自2022年6月30日江西景德镇的强制停贷告知书刷屏社交媒体以来，全国多地陆续出现烂尾楼盘业主集体强制“断贷”的公告，也一度在网上掀起一股热潮。在天下百姓苦房贷久矣的大背景下，也引起了关于房价、房贷、预售和强制断贷的诸多讨论。

业主集体停贷的风波下，首先被询问和讨论最多的问题，是一个法律问题：开发商楼盘烂尾，业主是否有权单方面拒绝向贷款银行还款？

我们首先对按揭贷款购房模式的法律关系做一个简化归纳：在这个模式里可以概括存在三个法律主体，即购房人/业主、开发商、银行。开发商负责建设开发楼盘，购房者与开发商签订购房合同，双方形成买卖合同关系；购房者预算不足，需要向银行申请按揭贷款，与银行签订贷款合同，双方形成金融借款合同关系；按揭贷款并非由银行发放给购房者，而是直接发放到开发商的项目资金监管账户，用于楼盘建设，开发商则以相应楼盘作为抵押。

当开发商出现资金链断裂，无力继续开发楼盘、维持工程建设时，烂尾楼就形成了。此时购房者们已经签订了购房合同交了首付款，并且已经在按月向银行还按揭，但肉眼可见的是楼盘停工，交房遥遥无期，一边还着巨额贷款，一边拿不到自己购买的房子，于是忍无可忍的业主们决定停贷。

前面说过，对于购房人而言，其处于两个法律关系中，一个是与开发商之间的商品房买卖合同关系，主要义务对价为购房人支付购房款，开发商交付房屋及办理产权证；一个是与银行之间的金融借款合同关系，主要义务对价为银行出借购房款，购房人偿还本金及利息。
根据合同的相对性原则，项目烂尾、开发商不能按约交房，购房人只能依据购房合同向开发商主张违约责任。而在购房人与银行之间借款合同中，银行并无义务保障开发商履行购房合同的义务，而银行自身的放款义务已经履行完毕，即使银行违反规定未将资金发放至监管账户导致开发商挪用项目专用资金的，从法律层面看，也只是违反了行政管理规定，在银行与购房者的金融借款合同关系中，并没有违约情形（虽然很残酷但这就是现实），因此，购房人无法追究银行的违约责任。在借款合同未被解除的情况下，更不能以开发商不能按期交房为由停止还贷，否则购房人构成违约，非但不能免除本金和利息，还要额外支付违约金。

随着停贷风波的热度，一份被称为“最伟大判决书”的最高法（2019）最高法民再245号民事判决书也在社交媒体上被纷纷转发，标题党采用了新闻业最精华的总结技术对该判决书做了一句话总结：开发商违约导致购房合同解除后，购房者不承担继续还贷的责任。这导致很多人认为这份判决的结果是：开发商违约，购房者不承担继续还贷的责任。这其中一个重要的前提被忽略了：在购房中签订的购房合同以及贷款均因开发商违约在诉讼中被解除。在合同解除前，购房人仍然需要继续履行合同的还款义务。

另外，即使通过解除合同停贷，这是购房人们想要的结果吗？作为购房者，他们想要的是房子，而不是钱，合同解除了，剩余贷款不用还了，开发商要退首付款和已经支付的贷款，看似是购房人挽回了损失，但合同解除意味着房子彻底没了，至于钱，开发商要是有钱，楼盘还能烂尾吗？

合同解除，房子没了，开发商资金链断了，即使执行也基本无望（这里涉及到合同解除后购房者仅仅享有一般债权，在债务清偿顺序中无法对抗享有抵押权和其他优先权的债权人），能够解决的仅仅是不用再继续向银行还款而已，这也是为什么广大购房人宁可强制“停贷”也不解除合同的原因。因为他们还期待着政府和相关部门能够有所作为，把房子建好还给他们。权衡利弊后，他们宁可上失信，也不走合同解除，作为法律从业者，我认为这样的选择，实属明智之举。一个人欠银行贷款不还，银行可以轻松拿捏死你，一群人集体欠银行贷款不还，而且还是发了公开声明的、理直气壮（被逼无奈）的不还，被拿捏的就不是欠钱的购房人们了。

归根结底，停贷这个事情，看似是法律问题，实则是社会问题，有人说高房价是原罪，有人说预售制是原罪，也有人说缺乏监管是原罪，不过不管怎么样，随着广大业主们被迫硬刚银行的维权风波，政府确实也坐不住了。

银保监会在7月17号接受《中国银行保险报》的采访时说会根据实际的具体情况做好信贷投放的准备，以此推动烂尾项目的复工复产，达到保交楼的效果，同时各地相继出台了加强商品房资金监管的新政，一些地方也通过国企和资管公司运作，推动烂尾楼盘复工建设。

但愿这次各地的资金监管新政，能落实到位，执行到位，配合银保监会可能让下面银行出血的操作，尽可能的遏制更多烂尾的出现，让原本就活得辛苦的中国百姓，能在花光了一辈子积蓄的情况下，顺利入住一套属于自己的房子。