近期，上海寓意物业管理有限公司（原名上海巢客寓意物业管理有限公司）在上海、杭州等城市疑“跑路”，陆续出现大量受害者。在这起事件中，租客和房东该怎样维护个人权益？上海英恒律师事务所周康平律师结合多名受害者提供的证据材料分析其法律关系及维权方案。本文仅从民事法律关系分析，涉及刑事法律关系的不做探讨。

根据部分承租人、出租人相关陈述和证据材料可知：寓意物业采取明显高于市场价方式从出租人处取得出租房屋的相关权利并代为收取租金，采取“押一付一”的形式按月向出租人支付租金。然后，寓意物业又以相对低廉的价格吸引租客一次性付清整年租金。通过“高收低出”的方式快速吸收大量预付租金后，采取借口延期向出租人支付租金、拖延时间，并在拖延的期限内完成了资金、人员的转移，最终导致了人去楼空的局面。

首先，房东与寓意物业形成了委托合同关系，双方签订《授权委托书》，《资产委托管理服务合同》，《共有权人同意出租声明》等全权委托给托管公司，除了不能买卖房屋，托管人享有关于出租房屋的所有权利。

第二，寓意物业在取得授权后在与承租人签订《房屋租赁合同》时，向承租人出示了《授权委托书》等文件，承租人基于此签订《房屋租赁合同》并向寓意物业支付房屋租金。租客享有了租赁期间内的合法租用权。

第三，房东与租客没有签订任何合同，双方不产生有约定的权利义务，也即房东和租客没有双方需要履行的约定义务。即房东没有权利赶走租客，若房东强行赶走租客要求租客搬出，律师建议首先报警处理保留好证据材料，可以起诉要求房东承担侵权赔偿或者排除妨碍。

合同法规定，签订合同的主体具有相对性，任何一方违约的应当按照合同约定承担违约责任，根据我国《合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”所以，如果出租人给寓意物业的授权是真实有效的，那寓意物业在授权期限内出租房屋（房屋租赁期限应当在授权期限内）并收取租金的行为，对出租人同样具有约束力。承租人依约支付租金的，有权依约使用出租房屋。

鉴于寓意物业违背常理的商业模式、非法占有租金等情形，根据《中华人民共和国刑法》第二百二十四条的规定：“合同诈骗罪是指以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，采取虚构事实或者隐瞒真相等欺骗手段，骗取对方当事人的财物，数额较大的行为。”不排除寓意物业及其主要负责人员涉嫌构成合同诈骗罪或其他罪名。基于现在的情形，出租人与承租人的合法权益均受到了损害，双方并不是完全的对立面，对立的僵局并不能有效的解决问题，律师建议出租人、承租人可协商妥善解决相关事宜。双方也可相互配合，搜集、整理寓意物业涉嫌犯罪的线索，依法向公安机关报案处理。

周康平律师，华东政法大学法学专业，上海律师协会会员，上海英恒律师事务所专职律师。周律师待人真诚，法律专业知识扎实，拥有十余年法律工作经验，办案思维缜密，擅长领域婚姻继承、房产纠纷、商事纠纷、人身侵权赔偿、债权债务等民商事类案件。周律师工作态度严谨，严格按照行业收费标准，根据案件难易程度协商收费，法律允许的民商事类案件可以风险代理，打赢官司再收费，欢迎来访咨询。
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