刘X、陕西省老年健康服务中心等土地租赁合同纠纷民事二审民事判决书

律师观点分析

上诉人（原审被告）：刘X，男，1974年9月6日出生，汉族，无业，住西安市未央区。

委托诉讼代理人：贺XX，陕西XX律师。

被上诉人（原审原告）：陕西省老年健康服务中心（陕西老年健康报）。住所地：西安市未央XX。

法定代表人：田XX，经理。

委托诉讼代理人：刘X，陕西XX律师。

委托诉讼代理人：过向阳，陕西XX实习律师。

原审第三人：北京XX公司。住所地：西安市莲湖区丰庆路丰庆公园北门西XX院内。

法定代表人：李X。

上诉人刘X因与被上诉人陕西省老年健康服务中心（陕西老年健康报）(以下简称老年健康中心)、原审第三人北京XX公司（以下简称XX公司）土地租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2020）陕0112民初16046号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

刘X上诉请求:1.撤销一审判决第一、二、三、四、六、七项，改判驳回老年健康中心一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由老年健康中心承担。事实与理由：1.双方的不定期租赁合同第八条特别约定第1项约定，因院内基建改造，老年健康中心可根据自身需要，提前解除本合同并收回场地，可见该合同是附解除条件的合同，即老年健康中心仅有在院内基建改造时方可解除租赁合同。一审未查明是否满足解除租赁合同条件即判决老年健康中心可以任意单方解除合同，有失公平。2.案涉土地的实际权益人为陕西省老年公寓，老年健康中心非案涉场地合法所有权人，无权将案涉土地进行处分，双方2019年6月签订的《场地租赁合同》应为无效。刘X基于与陕西省老年公寓2016年签订的不定期租赁合同协议，无需将案涉场地返还给老年健康中心，更不存在继续支付租金的问题。3.刘X承租场地的目的就是经营停车服务业务，双方签订的《场地租赁合同》第八条第5项中明确了该事实，故其将部分停车位交给XX公司使用，是其实现合同目的和租赁场地的意义所在，并不能由此认定为转租，刘X不应向老年健康中心支付违约金。

老年健康中心辩称，1.老年健康中心依据合同的约定行使自己的解除权，且履行了解除通知程序，一审对双方合同解除后的责任承担的判决，证据充分，适用法律正确。2.案涉土地权属2001年登记在陕西省老年公寓名下，但根据陕西省机构编制委员会发布的文件，陕西省老年公寓已经更名为老年健康中心，老年健康中心是案涉土地的合法所有权人。3.刘X违反双方《场地租赁合同》的约定，未经老年健康中心同意，将案涉场地擅自转租给第三人XX公司使用，构成违约。应当承担违约责任。

XX公司经合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。

老年健康中心向一审法院起诉请求：1、确认老年健康中心、刘X于2019年6月26日签订的场地租赁合同已经解除；2、判令刘X将位于西安市未央XX院内部场地返还老年健康中心；3、判令刘X向老年健康中心支付2020年7月1日至2020年7月10日的场地租金4800元；4、判令刘X向老年健康中心支付房屋占用使用费（因原合同约定月租金14400元计算，故日租金按480元计算，从2020年7月11日起至实际返还场地之日止，暂计算至2020年8月12日，为15360元）；5、判令刘X向老年健康中心支付违约金，按每日480元计算，从2020年8月1日起至实际返还场地之日止，暂计算至2020年8月12日，为5760元；6、判令第三人从其占有的案涉场地搬离并拆除其搭建的简易办公房一间；7、本案诉讼费用由刘X承担。

