汇款凭证等证据在案佐证，
本院认为：公民的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯，本案中，A经生效民事调解书确认，于2014年10月15日取得涉案房屋的相关权利，A可据此向B主张腾退涉案房屋，但本案中，在A取得该房屋权利前，A曾与原权利人甘×1就涉案房屋签订房屋租赁合同书，该合同书后半部手写部分约定的租赁期限至2018年10月14日，该涉案房屋权属的变动在上述房屋租赁期间内，根据相关法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，在案件审理中，关于合同书中手写部分是否有效双方存在争议，经原审法院A后双方均未就合同效力问题另行诉讼，本案中，合XX中手写部分的效力问题，关系到A是否对上述房屋合法占有使用；B要求腾房是否于法有据，对于合同书中手写部分是否具有法律效力，不宜在本案中一并处理，双方就此问题，可另行通过合法途径解决后，再行解决涉案房屋的腾退问题及房屋占有使用费的问题，综上，原审法院所作判决并无不当，应予维持，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：A驳回上诉，维持原判，
一审案件受理费70元，由A负担（已交纳35元，余款自判决生效之日起七日内交纳至原审法院）；二审案件受理费70元，由A负担（已交纳），
本判决为终审判决，
审　判　长　　曹　雪
代理审判员　　XX
代理审判员　　廖　慧
二〇一五年九月十六日
书　记　员　　A