律师观点分析
案情简介：
上诉人（原审原告）：顾X，男，汉族，住天津市西青区。
委托诉讼代理人：林X，天津XX律师。
被上诉人（原审被告）：刘X，男，汉族，住天津市北辰区。
委托诉讼代理人：尹X，天津XX律师。
被上诉人（原审第三人）：郁X，男，汉族，住天津市南开区。
上诉人顾X因与被上诉人刘X、郁X物权确认纠纷一案，不服天津市第一中级人民法院（2019）津01民初177号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月31日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人顾X及其委托诉讼代理人林X，被上诉人刘X的委托诉讼代理人尹X到庭参加诉讼。被上诉人郁X经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人上诉请求：
撤销天津市第一中级人民法院（2019）津01民初177号民事判决，改判支持顾X的一审诉讼请求；
一、二审诉讼费由被上诉人承担。
事实与理由：
1.一审法院事实认定错误。
(1)一审法院认定顾X接收刘X房款的行为与顾X应履行的担保行为自相矛盾是错误的。顾X接收刘X房款的行为恰恰是履行担保的行为,因为2017年2月13日三方协议第7条:“顾X愿意为借款人郁X提供一套座落于天津市西青区XX座10-201,此房产作为出借人刘X的抵押房产,如借款人郁X按规定日期归还此债务,出借人刘X无条件将此房屋归还给出房人顾X”、第8条:“出房人顾X承诺无条件配合出借人刘X将座落于天津市西青区XX座10-201过户给出借人刘X”约定的内容完全符合最高人民法院《全国法院民商事工作会议纪要》第71条所规定的让与担保情形。在现实情况下,顾X如不接收刘X房款,则根本无法完成抵押过户至刘X名下这种让与担保。
(2)一审法院认为顾X提供的证据不足以否定其与刘X之间的房屋买卖行为真实存在是错误的。顾X并不否认与刘X签有房屋买卖协议、接收房款,乃至将讼争房屋过户至刘X名下这一过程真实存在,但这一过程目的系郁X向刘X借款1000万提供的担保,是履行三方协议。顾X主张的是双方房屋买卖合同不是真实意思表示,属于《民法总则》第146条规定的情形,房屋买卖本身作为伪装行为无效,而顾X为刘X、郁X之间的借款提供担保系为其隐藏行为,才是真实意思表示。
2.一审法院适用法律错误。一审法院错误适用《物权法》第十五条、第十七条,第十五条规定的是物权变动的合同效力问题,本案不涉及买卖合同效力问题,而涉及的是借款担保合同和房屋买卖合同哪个是真实意思表示,哪个是虚假意思表示。本案应适用《物权法》第七条:“物权的取得和行使,应当遵守法律,尊重社会公德,不得损害公共利益和他人合法权益”。本案中，刘X将房产办至其名下,取得讼争房屋的“物权”没有遵守法律,损害了顾X的合法权益。刘X违反的法律是《民法总则》第146条:“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力,依照有关法律规定处理”以及《全国法院民商事工作会议纪要》第71条的规定。顾X与刘X以虚假的房屋买卖意思表示来隐藏借款担保行为真实意思表示的应属无效行为。顾X与债权人刘X订立借款担保合同,约定将房屋形式上转让至刘X名下,债务人郁X到期清偿债务,债权人刘X将房产返还给顾X。合同如果约定债务人郁X没有清偿债务,房屋就归债权人刘X所有的,人民法院应认定该部分约定无效。故此,本案顾X诉请确认房屋买卖合同应属无效,根据《合同法》关于合同无效的规定，房屋产权应当返还给顾X。
