物业服务合同纠纷

律师观点分析

甲公司认为一审判决结果中少支持了其225457.42元，原审法院认定基本事实错误，严重违反法定程序，应依法改判。一、原审法院对甲公司向乙公司支付1227394.12元的性质认定错误，乙公司不存在返还义务。甲公司作为汉王府小区的开发建设单位，与原物业服务公司即安平县御华物业服务有限公司(以下简称"御华物业")解除合同，聘请乙公司为汉王府小区提供物业服务。2019年8月1日，乙公司进场服务，按照惯例小区物业费为按年收取，根据乙公司进场时甲公司提供的数据，大部分业主已经将2019年度物业费缴纳至御华物业，并且乙公司与甲公司合同约定的物业服务费收取标准与御华物业收费标准不一致，故双方协商一致签订《汉王府前期物业服务合同补充协议》约定，由甲公司按乙公司的收费标准全额支付2019年8月1日至2019年12月31日的物业服务1227394.12元，乙公司按照原收费标准向未缴纳2019年物业费的业主代收物业费及以前年度欠缴的物业费，并全额转交甲公司。因物业费收取标准发生变化以及大部分业主已经按照原收费标准缴纳物业费至御华物业，乙公司进场后必然无法按照合同约定的收费标准收取2019年8月至2019年12月期间的全额物费，故双方达成由甲公司全额支付物业费的约定，乙公司代甲公司收取2019年及以前年度欠缴的物业费，并全额转交甲公司。因此甲公司向乙公司支付2019年8月至2019年12月的物业服务费1227394.12元是合同约定的义务，且此笔款项具有保证的性质，确保乙公司能够按照其收费标准足额收到物业服务费。在民商事领域，合同双方意思自治，合同并未约定乙公司返还物业服务费的情形，且乙公司已经提供上述期间的物业服务。另外，对于持续性服务合同，合同解除并不能产生相互返还的法律后果，故原审判令乙公司返还物业费没有事实及法律依据。二、乙公司应“全额转交”甲公司的是乙公司代收的物业费，而非甲公司向乙公司支付的物业费，且乙公司“全额转交”代收物业费的前提条件尚未成就。根据《汉王府前期物业服务合同补充协议》约定，乙公司代甲公司收取的物业费范围是2019年度及以前年度欠缴的物业费，已经缴纳过物业费的业主并不在代收的范围内，且甲公司应提供未缴纳物业费业主的明细，甲公司诉讼期间拒不提供。乙公司“全额转交”代收的本年度及之前年度未交的物业费的前提是汉王府小区业主存在欠缴物业费的情形且乙公司已经代收了相应物业费，但本案中甲公司既没有任何证据证明该小区业主存在欠缴物业费的情况，也没有任何证据证明乙公司已经收到了业主欠缴的物业费，更加没有具体金额，故要求乙公司返还796453.7元既没有事实依据，也没有法律依据，且乙公司在物业服务期间已将代收的205483元已全额支付至甲公司账户。三、原审法院认定汉王府小区全部业主均未支付2019年8月至12月的物业费没有事实依据，且乙公司在一审中提交书面申请需要追加该小区业主及御华物业公司为本案第三人，原审法院未予处理，更未追加，违反法定程序，直接导致本案最重要的基础事实未能查明。基于甲公司庭审中主张汉王府小区全部业主至今未交纳2019年8月至12月的物业费，该小区全部业主作为物业费的最终交费义务人与本案具有直接利害关系，其是否已经向御华物业交纳2019年8月至12月的物业费应当作为本案审理重点，故乙公司在原审中申请追加小区业主及御华物业作为本案第三人，但原审法院未予回复更未追加，直接导致本案基本事实无法查明。根据《汉王府前期物业服务合同》第二十条约定，该小区空置房屋及车位的物业服务费由甲公司全额支付，对于该小区空置部分也应作为本案审理重点，甲公司作为该小区的开发建设者，原始取得该小区全部房屋及车位的所有权，对于乙公司认可已经出售的部分，可免除甲公司举证已售的责任，对于不认可的部分，甲公司应当举证证明该部分房屋权属发生变更，在甲公司未提供任何证据予以证明的情况下，原审法院直接采信甲公司单方陈述作出认定，明显违背了《证据规定》的证据采信原则。综上所述，

原审法院认定的基本事实错误，法律适用错误，严重违反法定程序，恳请贵院依法撤销河北省衡水市安平县人民法院作出的(2021)冀1125民初1637号民事判决，查明案件事实，依法改判驳回甲公司的全部诉求。甲公司答辩称，1.甲公司向乙公司支付的1227394.12

元是甲公司为了避免乙公司因资金短缺而不能做好物业管理工作，预先代业主向其交付的2019年8月1日至2019年12月31日期间的物业费。小区的物业费应由业主承担，现《汉王府前期物业服务合同》和《汉王府前期物业服务合同补充协议》已经于2020年3月6日双方协商解除,乙公司仅按约定返还了部分代收业主的物业费205483元，还应返还甲公司1021911元;2.根据《汉王府前期物业服务合同补充协议》约定，乙公司应代

甲公司收取其垫付的物业费并全额转交给甲公司。甲公司已向乙公司提供了未缴纳物业费业主的明细，且乙公司负责物业费代收工作，应该清楚该小区业主情况，对该小区业主是否存在欠缴物业费和欠缴的具体金额负有举证责任应由乙公司承担。现双方合同已经解除，乙公司并未完全履行合同义务，小区物业费应该由业主承担，乙公司应该返回甲公司垫付的物业费。甲公司向一审法院起诉请求:一、依法判令乙公司返还

