物业服务合同中的十五个法律问题
【导读】
物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内为业主提供物业服务，业主支付物业费的合同。实践中常见的物业服务人包含两类，一类是物业公司，占据大多数，另一类是业委会，占比非常少。随着城市化的高速发展，物业公司与业主之间物的业服务合同纠纷案件也随之水涨船高。物业公司的法定义务包含哪些？物业公司违反法定义务的法律后果有哪些？物业公司是否负有就服务项目进行强制公开和报告的义务？如果违反上述义务业主该如何维权？物业公司未按照约定或者规定提供服务的，业主能否拒付物业费？业主能否以其非物业服务合同当事人为由拒付物业费？物业公司能否以断电、断水等方式催交物业费？今天，就上述问题进行一个系统的整理，仅供参考！
一、什么是物业服务合同？
物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。
二、物业服务合同的当事人都有谁？
物业服务合同中的当事人包括物业服务人和业主。
物业服务人包含物业服务企业和其他管理人，物业服务企业就是物业公司，其他管理人主要是业委会或者业主。
三、物业服务合同中当事人的主要义务是什么？
物业服务合同中，物业服务人的主要义务（主要债务）就是为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主的主要义务（主要债务）是向物业服务企业支付物业费。
四、合同主要义务（即主要债务）的法律效果是什么？
第一，合同当事人违反合同主要义务的，会产生同时履行抗辩权或者先履行抗辩权的法律效果；如果当事人违反的是非主要义务，则不会产生该法律效果；
第二，合同当事人违反合同主要义务的，会导致合同目的无法实现，相对人可以行使法定解除权；但是如果当事人违反的是非主要义务，即使约定可以解除合同，但是法院也会行使司法审查权，审查违反该义务是否达到导致合同目的无法实现的程度？如果达不到该程度，合同仍然无法解除。
五、物业服务人的物业服务业务与其他主体的义务如何区分？
第一，区分物业公司的义务与其他主体的义务：
比如业主专有部分的房屋质量问题一般由开发商承担责任，如果因房屋质量问题发生纠纷时，业主应当向开发商主张权利；另外比如业主的财物被盗、毁损，应当由第三人侵权人承担赔偿责任，但是如果物业公司未能尽到安保义务，例如未能建立健全安保制度，配备的安保人员不足，或者安保人员怠于值守，未按照要求巡逻，则物业公司根据其行为与损害后果的因果关系承担相应的赔偿责任。
第二，区分物业公司的义务与业主的义务：
物业公司对公共设施有维护保养义务，但是对于重大维修，应当由业主负责。以电梯为例，电梯是特种设备，一般由生产厂家定期维修、维护。物业公司应及时巡查，发现电梯故障，联系厂家维修、维护。如果需要更换电梯，费用应当从业主缴纳的专项维修资金中支出。
六、物业服务人的法定义务、基本义务包含哪些？
⒈维修、养护义务；
维修、养护义务是物业服务人的第一义务。物业存在和发展的基础是建筑物及其附属设施，如果缺乏维修养护导致物业不能正常实现其功能，物业的价值会大打折扣，这也是物业服务的价值所在。维修养护义务主要包括：
①房屋建筑共用部分的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等；
②共有设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括共用的上下水管、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅楼房、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯等的维修、养护、运行和管理；
③市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管、化肥池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场等的维修、养护和管理。
物业服务人应当根据设备的实际情况进行日常养护，防止设施设备老化损坏。同时应当定期对物业共有部分进行检查维修，及早发现问题并加以解决，确保物业的正常使用。
⒉环境管理义务：
环境管理义务，主要包括清洁、绿化以及其他环境管理义务。清洁义务要求物业必须防止物业服务区域内的各种污染，做好清洁保洁工作、硬化路面，及时清运垃圾、保持排水排污系统畅通，限制装修及其他施工的工作时间，保证物业服务区域内建筑设施、附属设施与物业总体风格相协调。同时物业还必须对共用绿地、花木进行有效的养护，确保物业环境整洁、优美。
⒊经营管理义务：
对于物业服务区域内的营业场所，物业公司有责任根据物业的整体布置，依照便民、利民原则，充分发挥物业效益，促进经营物业保值增值。
⒋秩序维护义务：
秩序是指物业服务区域内正常运转的良好状态，包括道路秩序、停车管理、废品回收、社区活动等。
⒌安全保护义务：
安全保护义务，是指物业公司通过各项措施，保证业主和物业使用人的人身、财产安全。
⒍制止违法行为、向有关机关报告并协助处理的义务：
《民法典》第942条第2款规定，对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。
【法律依据】
《民法典》第942条规定，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。
对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。
【知识延伸】
物业公司能否在物业服务合同中对于上述义务予以排除？
《民法典》第942条规定的维修养护义务、环境管理义务、经营管理义务、秩序维护义务、安全保护义务、制止违法行为、向有关机关报告并协助处理的义务，均是法律规定的法定义务和强制义务，物业公司均应当依法履行，不得提前在物业服务合同中予以排除。