3.刘X已经获得郁X用房屋(白堤路馨名园15号楼1门101号,350㎡,带小院别墅)抵偿借款的1000万元,其具体过程为:刘X安排何XX以600万元的价格购买郁X之女(郁子舒)名下的该套馨名园350㎡别墅,当时市价1500-1600万元,这与600万元的差价即为郁X对刘X1000万元借款的抵还方式。随后刘X又安排何XX以该房屋抵押贷款900万元,并将这900万元给予刘X,这样就完成了郁X向刘X抵付1000万元借款的结果,刘X理应按照协议第7条约定将房屋归还顾X。
4.一审法院至少有三部分违背社会常理的事实未查清，因此判决结果必然是错误的。
（1）如果刘X是购买顾X房屋,房管局正式合同约定总房价为900万元,各种税费也是按900万元交付的,刘X在按房管局正式合同只需付900万元房款即可买房过户的情况下,多付给顾X100万元,试想不是刘X替郁X偿还1000万元,巨额的100万元白白给别人,这太违背社会常理了。
（2）刘X如果是买房,按常规付清1000万元房款就应让顾X腾房,但从2017年4月-2019年3月刘X从来没有要求交房腾房,完全是按照2017年2月13日《协议》第2条约定的2年期限来执行,直到2019年4月才要求腾房,而且当时也没有起诉,直到2020年2月8日才起诉至西青区人民法院要求交付房屋,这也很违背社会常理。
（3）刘X所提出的是购买房屋,但在合同中有关购买房屋的配套水、电、物业、煤气、供暖、车位都没有做约定,这是违背社会常理的。在这2年期间中,所有配套费用均是由顾X支付的,刘X没有支付任何费用。
5.一审法庭调查时,刘X否认签订过2017年2月13日的三方协议,郁X则称该协议撕了。后来刘X、郁X均承认签订过协议,只是该协议没有履行。三方协议签字生效后,顾X从2月到5月按协议第7、8条的约定，将房屋过户至刘X名下,完成了为郁X借款提供的担保。此后刘X、郁X改称房屋是用于买卖的,不是给郁X提供借款担保的。可当时讼争房屋是精装美式并附带三个车位,是梅江津XX最好的观景楼王项目,2016-2017年上半年该房屋至少市值2000万元,顾X虽等钱用,但也不会以少1000万元的价格卖给刘X。刘X与郁X如将案件继续谎称定性为房屋买卖,并得到生效判决的确认,则刘X、郁X将本是借贷担保的事实,演变为通过诉讼实现房屋买卖的“套路贷”,最终刘X以1000万元的资金成本套取了顾X价值至少2000万元的房屋,本案的性质将衍变为刑事案件的“套路贷”类型之一：诈骗。最高人民法院公布的《关于办理“套路贷”刑事案件若干问题的意见》中，明确指出“套路贷”案件中，行为人假借民间借贷为名,披着借贷外衣,行诈骗之实。如果本案房屋权属确认归刘X所有,则是典型的郁X与刘X合谋以借款担保之名,让顾X为郁X提供让与担保,待完成让与担保后,刘X、郁X则称不是借款担保,是顾X急用钱将房屋自愿以低于房屋价值二分之一的价格出卖给刘X。而办理房屋买卖手续的各种文件,表面看是房屋买卖履行行为,但揭开表面看则是借款担保。如果刘X通过诉讼确认双方为房屋买卖行为,房屋权属归属于刘X,则刘X与郁X诈骗了顾X一半多的房屋价值,通过本案诉讼的方式刘X非法占有了顾X1000余万元的房屋财产。郁X的合谋行为也显而易见,起初在2月13日三方协议签订时,郁X承认1000万元已经借到并承诺自己以现金方式偿还这1000万元,而随后刘X取得房屋产权后,则矢口否认借款担保事项,这些都是合谋诈骗顾X的套路。综合以上情形,如果刘X、郁X借助本案诉讼获得讼争房屋的所有权,则刘X、郁X的行为将涉嫌套路贷中的诈骗刑事犯罪,顾X将依法追究其刑事责任。
被上诉人辩称，一审法院判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求依法维持原判，驳回顾X的全部上诉请求。