一审法院认定事实：2019年6月26日老年健康中心（甲方）与刘X（乙方）签订场地租赁合同一份，约定甲方出租给乙方的场地位于西安市未央XX院内部分场地，甲方是上述场地的合法所有权人，该场地没有权属纠纷。第二条约定，租赁期限为不定期租赁，从2019年7月1日起执行，乙方承诺该地仅作为乙方停车场使用。第三条约定，每月租金14400元，租期超过6个月；双方应根据实际情况和市场状况，调整租金标准，若双方协商不能达成一致意见，可自动解除合同；租金按季支付，合同签订后乙方应于2019年6月25日前向甲方支付2019年第三季度租金43200元，以后每季度租金应在上季度最后一个月的25号前向甲方全部付清；合同签订当日，乙方应向甲方交纳合同履约保证金14400元。第六条约定，双方可以随时协商变更或终止本合同；场地租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租场地，已收保证金当做违约金不再退还，1、未经甲方书面同意转租、转借承租场地；2、未经甲方书面同意拆改、变动场地结构；3、损坏承租场地，在甲方提出的合理期限内仍未修复的；4、未经甲方书面同意，改变本合同约定的场地租赁用途等。第八条约定：1、因院内基建改造，甲方可根据自身需要，提前解除合同并收回场地，乙方对此无任何异议，乙方可根据自身需要，提前解除合同并交回场地，甲方对此无任何异议；2、租赁期限内，甲乙方均可提前10天通过口头、电话、邮件及书面通知形式向乙方告知，通知送达后，双方合同自行终止；3、因上述原因终止合同工地，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补；4、租期届满或提前终止合同，乙方应按甲方通知上确定的期限如期交房，每逾期一日，乙方应按每日480元向甲方支付违约金，甲方无需经过乙方同意可从保证金中直接扣除，不足部分，甲方有权向依法追偿；5、租赁期限内，乙方为经营场地需要，以陕西省老年公寓名义设立陕西XX公司，该公司对外经营所产生的任何纠纷和责任均由乙方自行承担，与甲方无关等；6、租赁期满或提前解除合同（包括甲方提出提前解除合同），乙方承诺对承租房屋所投入费用及损失均自行承担，与甲方无关。同日，老年健康中心、刘X又签订补充协议一份，约定：1、截止2019年6月25日前，一次性缴纳2019年7月1日至2020年6月30日租赁费的租户，在老年健康中心有租赁费的基础上，减免10%租赁费；2、在此期间，因甲方或乙方原因终止本合同的，应提前三个月告知对方，甲方应按实际缴纳的租赁费分摊每月后，退回乙方剩余月份租赁费；3、除上述在本协议中明确补充部分外，原合同的其余部分继续有效。上述协议签订后，刘X于2019年6月27日向账户名陕西省老年公寓转账155520元，于2020年7月2日转给老年健康中心账户43200元。本案中老年健康中心自认刘X已支付押金1.1万元。

又查，老年健康中心提供的案涉土地使用权证显示案涉土地使用者为陕西省老年公寓，登记时间为2001年8月。2016年10月24日陕西省机构编制委员会办公室陕编办发（2016）49号文件载明“将陕西省老年公寓和陕西XX整合为陕西省养老服务中心，加挂陕西XX牌子。陕西省养老服务中心（陕西XX）为陕西省老龄工作委员会办公室所属的正处级公益二类事业单位等”。陕西省机构编制委员会办公室陕编办发（2019）116号文件载明“将陕西省养老服务中心（陕西XX）更名为陕西省老年健康服务中心（陕西老年健康报）”。

2016年7月22日，老年健康中心陕西省老年公寓（甲方）与刘X（乙方）签订场地租赁合同一份，约定甲方将位于西安市未央XX院内，建筑面积约8000平方米，场地四至为东至大门出入口（临街门面房除外），西至配电房东侧，南至与民政厅仓储中心分界墙，北至原二层办公楼南墙，租赁期为不定期租赁，乙方向甲方承诺，租赁场地仅作为乙方停车使用，每月租金1万元，保证金1万元。该合同第六条关于合同的变更、解除与终止与本案老年健康中心、刘X签订的场地租赁合同内容一致。该合同第八条特别约定内容均包含在本案老年健康中心、刘X签订的场地租赁合同内，仅第4条逾期违约金不同，该合同约定每日违约金为500元。

另查，刘X自2016年7月承租案涉场地后，在2018年前后与第三人签订租赁合同，将案涉部分场地转租给第三人经营使用。现第三人将该场地用于停放车辆并建有办公用房一间。实际占用地以第三人提供的图纸为准。

2020年6月30日老年健康中心向刘X邮寄送达解除与刘X场地租赁合同的通知书，该通知书以双方2019年6月26日签订的场地租赁合同为不定期租赁合同，且依据该合同第八条第二款约定，老年健康中心提前10日正式通知刘X解除场地租赁合同，自该通知送达刘X后10天，双方不定期租赁合同终止，老年健康中心要求刘X于该通知送达后20以内（最迟2020年7月31日前）从案涉场地搬离，否则依照合同第八条第四款按每日480元支付违约金。2020年7月1日刘X收到该解除通知书。

