律师观点分析

案情简介：

原告：顾X，男，汉族，住天津市西青区。

委托诉讼代理人：林X，天津XX律师。

被告：刘X，男，汉族，住天津市北辰区。

委托诉讼代理人：尹X，天津XX律师。

第三人：郁起，男，汉族，住天津市南开区。

委托诉讼代理人：和燕，天津XX律师。

原告顾X与被告刘X及第三人郁起物权确认纠纷一案，本院于2019年3月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告顾X及其委托诉讼代理人林X，被告刘X的委托诉讼代理人尹X，第三人郁起的委托诉讼代理人和燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

顾X向本院提出诉讼请求：

1．请求确认天津市西青区绥江道与翠波路交口西XX10-1-201房屋产权为原告；

2．请求确认原告与被告之间协议中关于以天津市西青区绥江道与翠波路交口西XX10-1-201房屋的过户条款无效并判令被告将该房屋办理过户至原告名下；

3．本案诉讼费、保全费由被告承担。

事实和理由：2017年2月13日，原、被告与第三人在第三人明确表示已借到被告1000万元的情况下，就如何偿还1000万元的利息及担保方式签订协议。原告与被告按照协议规定办理了担保，并将上述涉案房屋过户到被告刘X名下。原告认为三方所达成的该担保方式属于让与担保，而让与担保为流押方式，属于物权法、合同法中禁止和无效的情形。因此请求判定原、被告双方的担保过户内容无效，并确认涉案房屋为原告所有，判令被告将涉案房屋过户回原告。

刘X辩称，请求驳回原告顾X的全部诉讼请求。2017年2月第三人郁起确实有借款意思表示，三方签署了借款协议，但刘X考虑借款金额较大，担心郁起无力偿还，所以没有实际履行出借行为，更不可能以现金形式借款1000万元，因此没有实际履行借款行为的协议是不发生法律效力的，借款合同无效，担保条款自然没有履行。刘X之所以取得涉案房屋所有权是基于正常房屋买卖关系，三方包括中介签署的协议，同时也到房管局签订了正式的网签协议，并支付了合理对价，有偿购买了顾X的房屋，产权也过户至刘X名下，所以刘X是合法取得房屋，与原告主张的让与担保无关。

郁起述称，请求驳回原告顾X的诉讼请求。第三人郁起未向刘X借到1000万元。刘X与顾X之间签订房屋买卖协议并支付购房款的行为是合法的，与第三人郁起无关。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：

2017年2月13日，顾X与刘X及郁起三方共同签订协议一份，约定：“1．今郁起（借款人）向刘X（出借人）以现金的方式借到人民币1000万元整（壹仟万元整）。2．借款期限为两年，可提前还款。备注：必须用满一年，如不用满一年按照一年的利息支付给刘X（出借人），不满半年按11个月收取利息。3．利息支付方式为按月支付，自成立协议之日起每月提前一天支付利息。备注：如借款人遇到困难，最多可拖欠两个月利息，第三个月一次性支付给出借人刘X三个月利息。4．借款人逾期无条件为出房人（顾X）出借人（刘X）此债务进行担保，并承诺拿静海县XX金海墅内4套别墅作为担保房产，销售许可证下来，并完善4套别墅所有手续，按照房屋合同担保抵押的相关手续（抵押公证）正式签署房屋相关手续。5．如未按合同执行顾X将用郁起的此房屋进行支付利息和本金。为了能保证本金和利息的支付，刘X全程监督郁起和顾X办理处置手续。6．借款人（郁起）承诺，不以房产等作为还款方式，以现金1000万（壹仟万元整）的方式归还出借人（刘X）。7．顾X自愿为借款人郁起提供一套坐落于天津市西青区XX逸王座10-201，此房产作为出借人（刘X）的抵押房产，如借款人郁起按规定日期归还此债务，出借人刘X无条件将此房屋归还出房人顾X，出房人顾X承诺无条件配合出借人刘X将坐落于天津市西青区XX逸王座10-201过户给出借人刘X。”。

2017年2月22日，顾X与刘X经案外人天津XX公司居间介绍三方共同签订房产交易合同，约定涉案房屋成交价为人民币100XXXX0000元，并约定顾X的腾房日期为2019年2月21日。2017年3月29日，顾X收到刘X的购房定金400000元。2017年4月18日，顾X收到刘X的银行转账款600000元。2017年4月18日，顾X与刘X签订天津市存量房屋买卖协议，双方约定的房屋价款为XXX元，后通过天津市房地产交易资金监管中心，刘X支付顾X涉案房屋购房款XXX元。刘X于2017年4月19日缴纳了个人所得税90000元，同日缴纳了涉案房屋的契税135000元，印花税5元，并支付登记费80元。2017年4月25日，刘X取得涉案房屋的不动产权证书。

本院认为，本案的争议焦点在于如何认定顾X主张的担保行为。

根据协议内容，顾X系为郁起向刘X借款100XXXX0000元提供担保，而将自己名下的涉案房屋过户给刘X，待郁起归还刘X该款项后，再过户回到顾X名下。顾X将自己名下的房屋过户给刘X是基于其为郁起的债务提供担保的行为。该担保行为出于顾X的自愿，系其合同义务。但在其后，顾X与刘X不仅签订了房产交易合同、天津市存量房屋买卖协议，而且刘X通过银行转账的方式支付定金并通过资金监管账户支付房款XXX元，合计100XXXX0000元。顾X接收刘X房款的行为与顾X应履行的担保行为自相矛盾。顾X提供的证据不足以否定其与刘X之间的房屋买卖行为真实存在，因此其起诉请求确认让与担保行为无效，过户行为无效，要求涉案房屋重新过户回顾X名下的请求，本院不予支持。

顾X主张其对案外人刘XX享有债权150XXXX0000元左右，案外人刘XX对第三人郁起享有债权200XXXX0000元左右。因案外人刘XX不能归还顾X的上述债务，故顾X与案外人刘XX协商，直接由郁起归还上述债务，从而形成三方的债务互相抵销，而郁起亦无能力归还上述债务，因此找到刘X代替归还上述债务，因此形成2017年2月13日的三方协议。但顾X未向本院提交证据证明其与刘XX以及郁起三方之间抵债的协议，不能证明其与案外人刘XX之间的债权债务与本案具有关联，同时顾X主张的互相抵债数额亦存在数额的差距，不能予以认定。且郁起否认与刘XX之间存在债权债务关系。因此顾X的上述理由，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。至于顾X与刘X在本次诉讼前存在的银行转账行为，发生的债权债务关系，与本案并无关联，本院不予评判。

综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第五条、第十五条、第十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

驳回顾X的全部诉讼请求。

案件受理费192350元，诉讼保全费5000元，共计197350元，由原告顾X负担。