一审法院认定顾X收到房款是基于房屋买卖关系收取的卖房款，并且顾X在一审陈述当中也表示收取了房款，并且收取的房款用于偿还顾X自己的其他债务。基于真实的房屋买卖关系，顾X才收到了卖房款。如果按顾X所述，仅是以买卖房屋的形式为借贷提供担保的话，作为担保人的顾X不应当收取卖房款。如果是以卖房款为形式实际的是支付借贷款项的话，房款也应当实际交付给借款人郁X。或者顾X收到钱，然后再转交给郁X，而实际上顾X收到卖房款且自用了该款项。根据当时房管局的规定，不强制要求将卖房款存入资金监管账户当中。即使有要求卖房款存放至资金监管账户然后再由卖房人取出的话，也应该是过一个账。由顾X取得资金监管账户当中的卖房款，然后再将款项给付到实际借款人郁X。所以一审法院认定顾X接收刘X房款的行为与顾X应履行的担保行为自相矛盾是没有错误的。顾X作为担保人，不应当实际收取卖房款。
本案主要争议焦点在于刘X取得涉案房屋的所有权是基于房屋买卖关系还是基于以房屋买卖形式实际上为借款提供担保的行为。根据双方在一审提交的证据，一审法院认定刘X取得涉案房产的所有权是基于房屋买卖合同是正确的。首先，刘X有购买房屋的意思表示，目的是为孩子上学，涉案房屋附近有国际学校。一审审理中，顾X陈述房屋中介是其自己找的，通过中介签署了三方房屋买卖协议。该协议当中涉及房屋的卖房款是1000万元，并非900万元，所以说双方约定的卖房款项是1000万元，与刘X给付顾X的卖房款是完全吻合的。顾X与刘X签署三方协议后，刘X支付了中介费，然后又签署了正式房屋买卖合同。由于已交付给顾X100万元，所以正式的房屋买卖合同签订的是900万元，并将剩余的款项存到资金监管账户当中，购房款的交付对象是顾X。除购房款外，刘X还缴纳各项契税约22万余元。上述事实都有相应的证据予以佐证，完全符合房屋买卖合同的基本规则。相反，顾X主张刘X是基于让与担保取得的涉案房屋，其未实际让渡不动产所有权不能成立。顾X提供的证据仅有三方签署的借款协议，但该借款协议并未实际履行。根据借款协议的约定，签订借款协议时，郁X已经以现金的形式收到了1000万元的借款，在没有任何的取款转账记录的情况下，先不考虑这个1000万元借款真实性和可行性，协议当中约定郁X已经收到了1000万元的借款，刘X为实现债权，以顾X的房屋作担保，那么据此刘X就不会再实际给付顾X1000万元，否则借出的实际上就是2000万元。所以一审法院认定顾X接收到刘X房款的行为与为郁X担保的行为是自相矛盾的。
顾X主张本案应适用《物权法》第七条以及《全国法院民商事审判会议纪要》第71条的规定，所基于的法律观点还是让与担保，并主张三方是以借贷为基础，房屋买卖合同只是实现让与担保的行为。通过一审双方提交的证据以及一审法院的判断，刘X之所以取得涉案房屋的所有权是基于房屋买卖合同关系，所以不适用顾X主张的法律规定。
顾X主张案外人何XX以600万元的价格购买郁X女儿名下房屋，对此事实刘X不清楚，且与本案无关。从责任主体来看，该房屋的出卖人是郁X的女儿，并非郁X，是完全独立的主体，买受人也是案外人何XX，与刘X毫无关系，所以不能证实顾X的主张。
顾X认为本案涉及至少三部分违反社会常理，对此不认可。第一，刘X是以1000万元的价格购买涉案房屋的，而非900万元，实际支付的也是1000万元，其中100万元是已交付的定金，符合顾X与刘X在房屋中介中心签署的三方买卖协议中约定的1000万元房屋价格。第二，腾房时间问题。由于顾X急需用钱，刘X当时手里有闲钱，并且得知自己的妻子怀孕，为了孩子将来能够上学，也喜欢顾X的房屋，有购买意思。购买涉案房产，并不急于居住，同意延迟两年的交房时间，这并不违反法律规定，也不违反双方的约定，基于双方认识未及时起诉腾房，不存在违背社会常理。第三，房屋买卖合同当中虽然没有关于暖气、水电费等相关的约定，根据日常交易的常识，也是应当在实际房屋进行交付时进行交接，交接后才由房屋实际使用人承担水电费、物业费、供暖费等。在此之前，就应由顾X承担。这也不违背社会常理。
