作者：浙江舟杰律师事务所 陈哲律师
刚刚跨入2020年，突如其来的疫情自我国湖北武汉逐渐蔓延至全国各地，导致各行各业延迟开业甚至闭门停业，尤其是商业百货、餐饮、娱乐行业等人流密集地区经济形势直线下滑，为此一些地产公司或出租方主动减免租金，给无情的疫情送来一丝温暖，但并非所有的地产商或出租方都能主动作出此举，下面我们将谈一谈疫情下我们的租赁合同如何来履行的问题。
一、作为承租人能否主动要求减免租金呢？是否有法律依据。
一般情况，如果合同中没有出现减免租金的约定事由时，是不能减免的，只能当法定事由出现时方可达到减免租金的目的，即不可抗力或情势变更。（一）本次疫情是否属于不可抗力呢，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定：“不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。本法所称不可抗力是指不能预见不能避免并不能克服的客观情况”，本次疫情显然是不能预见不可避免，加上与2003年“非典疫情”具有一定相似性，因此从司法实践角度，之前各地各级法院对于“非典”疫情法律性质的认定可以作为对本次“新型冠状病毒肺炎疫情”法律性质认定的参考。
2003年“非典”疫情期间，最高人民法院印发的《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》指出：“由于‘非典’疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。因政府及有关部门为防治‘非典’疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于‘非典’疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理”。从这个规定可以看出，根据不同情形可能将“非典”疫情作为不可抗力处理。
但疫情也不是对所有合同都产生影响，如果疫情对合同履行不产生影响，则不应该适用不可抗力或情势变更来免责或解除、变更合同，具体要根据合同性质，履行方式等情况来确定，换句话说，疫情即便属于不可抗力，但并非当事人无条件的解除合同、赔偿损失的免责金牌。
二、以下几种疫情下的租赁合同履行情况具体分析：
1、若双方在疫情发生前订立了租赁合同的，履行过程中突发疫情，因继续履行合同可能会造成人流聚集、疫情扩散传播故政府强制要求承租人关停，如酒吧、电影院、商场、餐饮等，由于政府管控出租人无法提供可供承租人正常使用的房屋，承租人可以依据不可抗力条款请求解除合同或免除租金。
2、在疫情期间政府并未强制关停，承租人仍在使用租赁物用于经营，只是因受疫情影响收益减少甚至产生亏损，可以请求减免部分租金，但不得以不可抗力为由解除合同，除非合同中有明确约定。
3、承租人在疫情期间继续使用租赁物正常经营，未导致其收入减少，则不可请求减免租金。
此种情况，疫情并未影响其生产经营甚至其经营收益可能还会明显高于日常情况的，如用于开设药店或销售防护用品的房屋获得了比往常更大的收益，承租人不可主张减免租金。对于仍继续使用租赁物用于经营活动，其收益减少不明显的，亦不可请求减免租赁。具体理由如下：1．确实使用了租赁房屋，造成了租赁房屋的现实损耗折旧；2．承租人自身有一定的价值判断，如在疫情爆发后承租人仍继续使用租赁房屋，则应当视为其自身已经在此情况下做出了一个商业判断，认为使用租赁房屋仍可产生收益。因此如事后产生了亏损，应视为疫情产生后的情况下，承租人自愿承担的商业风险，不可据此溯及既往。
4、承租人在疫情期间所租赁的房屋性质为住宅的，不可主张减免租金
疫情发生期间，疫情虽对承租人使用其所承租的用于居住的房屋带来有所不便，但并未影响到原租赁合同目的中的使用用途，不可主张减免租金。承租人因疫情原因“居家隔离”是承租人承担法定责任的表现，未影响租赁物的居住功能，亦不可主张减免租金。
总之，疫情虽被认定为不可抗力因素之一，但能否依此解除合同、请求支付赔偿或免除法律责任，需在个案中结合具体情况予以判断，不能一概而论。整体而言，如果新型冠状病毒疫情导致一方根本合同目的无法实现，一般可以不可抗力为由主张免除己方责任或义务；如果新型冠状病毒疫情对合同履行产生影响不足以终止合同或解除合同，那么法院一般以促成交易为主流观点来维持合同的继续履行。
三、在疫情发生后，从法律角度怎么做才能保护自身合法权益？
（1）应积极梳理及自身受影响的合同，检视自身的合同法律风险，及早制定应对疫情的方案措施；
（2）无论是受不可抗力影响到哪一种程度，应将情况及时通知合同对方(将通知行为进行作为证据进行保全)，争取与合同对方友好协商解决方式，积极协助合同对方采取措施防止损失的进一步扩大；
（3）需要密切留意政府出台的各项政策、通知，注意搜集和留存疫情及其防控措施造成合同不能或难以履行的各项相关证据，为潜在民事诉讼保留法律依据；
（4）当事人订立合同时，应当将疫情、政府行为等因素纳入考量，在合同中提前作出安排。
四、最后，如您在生活和工作中确实因疫情而遇到了法律问题，如租金减免问题、劳动关系问题、建设工程工期延误问题、买卖合同中迟延交付或无法交付的问题、加工承揽问题等各种法律问题，建议及时咨询律师处理。
