魏书新律师
律师观点分析
?一、案件主题
原告出资购买房屋并实际居住、偿还房贷十余年，房屋却登记在被告徐某某名下，原告要求确认房屋所有权并办理过户遭拒后诉至法院，代理律师举证证明不动产登记簿记载与真实权利状态不符，法院依法确认原告为房屋真实所有权人，判令被告配合办理过户手续，系典型的不动产物权确认成功案例。
二、案情简介
2006 年原告从被告刘某某（涉案小区开发商）处购买夏津县中艺小区某房屋，原告母亲向刘某某支付 100000 元购房款后，刘某某交付房屋钥匙，原告随即入住该房屋。因案涉房屋此前登记在被告徐某某名下且存在银行贷款，暂无法办理过户，刘某某将徐某某的房贷存折交由原告，约定由原告代为偿还房贷，待贷款还清后办理过户手续。
自 2006 年起，原告一直实际居住案涉房屋，持续以徐某某的名义偿还房屋贷款，并自行缴纳房屋水电、供热、供气及相关维修改造费用。2024 年 2 月，原告计划提前还清剩余贷款办理过户，徐某某却私自结清剩余 19000 余元贷款，并拒绝配合原告办理房屋过户手续，还主张原告系租住案涉房屋，要求原告搬离并赔偿损失。
原告为维护自身合法权益，委托山东金剑光律师事务所魏书新律师作为诉讼代理人，向山东省夏津县人民法院提起物权确认纠纷诉讼，诉请判令确认原告对案涉房屋拥有所有权，两被告配合办理不动产过户登记手续，并由两被告承担诉讼费、保全费及保全保险费用。本案适用简易程序公开开庭审理，原、被告双方均到庭参加诉讼。
三、应诉难点
1.不动产登记的权利推定抗辩：案涉房屋自 2005 年起即登记在被告徐某某名下，徐某某持有房屋产权证、购房合同、契税缴纳凭证等合法登记手续，根据民法典规定，不动产登记簿具有权利推定效力，原告需提供充分证据推翻该登记效力，举证难度极高。
2.被告否认房屋买卖事实，主张租赁关系：徐某某否认与原告存在任何房屋买卖相关约定，辩称原告系租住其房屋，原告提交的还贷、缴费记录均为租住期间的正常支出，原告需举证证明双方并非租赁关系，而是实际的房屋买卖关系。
3.购房相关书面凭证缺失：原告购买房屋时仅向开发商支付款项并取得房屋钥匙，未签订正式的书面购房合同，无直接的房屋买卖书面凭证，需通过间接证据形成完整证据链证明买卖事实。
4.被告徐某某垫付剩余贷款的款项处理：徐某某私自结清剩余房贷，以此主张对房屋的权利，原告需在主张所有权的同时，妥善处理该笔垫付贷款的返还问题，避免因此影响案件裁判结果。
5.保全保险费等费用的主张依据问题：原告主张保全保险费由被告承担，需举证证明该费用为维权必要支出，否则面临法院不予支持的风险。
四、代理思路
魏书新律师接受委托后，针对案件核心争议点和应诉难点，制定推翻不动产登记推定、多维度举证证明真实权利状态、厘清案件事实反驳被告抗辩、合理处理垫付款项的核心代理思路，具体操作如下：
1.举证证明不动产登记簿记载与真实权利状态不符：收集并提交原告近二十年的房屋还贷记录、水电暖燃气缴费凭证、房屋维修改造费用支付凭证等证据，证明原告长期实际占有、使用案涉房屋，并承担房屋的全部相关费用，与不动产登记的权利人状态相悖。
2.多证据链佐证房屋实际买卖事实：申请涉案小区开发商刘某某出庭陈述，证明 2006 年将案涉房屋出售给原告、因房屋有贷款暂未过户并交由原告还贷的事实；申请原告的邻居出庭作证，证明原告一家自 2006 年起一直居住在案涉房屋，系房屋的实际权利人；结合原告支付购房款的相关凭证，形成 “开发商陈述 + 邻居证言 + 实际居住使用证据 + 持续还贷证据” 的完整证据链，证明房屋买卖的真实事实，反驳被告的租赁关系主张。
3.针对被告抗辩逐一进行反驳：针对徐某某持有的不动产登记手续，指出登记仅为公示形式，并非认定真实权利的唯一依据；针对徐某某未提交任何租赁协议、租金收取记录等情形，论证租赁关系不成立，其抗辩无事实依据；针对徐某某私自结清贷款的行为，明确该行为系单方行为，不能改变原告为实际权利人的事实，且原告同意返还该笔垫付费用，厘清款项争议。