顾X提及刘X否认签订过2月13日三方协议一事。刘X从来没有否定签订三方协议，确实主张过协议因为没有履行都撕掉了。7.对于房屋价格问题，是顾X单方委托第三方鉴定机构进行的评估，评估的价格是2000多万元，对于该评估结果是不予认可的。在一审审理中，刘X已提交相应的证据，证实在2017年左右实际涉案房屋同小区同面积的房屋实际销售价格均在1000万元左右，所以当时刘X是按照市场价格购买的涉案房屋。另外，顾X上诉主张涉嫌“套路贷”的问题。刘X认为本案没有借贷之实，又谈什么假借借贷为由实施诈骗之实。
郁X辩称，
顾X上诉提出,一审法院认定“顾X接收到刘X房款的行为与顾X应履行的担保行为自相矛盾”该条并不属于一审法院判决认定事实部分的内容,而系“本院认为”部分的内容。顾X就一审法院认定事实部分并未提出异议。
顾X与刘X的房屋买卖行为合法有效,双方基于真实意思表示进行买卖合同的签订,并委托中介办理,且刘X已向顾X履行支付购房款的义务,业已办理房屋过户手续。而顾X、刘X与郁X的三方协议并未履行,根据该协议内容,借款人应为郁X,顾X以房屋提供担保,出借人刘X对外应向借款人郁X支付借款,而不应由顾X收款,上述行为与常理不符。三方协议并未实际履行。顾X虽提出郁X代刘XX向其还款的主张,但并未提供证据证明其与刘XX之间存在欠款，亦未能提供证据证明郁X自愿代付。综上，一审法院认定事实清楚,适用法律正确,请求依法驳回顾X的全部上诉请求。
顾X向一审法院起诉请求：
1．请求确认天津市西青区绥江道与翠波路交口西XX10-1-201房屋产权为顾X；
2．请求确认顾X与刘X之间协议中关于以天津市西青区绥江道与翠波路交口西XX10-1-201房屋的过户条款无效并判令刘X将该房屋办理过户至顾X名下；
3．本案诉讼费、保全费由刘X承担。
一审法院认定事实，2017年2月13日，顾X与刘X及郁X三方共同签订协议一份，约定：“1．今郁X（借款人）向刘X（出借人）以现金的方式借到人民币1000万元整（壹仟万元整）。2．借款期限为两年，可提前还款。备注：必须用满一年，如不用满一年按照一年的利息支付给刘X（出借人），不满半年按11个月收取利息。3．利息支付方式为按月支付，自成立协议之日起每月提前一天支付利息。备注：如借款人遇到困难，最多可拖欠两个月利息，第三个月一次性支付给出借人刘X三个月利息。4．借款人逾期无条件为出房人（顾X）出借人（刘X）此债务进行担保，并承诺拿静海县XX金海墅内4套别墅作为担保房产，销售许可证下来，并完善4套别墅所有手续，按照房屋合同担保抵押的相关手续（抵押公证）正式签署房屋相关手续。5．如未按合同执行顾X将用郁X的此房屋进行支付利息和本金。为了能保证本金和利息的支付，刘X全程监督郁X和顾X办理处置手续。6．借款人（郁X）承诺，不以房产等作为还款方式，以现金1000万（壹仟万元整）的方式归还出借人（刘X）。7．顾X自愿为借款人郁X提供一套坐落于天津市西青区XX座10-201，此房产作为出借人（刘X）的抵押房产，如借款人郁X按规定日期归还此债务，出借人刘X无条件将此房屋归还出房人顾X；8.出房人顾X承诺无条件配合出借人刘X将坐落于天津市西青区XX座10-201过户给出借人刘X。”。
2017年2月22日，顾X与刘X经案外人天津XX公司居间介绍三方共同签订房产交易合同，约定涉案房屋成交价为人民币1000万元，并约定顾X的腾房日期为2019年2月21日。2017年3月29日，顾X收到刘X的购房定金40万元。2017年4月18日，顾X收到刘X的银行转账款60万元。2017年4月18日，顾X与刘X签订天津市存量房屋买卖协议，双方约定的房屋价款为900万元，后通过天津市房地产交易资金监管中心，刘X支付顾X涉案房屋购房款900万元。刘X于2017年4月19日缴纳了个人所得税9万元，同日缴纳了涉案房屋的契税13.5万元，印花税5元，并支付登记费80元。2017年4月25日，刘X取得涉案房屋的不动产权证书。
