一、合同主体及效力审查
先确认“谁有资格盖这个章”
很多案子开庭前，我第一件事不是看合同条款，而是去住建部官网查资质。
为什么？
因为施工合同的市场准入门槛是“资质”，没有资质、超越资质、借用资质，合同直接无效，违约金、索赔、优先权全都灰飞烟灭。
1. 资质等级与业务范围必须严丝合缝
- 一级房建资质去干市政管廊，属于超范围，合同无效。
- 总包把主体结构分包给劳务公司，哪怕对方有施工劳务资质，也属于违法分包，同样无效。
2. 招投标是“效力性强制性规定”
- 必须招标而未招标，或者中标通知书被行政部门撤销，合同自始无效。
- 实务中常见“先施工后招标”，法院普遍认定属于“明招暗定”，一样无效。
3. 挂靠与转包：无效界的“双子星”
- 挂靠：没有资质的实际施工人借用他人名义签约，合同无效，出借方还要对工程质量承担连带责任。
- 转包：承包人将全部工程转给第三人，或者将其承包的全部工程肢解后以分包名义分别转给其他单位，合同无效，违法所得可没收。
4. 签约权限：项目部的章不是尚方宝剑
- 项目部公章对外签约，必须有法人授权书，且授权范围必须明确到“签署经济合同”。
- 没有授权或者超越授权，合同可能被认定为效力待定，甚至被拒绝追认。
二、合同内容审查
把“工程范围”钉死，把“价格口径”锁牢
施工合同不是散文，是图纸+清单+文字的三维拼图，任何一块对不上，都是后期签证、索赔、结算的战场。
1. 工程范围：与招标文件、图纸、工程量清单“四方对表”
- 合同文字写“图纸范围内所有工程”，但图纸版本号没写，结果竣工时发包人拿出新版图纸说“这部分你们没干”，承包人只能吃哑巴亏。
- 实务技巧：在合同附件里列明“图纸清单+版本号+出图日期”，并加盖骑缝章，防止“图纸调包”。
2. 工期约定：开工日期、竣工日期、顺延条件，一个都不能少
- 开工日期以监理人发出的开工通知为准，如果发包人拖延提供场地，承包人要及时发《开工令催告函》，否则“实际施工日期”可能被提前，工期反被压缩。
- 顺延条件必须书面报发包方认可，微信、会议纪要、工作联系单都可以，但必须能形成“发包人收到且未在约定期限内提出异议”的证据链。
3. 合同文件优先顺序：写清楚“谁最后说话”
- 一般顺序：合同协议书 > 中标通知书 > 投标函 > 专用条款 > 通用条款 > 图纸 > 清单。
- 如果后期出现补充协议，必须明确“补充协议与合同正文具有同等效力，不一致时以补充协议为准”，否则可能被发包人“反杀”——用早期招标文件否定补充协议。
4. 价款确定方式：固定总价、可调价格、成本加酬金，各有利弊
- 固定总价：适合图纸完整、工期短的项目，风险在承包人。
- 可调价格：必须约定调价公式、材料信息价来源、风险幅度（±5%还是±10%）。
- 成本加酬金：酬金比例、成本审计口径、票据要求必须写清，否则结算时发包人一句“成本不真实”就能把你拖进审计泥潭。
5. 工程变更：变更指令、签证流程、费用计算，三步走
- 变更指令必须书面发出，口头指令要在48小时内补书面，否则承包人有权拒绝。
- 签证必须“量价同步”，只签量不签价，结算时还是要重新组价。
- 变更费用计算方式建议写死“套用投标单价，无相同项套用类似项，无类似项按信息价组价”，防止发包人“压价砍价”。
三、工程价款审查
把“钱怎么来、怎么算、怎么给”写进合同
施工合同纠纷，80%以上是“钱”的纠纷。
把钱的问题写清楚，等于把80%的官司扼杀在摇篮里。
1. 支付方式：预付款、进度款、结算款，节点+比例+账户，一个都不能少
- 政府投资项目，进度款不得低于已完成工程价款的80%，这是财政部《建设工程价款结算暂行办法》的硬性要求，写进合同直接约束发包人。
- 账户信息必须写到“开户行+户名+账号”，防止发包人以“打错账户”为由拖延付款。
2. 计价方式：固定总价、单价、可调价，风险范围要写“死”
- 固定总价合同，必须明确“除设计变更、发包人指令、不可抗力外，合同价不予调整”。
- 可调价合同，必须约定调价公式、材料信息价来源（如《XX市建设工程造价信息》）、风险幅度（如钢材±5%、水泥±8%）。
3. 背靠背条款：不是不能写，而是要写“公平”
- 背靠背条款（“甲方收到业主付款后再支付乙方”）本身不违法，但如果只写“甲方收到款后支付”，却不写“甲方应在收到业主付款后X日内支付乙方”，就可能被法院认定为“约定不明”，从而适用《民法典》第510条，判令甲方在合理期限内支付。