4.明确诉讼请求的法律依据：依据《民法典》物权编及相关司法解释规定，向法院主张原告作为房屋实际出资、占有、使用人，有充分证据证明不动产登记簿记载与真实权利状态不符，应被认定为案涉房屋的真实所有权人，被告有义务配合办理过户手续。
5.合理主张相关费用，区分必要与非必要支出：主张诉讼费、保全费为维权必要支出，应由败诉方被告承担；对于保全保险费，因非法定必要支出，结合举证情况由法院依法认定，聚焦物权确认及过户的核心诉讼目标。
五、案件结果
山东省夏津县人民法院经开庭审理，完全采纳魏书新律师的代理意见及提交的全部证据，依法作出判决：
1.确认案涉夏津县中艺小区案涉房屋的所有权归原告所有；
2.原告于判决生效后十日内一次性返还被告徐某某垫付的涉案房屋贷款 19745.72 元，被告徐某某、刘某某在原告返还上述款项后五日内，配合原告办理案涉房屋的不动产过户登记手续；
3.驳回原告主张保全保险费的诉讼请求；
4.案件受理费 50 元、保全费 3520 元，均由被告徐某某、刘某某共同负担。
原告的核心诉讼请求全部得到支持，成功确认案涉房屋的真实所有权，为办理房屋过户扫清了法律障碍，合法的物权权益得到充分维护。
六、律师点评
魏书新律师结合本案审理结果及物权确认纠纷的司法实践，针对不动产登记与真实权利状态不符的相关法律问题作出专业点评：
1.不动产登记簿并非认定物权的唯一依据，真实权利状态优先：根据《民法典》物权编司法解释相关规定，不动产登记簿的记载仅具有权利推定效力，并非绝对的权利认定依据。当事人有充分证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，且其为该不动产物权的真实权利人的，法院应依法确认其物权归属。本案中原告通过一系列证据证明其为房屋实际出资、占有、使用人，推翻了不动产登记的权利推定，法院的裁判体现了 “重事实、轻形式” 的物权认定原则。
2.物权确认纠纷中，实际占有、使用及出资证据是核心：在无书面物权变动协议的情况下，主张成为不动产真实权利人的一方，需举证证明其实际履行了出资义务、长期占有使用不动产，并承担不动产的相关费用（如房贷、水电暖、维修等），上述证据形成完整链条后，可有效证明真实的物权归属，本案中原告的相关证据是胜诉的关键。
3.房屋买卖中应及时办理过户登记，防范法律风险：本案的纠纷根源在于原告购买房屋后，因房屋存在贷款未及时办理过户登记，导致房屋登记在他人名下，多年后引发权属争议。提醒民事主体在进行房屋买卖等物权变动行为时，应在符合过户条件的情况下，及时办理不动产过户登记手续，将物权公示与真实权利状态保持一致，从根本上防范权属争议风险。
4.单方垫付相关款项不改变物权的真实归属：本案中被告徐某某私自结清房屋剩余贷款，该行为仅形成其与原告之间的债权债务关系，并不改变原告作为房屋真实所有权人的物权归属，原告仅需返还其垫付的款项，无需因此让渡物权权利。司法实践中，单方为不动产支付相关费用的行为，若无明确的物权约定，仅产生债权请求权，而非物权变动的效力。
5.物权维权应注重留存完整的证据链：在不动产相关维权中，当事人应注重留存出资凭证、还贷记录、居住使用的相关缴费凭证、证人证言等证据，即便无书面的物权协议，完整的间接证据链也能有效证明案件的真实事实，为维权提供坚实的事实和法律依据。
诉讼中应合理处理债权债务争议，聚焦物权核心诉求：在物权确认纠纷中，若存在一方垫付费用等债权债务争议，权利人可在主张物权的同时，同意返还合理的垫付费用，厘清债权债务关系，避免该争议影响物权确认的核心诉讼请求，提高诉讼效率，确保核心权益得到维护。