一审法院认为，本案的争议焦点在于如何认定顾X主张的担保行为。根据协议内容，顾X系为郁X向刘X借款1000万元提供担保，而将自己名下的涉案房屋过户给刘X，待郁X归还刘X该款项后，再过户回到顾X名下。顾X将自己名下的房屋过户给刘X是基于其为郁X的债务提供担保的行为。该担保行为出于顾X的自愿，系其合同义务。但在其后，顾X与刘X不仅签订了房产交易合同、天津市存量房屋买卖协议，而且刘X通过银行转账的方式支付定金并通过资金监管账户支付房款900万元，合计1000万元。顾X接收刘X房款的行为与顾X应履行的担保行为自相矛盾。顾X提供的证据不足以否定其与刘X之间的房屋买卖行为真实存在，因此其起诉请求确认让与担保行为无效，过户行为无效，要求涉案房屋重新过户回顾X名下的请求，一审法院不予支持。
顾X主张其对案外人刘XX享有债权1500万元左右，案外人刘XX对第三人郁X享有债权2000万元左右。因案外人刘XX不能归还顾X的上述债务，故顾X与案外人刘XX协商，直接由郁X归还上述债务，从而形成三方的债务互相抵销，而郁X亦无能力归还上述债务，因此找到刘X代替归还上述债务，因此形成2017年2月13日的三方协议。但顾X未向一审法院提交证据证明其与刘XX以及郁X三方之间抵债的协议，不能证明其与案外人刘XX之间的债权债务与本案具有关联，同时顾X主张的互相抵债数额亦存在数额的差距，不能予以认定。且郁X否认与刘XX之间存在债权债务关系。因此顾X的上述理由，缺乏事实根据和法律依据，一审法院不予支持。至于顾X与刘X在本次诉讼前存在的银行转账行为，发生的债权债务关系，与本案并无关联，一审法院不予评判。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第五条、第十五条、第十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出判决：“驳回顾X的全部诉讼请求。案件受理费192350元，诉讼保全费5000元，共计197350元，由原告顾X负担。”
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。顾X提供6份新证据：证据1.证人周X的证言，证明房屋买卖行为是基于顾X给郁X作担保。证据2.视频录音光盘，录制人为周X，证明当时顾X、刘X、郁X就三方协议履行的情况进行协商沟通。证据3.馨名园房屋买卖协议，证明郁X将其女儿的房子以600万元低于市场价900万元卖给何XX，以隐形的方式偿还刘X借款。证据4.馨名园房屋照片，证明该房屋单价。证据5.何XX将购买的馨名园房屋向银行抵押贷款900万元，证明郁X已完成向刘X偿还借款，刘X应当按照协议将房屋过户回顾X。证据6.何XX在2017年借给刘X700余万元，证明当时刘X没有闲散资金来买房。刘X质证认为，顾X二审期间提供的这6份证据均是在一审庭审之前形成的，不属于新证据，不能作为定案依据。对证据1和证据2质证意见为：不认可两份证据，不能证明其证明目的。视频录音只能看出来证人周X向顾X催款，未提及让与担保和郁X、刘X、顾X之间存在借贷的情形。通过视频录音恰能证实刘X支付1000万元给顾X，是购买顾X名下房屋的房款。顾X用售房款清偿周X公司的贷款。证人周X仅是听说郁X欠刘XX1000万元，这与顾X一审期间主张郁X欠刘XX2000万元是矛盾的。证人周X不知道刘XX与顾X之间存在债务，不能证实顾X、郁X、刘XX三方债务互抵的背景。结合协议，视频录音中都没包含刘XX，互抵债务必须经刘XX同意，在刘XX未表态情况下，互抵债务不生效。顾X陈述刘XX欠其钱，在此情况下签订协议互抵债务，顾X为何同意出售名下房屋替刘XX还债？明显不符合常理和事实。证据3-6均是复印件，真实性不予以认可，且与本案无关联，证明不了顾X的证明目的。
