夫妻离婚时，分割的是婚姻关系存续期间的共同财产，一方的个人财产是不能作为共同财产分割的。但这只是法律的原则性规定，实践中，在离婚分割夫妻共同财产时，有时很难区分个人财产与共同财产，尤其是在对房产进行分割时，由于房产的购买存在婚前还是婚后、是一方出资还是双方出资，以及双方的父母是否出资等情况，致使夫妻双方在离婚分割房产时，往往发生重大分歧。因此区分哪种情形下购买的房产为个人财产或者共同财产，尤为重要。根据法律规定和实务操作，现就夫妻之间房产的归属问题作如下梳理：
一、婚前或者婚后买房，不发生权利变更的情形下，房产的归属问题。
1、婚前一方全款买房，产权登记在一方名下的，该房产属于一方的婚前财产，离婚时另一方无权分割。
2、婚前一方全款买房，产权登记在双方名下，该房产为夫妻共同财产，离婚时应当作为夫妻共同财产依法分割。
3、婚前一方全款买房，产权登记在对方名下，该房产应当视为对另一方的赠与，属于另一方的个人财产，离婚时原则上不能进行分割。
4、婚前双方共同买房，产权登记在一方或者双方名下，应当认定为双方的共同财产，离婚时应当依法分割。
5、婚前一方贷款买房，产权登记在一方名下，离婚时房屋归贷款一方所有，婚后共同偿还的贷款和房屋增值的部分，由一方给予另一方补偿。
6、婚后一方或者双方共同买房，产权登记在一方或者双方名下，应当认定为双方的共同财产，离婚时应当依法分割。
二、婚前或者婚后买房，发生权利变更的情形下，房产的归属问题。
1、婚前或者婚后一方买房，约定将自己所有的房屋转移登记在另一方或者双方名下，但在诉讼离婚时没有办理转移登记手续。此时应当先由双方协商，协商不成，由人民法院根据具体情况，判决房屋归其中一方所有，并确定是否由获得房屋一方对另一方予以补偿以及补偿的具体数额。此种情况并不当然能够确定房屋的归属，而是由人民法院根据具体情形判决。这些具体情形包括：给予目的、婚姻关系存续时间、共同生活及孕育共同子女情况、离婚过错、对家庭的贡献大小以及离婚时房屋市场价格等。
2、婚前或者婚后一方买房，一方已经将房屋转移登记在另一方或者双方名下，还是先由双方协商，协商不成的，如果婚姻关系存续时间较短且给予方无重大过错，人民法院一般会判决房屋归给予一方所有，根据具体情况确定是否由获得房屋一方对另一方予以补偿以及补偿的具体数额。具体情形包括：给予目的，综合考虑共同生活及孕育共同子女情况、离婚过错、对家庭的贡献大小以及离婚时房屋市场价格。该种情形下，明确了房屋归给予方所有，但是否给予另一方补偿并不确定，而是由人民法院自由裁量。
三、父母为子女出资购房的情况下，房屋的归属问题。
父母为子女购房可以是婚前或者婚后，如果发生在婚前判断的规则仍然是婚姻家庭编的解释（一）第二十九条第一款的规定，原则上视为对子女的个人赠与，除非明确赠与双方。如果发生在婚后，则适用婚姻家庭编的解释（二）第八条的规定进行确定。
（一）婚前一方父母为子女出资购房时的房屋归属问题。
1、一方父母出资，产权登记在一方名下，应当认定为是对自己子女的个人赠与，离婚时另一方无权分割；
2、一方父母出资，产权登记在一方或者双方名下，应当视为对双方的赠与，房产应当认定为夫妻共同财产，离婚时应当依法分割；
3、一方父母出资，产权登记在另一方名下，此种情形婚姻家庭编司法解释一、二并没有明确的规定，实务中往往法院裁判不一，因此风险最大。具体如何认定由人民法院根据具体事实，自由裁量。
（二）婚前双方父母为子女出资购房时的房屋归属问题。
此种情况，仍然适用婚姻家庭编司法解释（一）第二十九条第一款的规定，原则上视为对各自子女的赠与。
1、产权登记在一方名下，但约定了共有份额，离婚时另一方可以按照约定主张自己的权利。
2、产权登记在双方名下，应当视为夫妻共同财产，离婚时依照法律规定予以分割。
3、产权登记在一方名下，且没有约定共有份额，离婚时人民法院依然可以参照婚姻家庭编司法解释（二）第八条第二款的规定处理，即以出资来源及比例为基础，综合考虑共同生活及孕育共同子女情况、离婚过错、对家庭的贡献大小以及离婚时房屋市场价格等因素，作出判决。
（三）婚后双方父母为子女出资购房时的房屋归属问题。
1、一方父母全额出资的，有约定的，按照约定处理，没有约定或者约定不明的，判归出资人子女一方所有，并综合考虑共同生活及孕育共同子女情况、离婚过错、对家庭的贡献大小以及离婚时房屋市场价格等因素，确定是否由获得房屋一方对另一方予以补偿以及补偿的具体数额。
2、一方父母部分出资或者双方父母出资的，有约定的，按照约定处理，没有约定或者约定不明的，以出资来源及比例为基础，判决房屋归其中一方所有，并由获得房屋一方对另一方予以合理补偿。考虑因素与前述内容一致。该种情形，房屋判归哪一方不确定，但获得房屋一方应当给予对方补偿，这是与前一种情形不一致的地方。
因社会生活的多样性，夫妻房产的取得可能存在很多意想不到的方式。以上归纳的内容仅是一般的常见情形，如果出现了不同于以上情形的房产取得方式，人民法院会根据民法的基本原则，参照最相近的法律规定，并结合日常生活习惯作出公正的判决。