- 实务建议：背靠背条款必须加“时间上限”和“催告义务”，例如“甲方应在收到业主付款后7日内支付乙方，若甲方无正当理由迟延支付，乙方有权书面催告，催告后30日内仍未支付的，乙方有权直接起诉”。
四、工期与质量审查
把“顺延”写活，把“标准”写死
1. 工期顺延：设计变更、付款延迟、不可抗力，三步走
- 顺延事由发生后，承包人必须在合同约定时间内（一般为7日）向监理人提交《工期顺延申请》，监理人应在约定时间内（一般为7日）回复，逾期不回复视为同意。
- 实务技巧：在《工期顺延申请》中必须附“影响工期天数计算表”，用网络图或横道图说明“关键线路”被延误，否则发包人一句“不影响总工期”就能驳回。
2. 质量标准：合格、市优、省优、鲁班奖，写清楚
- 质量标准必须与招标文件一致，若合同约定“合格”，但招标文件要求“市优”，以招标文件为准。
- 质量保证金比例一般为3%，缺陷责任期最长不超过2年，从工程竣工验收合格之日起算。
3. 验收程序：隐蔽工程、中间验收、竣工验收，三步走
- 隐蔽工程必须在隐蔽前48小时通知监理人验收，验收合格后方可隐蔽，否则发包人有权要求“剥露”检查，费用由承包人承担。
- 竣工验收必须组织“五方验收”（建设、勘察、设计、施工、监理），验收结论必须明确“合格”或“不合格”，不能写“基本合格”。
五、违约责任与索赔审查
把“违约金”写高，把“索赔路”写宽
1. 违约责任：逾期付款、工期延误、质量问题，三件套
- 逾期付款违约金建议写“每日万分之五”，低于LPR四倍法院一般支持。
- 工期延误违约金建议写“每延误一日，承包人向发包人支付合同价万分之五”，但上限不超过合同价3%，防止被法院酌减。
- 质量问题违约金建议写“承包人应在接到通知后7日内修复，逾期不修复，发包人可委托第三方修复，修复费用从质保金中双倍扣除”。
2. 索赔条款：人工、材料、机械、管理费，四项费用要写全
- 索赔程序必须“两步走”：第一步，索赔事件发生后28日内提交《索赔意向书》；第二步，提交意向书后28日内提交《索赔报告》，逾期视为放弃。
- 实务建议：在合同附件里加《索赔费用计算表》模板，把人工费（窝工费）、材料费（超耗）、机械费（停滞）、管理费（现场+总部）四项费用计算方式写死，防止发包人“口头承诺、事后不认”。
六、争议解决审查
把“战场”选好，把“优先权”留住
1. 管辖约定：诉讼还是仲裁，必须二选一
- 施工合同建议约定“工程所在地法院管辖”，方便现场勘验、鉴定、执行。
- 若约定仲裁，必须写清“仲裁机构全称”（如“北京仲裁委员会”），不能写“北京市仲裁委员会”，否则可能被认定为“约定不明”，导致仲裁条款无效。
2. 优先受偿权：18个月“保质期”，从应付工程款之日起算
- 承包人必须在“应付工程款之日”起18个月内行使优先受偿权，逾期视为放弃。
- 实务技巧：在竣工结算协议里明确“应付工程款之日”，例如“发包人应在收到承包人提交的竣工结算资料后60日内完成审核，并在审核完成后30日内支付工程款”，从而把优先受偿权起算点“钉死”。
七、其他注意事项
把“人、材、机、章、钱”五个漏洞提前堵上
1. 安全文明施工：责任写清，费用写死
- 安全文明施工费必须“专款专用”，发包人可要求承包人提供“安全文明施工费使用台账”，未使用的部分在结算时扣回。
- 若发生安全事故，承包人应承担全部责任，但若发包人指令违章作业，也要承担相应责任。
2. 材料供应：甲供、乙供，品牌、质量、违约责任要写全
- 甲供材料必须约定“交货时间、交货地点、质量检验标准”，若因甲供材料延误或质量不合格导致工期延误或质量问题，承包人可索赔。
- 乙供材料必须约定“品牌、规格、质量标准”，若承包人擅自更换品牌，发包人可要求“拆除重做”，费用由承包人承担。
3. 农民工工资：承诺+专户+代扣，三管齐下
- 承包人必须承诺“按时足额支付农民工工资”，并在项目所在地开设“农民工工资专用账户”，发包人可从每期进度款中代扣“人工费部分”直接打入专户。
- 若发生农民工讨薪事件，承包人应在接到通知后24小时内到场处理，否则发包人可“先行垫付”，垫付金额从承包人工程款中双倍扣除。
4. 公章与款项支付：项目章≠公章，个人账户≠公司账户
- 项目部公章仅限“技术资料、会议纪要”使用，若用于“收款、借款、担保”，必须取得法人书面授权，否则发包人可拒绝承认。
- 款项支付必须打入“合同约定的对公账户”，若承包人要求打入私人账户，发包人可拒绝，若因私人账户导致资金流失，承包人自行承担。