本院通过组织当事人进行了证据交换和质证，证人周X亦出庭接受当事人的询问，本院认为顾X所提供的证据均不属于新证据。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，本案立案案由为物权确认纠纷，争议的主要焦点问题是：顾X要求确认涉案房屋所有权归其所有能否得到支持？关于让与担保的法律关系，最高人民法院在《全国法院民商事审判工作会议纪要》第71条有明确的规定，“债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的，人民法院应当认定合同有效。合同如果约定债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该部分约定无效，但不影响合同其他部分的效力。当事人根据上述合同约定，已经完成财产权利变动的公示方式转让至债权人名下，债务人到期没有清偿债务，债权人请求确认财产归其所有的，人民法院不予支持，但债权人请求参照法律关于担保物权的规定对财产拍卖、变卖、折价优先偿还其债权的，人民法院依法予以支持。债务人因到期没有清偿债务，请求对该财产拍卖、变卖、折价偿还所欠债权人合同项下债务的，人民法院亦应依法予以支持。”本案中，顾X与刘X、郁X三方于2017年2月13日签订《协议》，约定：借款人为郁X，出借人是刘X，顾X是出房人，顾X自愿为借款人郁X提供讼争房屋作为出借人刘X的抵押房产，如借款人郁X按规定日期归还此债务，出借人刘X无条件将此房屋归还出房人顾X，出房人顾X承诺无条件配合出借人刘X将讼争房屋过户给出借人刘X。（一）从协议履行情况来看。虽协议内容具有让与担保的形式要件，但借款人郁X与出借人刘X均表示该协议未实际履行，主要借款1000万元亦无资金往来的证据予以证明。（二）从协议订立的原因来看。顾X提出其对案外人刘XX享有债权，刘XX对郁X享有债权，因刘XX不能归还债务，顾X同意由郁X归还上述债务，郁X亦无能力归还，因此找到刘X代替归还，为此形成2017年2月13日的《协议》的主张，根据最高人民法院关于《适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。顾X提供的证据不能证明其所主张的事实，该事实依法不能认定。（三）从协议实现条件来看。协议第7条约定，顾X自愿为借款人郁X提供一套坐落于天津市西青区XX座10-201，此房产作为出借人（刘X）的抵押房产，如借款人郁X按规定日期归还此债务，出借人刘X无条件将此房屋归还出房人顾X。现顾X主张郁X已通过变卖其女儿名下的房屋以隐密的方式偿还了对刘X借款，刘X应将涉案房屋过户给顾X。顾X在二审期间所提供的证据均是形成于案外人之间的行为，且不能证明顾X所主张的已归还借款的事实，亦无书面的了结债务的证据予以证明。综上，顾X所主张的让与担保的法律关系，缺乏事实和证据予以证明。一审法院未支持顾X主张让与担保无效，并要求涉案房屋重新过户至顾X名下的请求，并无不当。至于，顾X主张与刘X之间房屋买卖关系无效的问题。现有证据能够证据证明的事实是，顾X与刘X之间通过房屋中介签订房屋买卖合同并在房管部门签订合同，刘X支付了房款、缴纳了契税等，顾X收到了房款。顾X提出的合同价款、腾房时间、物业水电费用等问题，无法证明房屋买卖合同会因此无效。一审法院认定顾X所提供的证据不足以否定其与刘X之间的房屋买卖行为真实存在是准确的。顾X主张房屋买卖合同无效缺乏事实依据和法律依据。
综上所述，顾X的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费192350元，由上诉人顾X负担。
