周波律师代理的房屋租凭合同纠纷一案

律师观点分析

原告：A物业公司。

委托诉讼代理人：周波，四川民苑律师事务所律师。

被告：谢某。

原告A物业公司（以下简称A物业公司）与被告谢某房屋租凭合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告A物业公司委托诉讼代理人李某、周波，被告谢某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告A物业公司向本院提出诉讼请求：

1.请求法院确认原被告签订的《租凭合同》无效并判令被告腾退返还租凭房屋；2.判令被告拆除第三层私自搭建的违章建筑并赔偿原告损失60万元；3.被告按租金标准支付原告欠付的房屋占有使用费17518.39元；4.被告按年度以房屋占用费的20%承担违约金99854.04元；5.诉讼费及其他相关费用有被告承担。事实与理由：2012年8月31日，原告将其位于康定市沿河东路原城建局的二楼房屋出租给承租人奉某并签订了《房屋租凭合同》，原合同中约定租期从2012年9月1日至2020年9月1日，租金为70000元/年。奉某在合同签订后付清了其使用期间的租金。2014年奉某将该房屋转给被告谢某，原告与被告于2014年3月10日签订了租凭合同，约定租期从2015年8月原租赁合同期满后再向被告租赁十年，即自2015年8月1日起至2025年8月1日止。签合同时一次性给付租金54万元，满两年时再一次性给付60万元。合同还约定原合同的其他条款继续生效（原合同约定承租方逾期交付租金，每日按月租金的2%缴纳逾期付款违约金），被告第二次付款时间违约原告将收回房屋。合同签订后被告将第一次租金54万元支付原告，但是第二次租金60万元并没有按合同约定支付，至今已拖欠三年零三个月。原告多次催收，被告拒绝付款，并且在未取得原告同意的情况下，在原告出租的二楼上面又非法搭建了一层违章建筑，被有关部门要求拆除。原告认为，被告在签订合同后违反合同约定且非法搭建违章建筑，破坏了房屋主体结构，造成了严重的安全隐患，按合同约定原告有权收回房屋，被告的行为使原告的预期利益遭受重大损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿应相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。被告长期霸占出租房屋经营又不履行合同支付义务，已经构成根本违约，请求人民法院判如所请，支持原告的诉求。

被告谢某辩称，当时租房是租了十年，我们把房屋装修好后，需要办理营业执照时请原告提供双证，但是至今原告都没有提供双证。原告租给我们的房屋本来就是违章建筑，合同约定的是租十年，现在才五年原告就要求解除合同，正因为当初约定的不涨房租，才会一次性付款，现在我们一次性支付了五年的房租，原告却要求涨房租。

本院认为，本案租赁合同所涉房屋系原告A物业公司将其通过置换合法取得的旧房拆除后修建，但未取得建设工程规划许可证。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因此，本案原告A物业公司与被告谢某签订的房屋租赁合同系无效合同。原告关于确认原、被告签订的《租凭合同》无效并判令被告腾退返还租凭房屋的诉讼请求合理，本院应予支持；原告关于判令被告拆除搭建的第三层违章建筑并赔偿原告损失60万元的诉讼请求，由于搭建第三层房屋未取得建设工程规划许可证，租赁合同无效，返还租赁房屋，应当拆除搭建的第三层。原告主张的60万损失，没有证据支持，亦不能按照无效合同计算预期租金收益，本院应当不予支持；原告关于要求被告按租金标准支付房屋占有使用费17518.39元的诉讼请求，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。在本案中原、被告签订的合同期限为十年，租金总价为114万元，平均每月9500元租金。自合同起始时间2015年8月至今52个多月，被告谢某支付的54万元租金还有余额，因此本院应不予支持；原告A物业公司关于被告按年度以房屋占用费的20%承担违约金99854.04元的诉讼请求，因原、被告签订的租赁合同无效，计算违约金没有事实和法律依据，本院不予支持。判决如下：

一、原告A物业公司与被告谢某订立的房屋租赁合同无效；

二、被告谢某于本判决生效之日起30日内拆除搭建的第三层房屋，并将租赁房屋返还原告A物业公司。

三、驳回原告A物业公司的其它诉讼请求。