七、物业服务人对物业服务事项、收费标准、维修资金以及共有部分的经营、收益情况等负有强制公开义务和强制报告义务。
依据《民法典》第943条规定，物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。
⒈物业服务人负有强制公开义务的具体内容：
①服务的事项，即物业服务人完成的具体工作内容，包括维修、养护、清洁卫生、秩序维护、安全保障等工作事项；
②负责人员，即物业服务人完成的具体工作内容所应对的管理或者实施人员，主要指对工作负直接领导和指挥责任的人员；
③质量要求，即物业服务质量所要达到的标准；
④收费项目，即物业服务人完成的服务事项中属于收费的项目应当列明；
⑤履行情况，即物业服务的履行情况，包括收支情况都属于履行情况的内容，物业服务人应当服务的履行情况进行公开；
⑥维修资金使用情况，维修资金属于业主共有，专项用于物业保修期满后物业共用部分、共用设施、设备的维修和更新、改造，不得挪作他用，物业服务人根据合同约定受托办理维修资金提取和使用的，必须公开维修资金的使用情况；
⑦共有部分的经营和收益情况，根据《物业管理条例》的规定，利用物业共有部分、共用设施、设备进行经营的，应当征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理相关手续，业主所得收益应当主要用于补充装修维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
⒉物业服务人未履行强制公开义务和强制报告义务的法律后果？
物业服务人未履行强制公开义务和强制报告义务的，
第一，业主和业委会均可以督促其及时履行，经督促后仍未履行的，可以向有关行政机关报告，由行政机关根据地方法规或者规章给予相应的处罚；
第二，业主和业委会可以物业服区企业违反合同约定为由，起诉要求物业服务人继续履行，并承担支付违约金的合同责任。
⒊在山西省物业公司未履行强制公开义务和强制报告义务的，行政处罚措施。
?未履行强制公开义务的，依据《山西省物业管理条例》第54条、第77条的规定，先由主管部门下发《责令整改通知书》，要求物业公司在指定期限内完成整改，履行公开义务；如果在整改期限内仍未履行的，一般处1000元以上5000元以下罚款。
?未履行强制报告义务的，依据《山西省物业管理条例》第54条、第77条的规定，先由主管部门下发《责令整改通知书》，要求物业公司在指定期限内完成整改，履行报告义务；如果在整改期限内仍未履行的，一般处5000元以上10000元以下罚款。
八、物业费支付中的法律问题？
业主向物业服务人支付物业费是其主要的合同义务。
⒈物业费都包含哪些内容？
依据《物业服务收费管理办法》第11条规定，物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下内容：
?管理服务人员的工资、社会保险和按照规定提取的福利待遇；
?物业公用部分、共用设施设备的日常运行、维护费用；
?物业管理区域清洁卫生费用；
?物业管理区域绿化养护费用；
?物业管理区域秩序管理费用；
?办公费用；
?物业管理企业固定资产折旧；
?物业公用部分、共用设施设备及公众责任保险费用；
?经业主同意的其他费用。
⒉业主能否以未接受或者不用接受物业服务为由，拒绝支付物业费？
?《民法典》第273条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。
依据该法律规定，业主对共有部分享有的权利是法定的，义务也是法定的。物业服务人提供的服务是业主应当享有的法定权利，当然支付物业费也是其法定义务，不得单独排除。
?《民法典》第944条规定，物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
⒊业主能否以其不是物业服务合同当事人为由，抗辩支付物业费？
《民法典》第939条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人员订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。
依据上述规定，无论是前期物业服务合同（开发商与物业服务人签订的物业服务合同）还是普通物业服务合同（业主委员会根据业主大会的决议，与物业服务人签订的物业服务合同），均对业主具有法律约束力，故业主不能以其非物业服务合同当事人为由拒绝支付物业费。
⒋业主能否以物业服务人提供的服务不符合约定和规定，特别是存在瑕疵时，能否拒绝支付物业费？
《物业服务纠纷司法解释》第3条规定如果物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
依据上述规定，物业服务人提供服务不符合要求的应当承担相应的违约责任，对于是否可以减免物业费则未有明确规定。在业主提供的证据能够证明物业服务人没有提供符合约定的服务情况下，有的判决对业主要求减免物业费的诉讼请求予以支持。
⒌业主逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付，合理期限内仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼。
《民法典》第940条第2款规定，业主逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付，合理期限内仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。
⒍物业服务人不得采取停水停电等措施催交物业费。
《民法典》第940条第3款规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
⒎物业服务人能否以部分业主未支付物业费为由，拒绝提供物业服务义务？