甲公司垫付物业费1021911元及资金占用利息(利息以1021911元为基数,从2020年3月6日起按照一年期贷款市场报价利率的1.5 倍计算至给付完毕之日止)。二、案件受理费，由乙公司承担。一审法院认定事实:2019年6月30日，甲公司与乙公司就汉王府小区物业服务签订了《汉王府前期物业服务合同》。2019年8月1日双方又签订了《汉王府前期物业服务合同补充协议》，补充协议第二条第二项约定:1、2019年8月1日至2019年12月31日甲方应支付物业费:1227394.12元;其他费用76147.75元(2020年预收物业费:6677.75元，文明施工保证金69470元);共计1303541.87元。第五条约定:甲方已将2019年度8-12月份物业费支付给乙方，乙方负责代为甲方收取业主本年度及之前未交的物业费,并全额转交甲方(甲方为乙方提供未交物业费业主明细表)。《汉王府前期物业服务合同》及《汉王府前期物业服务合同补充协议》签订后，甲公司将上述物业费1227394.12元支付给乙公司。乙公司开始为汉王府小区提供物业服务，期间乙公司向甲公司转交代收款项205483元。庭审中甲公司自认期间未出售的空置房和空置车位物业费用225457.42元应自行负担。2020年3月6日，双方自愿终止《汉王府前期物业服务合同》。合同终止后，甲公司要求乙公司返还垫付物业费未果，故诉至安平法院。一审法院认为，双方基于《汉王府前期物业服务合同》签订的《汉王府前期物业服务合同补充协议》是双方在平等的基础上自愿协商签订的，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，2020年3月6日，双方协商一致自行解除合同，与法无悖，应予认定。合同解除之前，双方应按合同约定履行。根据双方提交的证据，能够认定甲按补充协议约定将物业费全额支付给乙公司，乙公司也按约定返还了部分代收业主的物业费205483元，现《汉王府前期物业服务合同》和《汉王府前期物业服务合同补充协议》已终止。小区业主的物业费用应由业主承担，乙公司对《汉王府前期物业服务合同补充协议》约定的义务因合同终止没有履行完毕,乙公司应将扣除甲公司应自行承担的物业费225457.42元和已返还的205483元，剩余部分796453.7元，返还给甲公司。关于甲公司要求乙公司支付资金占用利息，因双方在合同中没有约定，起算时间以起诉之日起计算为宜(基数按796453.7元，利率按照一年期贷款市场报价利率的标准计算至给付完毕之日止)。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条的规定，遂判决:浙江乙物业服务有限公司石家庄分公司于本判决生效之日起五日内返还给河北甲房地产开发有限公司垫付的物业费796453.7元及利息(利息以796453.7元为基数，自2020年7月14日起至给付完毕之日止按照一年期贷款市场报价利率的标准计算)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14700元，由河北甲房地产开发有限公司负担2900元，浙江乙物业服务有限公司石家庄分公司负担11800元。本院二审期间，乙公司依法提交了新证据。本院组织甲公司进行证据交换和质证。本院二审查明的事实与一审法院查明事实一致。

本院认为，《汉王府前期物业服务合同》及《汉王府前期物业服务合同补充协议》(以下简称《补充协议》)系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行。《补充协议》第二条第2项约定“1.2019年8月1日至2019年12月31日甲公司应支付物业费1227394.12元;其他费用76147.75元(2020年预收物业费6677.75元，文明施工保证金69470元);共计

1303541.87元。”，第五条约定“甲公司已将2019 年度8-12月份物业费支付给物业公司，乙公司负责代为甲公司收取业主本年度及之前未交的物业费，并全额转交甲公司(甲公司为乙公司提供未交物业费业主明细表)。”从上述两个条款的内容可知，甲公司向乙公司支付2019年8月1日至2019年12月31日的物业费1227394.12元属于履行《补充协议》约定的物业费支付义务，从《补充协议》上述两个条款及全部条款内容均未体现出该笔物业费是需要乙公司返还的意思，既然甲公司根据其楼盘开发、销售、交房及新旧物业公司交替等现状而与乙公司自愿协商确定了该项合同内容，双方就应依约而行，而不能仅仅依据“小区业主的物业费用应由业主承担”的规定而排除《补充协议》的约定，再者，乙公司在2019年8月1日至2019年12月31日期间为该小区提供了物业服务，故乙公司不应返还该期间其应收取的物业费。根据补充合同约定，乙公司需要全额转交甲公司的物业费是，根据甲公司提供的《未交物业费业主明细表》，代为甲公司收取的业主2019年度及之前未交的物业费。首先，该部分物业费对应的时间段不仅包括乙公司提供物业服务的这5个月的，也包括2019年之前的7个月，乃至更早年度业主应交未交的物业费;其次，乙公司收取该部分物业费是基于《补充合同》的约定代为甲公司收取，而非单纯基于其物业公司的身份向业主收取。因此，《补充合同》中关于乙公司代为收取并全额转交该部分物业费给甲公司的约定，是明确的，不能解读为乙公司负有返还甲公司已经支付的物业费1227394.12元的义务。而且，双方对乙公司已经代为收取并转交的物业费205483元均无异议。综上，甲公司诉求乙公司返还1227394.12-205483=1021911元，无合同依据亦无法律依据，本院不予支持。一审判决有误，本院予以纠正。综上所述，甲公司的上诉请求不能成立，应予驳回;乙公司的上诉请求成立，应予支持。一审判决认定事实不清，判决结果有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一

百七十七条第一款第二项规定，判决如下:一、撤销河北省安平县人民法院(2021)冀1125民初 1637号;二、驳回河北甲房地产开发有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14700元，由河北甲房地产开发有限公司

负担;二审案件受理费16482元，由河北甲房地产开发有限公司负担。