今年团队承办一起房屋买卖纠纷，案情是这样的：

卖方出售房屋给买方，双方签订房屋买卖合同。买方按约支付购房定金。但一个月后，卖方以妻子不同意出售房屋、房屋价格卖便宜了为由明确表示不愿意卖房。双方在中介机构的协调下进行协商，卖方夫妻要求要么加价继续履行合同，要么双倍返还定金解除合同；而买方要求解除合同，双倍返还定金，并赔偿房屋涨幅差价。于是协调无果。

买方找到我们。

我们拿到材料，发现合同中有约定这样的条款：

卖方的行为很显然构成违约。

但是，这个案件有两点需要考虑：

（一）违约责任中约定的已付购房款利息能否得到支持，在实践中还未有先例予以明确；

（二）“由此给乙方造成的损失，甲方应负责赔偿”，此处的赔偿额虽然实践一般可认定为“房价涨跌差价”，但这个差价如何认定实践中作法不一，大多数法院要求评估房屋的市场价以认定差价，没有先例以房东口头涨价的结果认定差额。

对于（一），我们在设计起诉状时将利息调整为2%，主要是依据《民间借贷解释》中关于利息范围的规定，即2%以下的利息是法律绝对保护的范围。

对于（二），我们通过两种方式予以证明“差价”：通过指导当事人与卖方的电话通话录音，卖方明确表示不履行合同（即承认自己违约），除非买方追加购房款后才同意继续履行合同。

庭审中，我们阐述我们的观点，即根据《合同法》第113条规定，被告不履行合同义务给我方造成损失，损失赔偿额即包括合同履行后可获得的利益；且被告因违约获得房价上涨的利益，原告即丧失以相同价格购买相同地段房屋的交易机会，被告即使双倍返还定金业无法弥补原告经济损失。

而被告则认为，房价损失没有相应事实和法律依据，也就是没有第三方有资质的机构提供证据证明房价损失。并且也从来没有判例支持过房屋差价损失。

事实上司法实践中，对于房价差额损失的确定是存在不同的认定方法（详见本公众号文：原创 | 主张房屋差价损失攻略汇总），所以对于如何确定还是要看法官的自由裁量权。但是，“以违约卖方认同的房屋涨价幅度”作为守约买方的损失是大规模先例认可的方法。此外，被告本人在法庭上出尔反尔不诚信的表现给法官以不良的印象，也给自己的败诉加了一笔。

题外话：庭审当事人的形象，十分影响法官的主观判断，也因而影响法官的自由裁量权。在法治极其发达的西方国家如美国，双方当事人可以按法定规则选择陪审团人员（陪审团可以理解为对案件事实作出判断的“法官”），因此，双方律师都会事先调查陪审团人员的喜好和背景，并对出庭当事人作一定的形象谈吐指导（比如美国的刑事案件，被告人都会西装革履）。而在国内，有些律师在庭前也会对当事人作形象谈吐的指导。

最后，判决理由及主文如下：

关于双倍返还定金即利息问题。根据双方协议约定，因卖方违约，致使房屋交易无法进行，卖方应依约双倍返还定金及相应利息。

关于房屋涨价损失问题。房屋涨价损失，属于合同履行后可获取的利益，也属于卖方违约给买方造成的损失，实际赔偿额的确定应结合所处区域实际情况、守约方的履约情况、违约方订立合同时对房屋涨跌情形的预见能力、当事人过错程度等因素综合判定。本案中卖方在签约后明确表示不履行合同，卖方夫妻要买方追加购房款才同意继续履行合同，显系恶意违约行为。双方约定房屋交易价款与卖方口头加价款明显存在差价，足以证明涉案房屋涨幅差价的事实，应以此作为差价损失赔偿买方的依据……因买方已主张双倍返还定金，买方主张的损失应从损失总额扣减部分。

一、被告应于本判决生效之日起十日内双倍返还原告购房定金并支付已付定金的利息（2%）；

二、被告应于本判决生效之日起十日内赔偿原告房屋涨跌差价损失30万；

三、驳回原告其他诉讼请求。

也就是说，法院最后不仅支持购房款利息诉求，还支持我们提出的“以违约卖方认同的房屋涨价幅度”作为守约买方的损失。这对于闽南金三角地区来说，实为不小的司法实践突破。法院可以说基本上采纳我们的意见，而这意见正是团队专业化的浓缩。法院的采纳，亦是对我们专业化的认可。

前事不忘，后事之师。建议在房屋买卖的过程中，双方遵守合同约定，切勿因为房价上涨，房东心理不平衡，违反合同，再次涨价，法院有一整套公平的裁判规则来处理类似纠纷，切勿搬起石头砸自己的脚。