《物业管理条例》第77条规定，物业服务企业不得以部分业主拖欠物业费为由减少物业服务内容或者降低物业服务质量和标准。上述规定实际上是限制了物业服务人的抗辩权，这是因为物业服务人提供的服务具有公共性，物业服务人不能因为个别业主拖欠物业费而不履行对大部分业主的服务义务，况且针对业主拖欠支付物业费的违约行为，法律规定了物业服务人可以起诉或者申请仲裁等救济途径。
九、物业服务人可以转包部分服务内容，但是不得将全部服务内容或者将全部服务内容肢解后转包。
物业服务人可以委托给第三方的专项服务事项一般包括：物业区域内的治安维护和消防安全；保洁、垃圾清运；建筑物及其附属设施设备的维修、养护；绿化、养护等事项。对于物业接待、咨询、收费以及日常维修、水、电、气、热等常规服务项目，一般应作为物业服务人的核心服务项目不得转委托。
【法律依据】
《民法典》第941条：物业服务人将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他个人的，应当就该部分专项服务事项向业主负责。
物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务肢解后分别转委托给第三人。
十、物业服务人能否收取装修保证金？
业主在装修、装饰活动中，物业服务人通常会向业主收取一定数额的装修保证金。目的在于约束业主及装修企业在装修活动中遵守相关的装修安全规范及技术规定，一般在装修完毕后经物业服务人检查验收合格后全额退还，如果发现存在破坏建筑结构、违反安全规定等行为的，物业服务人有权要求业主予以整改或者扣除相应保证金。最高院观点认为，物业服务人收取装修保证金对于确保装修安全、规范装修秩序、保障其他业主的合法权益起到了积极的作用，是合理的；并且装修保证金是物业服务人与业主之间通过协商形式确定的，是双方真实意思是的表示，故装修保证金的收取也是合法的。
十一、物业服务人能否收取装修管理费？
实践中有的物业公司在向业主收取装修保证金同时，还要求业主或者装修公司按照房屋专有面积交纳装修管理费，其理由是物业公司仅对业主共有部分负有管理义务，对于业主因装修专有部分所产生的服务属于特约服务，业主应当负担相应的费用。
最高院观点是，物业服务人根据《物业管理条例》《住宅室内装饰装修管理办法》等法规、规章以及与业主之间的物业服务合同对装修活动进行告知、监督、检查，不仅属于物业服务人的合同义务，而且也是其法定义务、基本义务、强制义务。因此，物业服务人提供的装修监督服务义务不属于为业主提供的特约服务，而是基于相关规定及合同约定的一般服务，不应再收取装修管理费。
十二．物业服务人能否收取装修垃圾清运费？
装修垃圾清运费，是由特定资格的单位和实体将装修产生的大量建筑垃圾从小区存放点清运到环卫部门指定填埋处理的地方，从而产生的清理运输费用。装修垃圾业主可以自行清运，也可以委托物业公司清运，如果委托物业公司进行清运的，应当支付费用。
【法律依据】
《城市建筑垃圾管理规定》第16条：建筑垃圾处置实行收费制度，收费标准依据国家有关规定执行。
十三、物业服务人收取装修垃圾清运费是否涉嫌重复收费？
业主交纳的物业费是物业服务人管理公共区域的费用，具体包括：
?管理服务人员的工资、社会保险和按照规定提取的福利待遇；
?物业共用部分、共用设施设备日常运行的维修、养护费用；
?物业管理区域内清洁卫生的费用；
?物业管理区域内绿化养护费用；
?物业管理区域内秩序维护费用；
?办公费用；
?物业服务人的固定资产折价；
?物业共有部分、共用设施设备及公众责任保险费用；
?经业主同意的其他费用。
依据上述规定，装修垃圾清运费未包含在业主缴纳的物业费中，故物业公司收取装修垃圾清运费不存在重复收费。
十四、物业服务合同中业主经过法定程序可以行使单方解除权。
《民法典》第278条明确规定了业主共同决策的九大事项及表决规则，是业主自治的“宪法性条款”。
《民法典》第278条：下列事项由业主共同决定：
?制定和修改业主大会议事规则；
?制定和修改管理规约；
?选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
?选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
?使用建筑物及其附属设施的维修资金；
?筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
?改建、重建建筑物及其附属设施；
?改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
?有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
依据上述规定，业主单方解除物业服务合同的，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决；专有部分面积过半数的业主与参与表决人数过半数的业主同意，可以单方解除物业服务合同。
十五、物业服务合同终止后物业服务人的交接义务？
依据《民法典》第949条规定，物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会，决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。
元物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。
实践中，物业交接存在以下难点：
⒈物业服务用房交接难，按照民法典物权编的规定，物业服务用房应当属于业主共同所有，但开发商在建设及进行产权登记时，一般讲物业用房登记在自己名下，这导致物业服务用房移交给业主的程序和方式存在一定的困难；
⒉物业资料交接难，物业项目资料纷繁复杂，包括建筑及附属设施资料、业主资料、设备资料、合同资料、与物业相关的财物资料等，不同物业还有其特殊性，如果没有原服务人自愿、彻底的交接以及业主或第三方细致、周密的调查，很难做到没有遗漏和没有纠纷；
⒊债权债务交接难；
⒋物业费遗留问题交接难。