一审法院认为，不定期租赁合同，当事人可以随时解除，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案老年健康中心、刘X签订的场地租赁合同，系双方真实意思表示，内容未违反法律法规强制性规定，对双方均有约束力。该合同第二条明确约定该合同为不定期租赁合同，故老年健康中心有权随时解除该合同。刘X于2020年7月1日收到老年健康中心邮寄送达的解除通知书，依据双方签订的场地租赁合同第八条第二款，该场地租赁合同在刘X收到后10日终止，故2020年7月11日案涉场地租赁合同解除。刘X辩称双方在场地租赁合同第八条约定老年健康中心行使单方解除权是以老年健康中心自身基建需要为前提。该条约定老年健康中心因院内基建改造，可根据自身需要解除该合同并收回场地，本案中老年健康中心明确表示现其因院内建设需要解除合同收回场地，符合该条约定，对刘X该项辩称不予采信。老年健康中心要求刘X于2020年7月31日从案涉场地搬离，老年健康中心已给予了刘X合理搬离期限，刘X至本案开庭时仍未向老年健康中心返还该合同约定的场地即西安市未央区未央XX内部场地，现老年健康中心要求刘X返还，本案予以支持。结合老年健康中心、刘X证据及庭审情况，可以认定刘X已支付租金至2020年9月30日。本案中老年健康中心自愿撤回要求刘X支付2020年7月1日至2020年7月10日期间租金及2020年7月11日至2020年9月30日期间占用费的诉请部分，予以准许。老年健康中心、刘X场地租赁合同于2020年7月11日解除，刘X应按老年健康中心要求于2020年7月31日前搬离，刘X至今未搬离。老年健康中心要求刘X支付2020年10月1日起至实际返还场地之日止占用费，参照租金每月14400元，于法有据，本案予以支持。刘X未经老年健康中心同意将双方签订的场地租赁合同中部分场地转租给第三人使用，构成违约。老年健康中心要求刘X以每天480元自2020年8月1日起计算至实际返还之日止支付违约金，刘X辩称该项违约金过高要求调低，因本案就刘X未按期返还案涉场地已判令刘X承担占用费，关于刘X转租，本案结合双方签订场地租赁合同第八条第二款之约定，判令刘X承担违约金14400元。老年健康中心、刘X之间场地租赁合同解除，老年健康中心应向刘X退回押金1.1万元。老年健康中心要求在违约金中扣减，本案予以支持。扣减后，刘X应支付老年健康中心违约金3400元。本案中刘X请求对疫情期间租金予以减免，经询问老年健康中心后，老年健康中心同意减免三个月租金即43200元。老年健康中心要求第三人从案涉场地搬离，因老年健康中心、刘X签订的场地租赁合同已解除，老年健康中心作为案涉场地的出租人，有权要求实际占用人即本案第三人从案涉场地搬离。老年健康中心要求第三人拆除搭建的办公室一间，本案予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，判决：一、原、被告2019年6月26日签订的案涉场地租赁合同于2020年7月11日已解除。二、被告刘X于本判决生效后十日内将位于西安市未央XX院内部场地返还原告陕西省老年健康服务中心(陕西老年健康报)。三、被告刘X于本判决生效后十日内按租金每月14400元向原告陕西省老年健康服务中心(陕西老年健康报)支付占用费自2020年10月1日起至实际返还之日止。四、被告刘X于本判决生效后十日内向原告陕西省老年健康服务中心(陕西老年健康报)支付违约金3400元。五、原告陕西省老年健康服务中心(陕西老年健康报)于本判决生效后十日内退还被告刘X已付租金43200元。六、第三人北京XX公司于本判决生效后十日内从其占有的案涉场地（以第三人提供的照片位置及图纸为准）搬离。七、第三人北京XX公司于本判决生效后十日内将其搭建在案涉场地上的活动板房一间拆除。八、驳回原告陕西省老年健康服务中心(陕西老年健康报)其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费448元（原告已预交），由原告自行承担。

本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院认定如下：一审判决查明事实属实，本院予以确认。

本院认为，不定期租赁合同，当事人可以随时解除，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，老年健康中心与刘X签订的《场地租赁合同》第二条明确约定该合同为不定期租赁合同，故老年健康中心有权随时解除该合同。刘X于2020年7月1日收到老年健康中心邮寄送达的解除通知书，且老年健康中心已给予了刘X合理搬离期限，因此，一审认定双方的《场地租赁合同》于2020年7月11日解除并无不当。刘X上诉称场地租赁合同第八条约定老年健康中心行使单方解除权是以老年健康中心自身基建需要为前提，因老年健康中心明确表示现其因院内建设需要解除合同收回场地，符合该条约定，故对刘X所述本院不予采信。双方《场地租赁合同》六条明确约定：“场地租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租场地，已收保证金当做违约金不再退还，1、未经甲方书面同意转租、转借承租场地……”刘X未经老年健康中心同意将双方签订的场地租赁合同中部分场地转租给第三人使用，构成违约，一审结合双方签订场地租赁合同之约定，判令刘X承担违约金14400元，并从老年健康中心应向刘X退回押金中予以扣减并无不当。经查，案涉土地使用权证显示案涉土地使用者为陕西省老年公寓，后更名为陕西省老年健康服务中心（陕西老年健康报），据此，刘X上诉认为老年健康中心并非案涉场地的实际权益人，其不应向老年健康中心返还场地、支付租金的理由不能成立。

综上所述，刘X的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费448元，由刘X负担。

本判决为终审判决。