律师观点分析

    在限购年代，为了规避国家的政策或者出于其他目的而“借名买房”的现象不在少数，而其中一部分则是亲属间的行为。“借名买房”存在诸多法律风险，亲属间亦不例外。笔者将以自己代理过的一起较为疑难的“借名买房”诉讼以案说法。

甲先生与乙先生是亲兄弟。2012年下半年，二人的母亲丙打算出资为兄弟二人在北京买房。乙先生系弟弟，当时已经取得北京户口，故家里决定先为乙先生买房，作为哥哥的甲先生帮着联系中介，并陪同乙先生一起看房、与房东议价、签约，购买了西城区一处面积逾90平方米的房屋。为支付首付款110多万以及其他购房税费，丙将130多万转入甲先生的账户，由甲先生转入乙先生新开账户向房东、中介公司等代为付款。因乙先生当时工作时间不长、工作岗位薪酬不高，在支付购房相关手续费、抵押贷款还款时自己出资约7万元，另由哥哥甲先生帮助出资50多万。

买房后，甲先生与弟弟一起居住，生活融洽，甲先生承担了大部分物业管理费、水电费、燃气费。2014年春天，丙又出资130余万元给甲先生在朝阳区购买了一处面积相似的房屋。甲先生将房屋迁入朝阳区房屋，但仍旧与弟弟一起生活，丙将朝阳区房屋出租。在此期间，丙亦与兄弟二人一起生活。后，乙先生结婚，因家庭纠纷、妻子怀孕等缘故，于2015年10月搬到妻子父母家生活。

2017年1月，乙先生将自己及出生数月的女儿的户口迁入西城区房产。2017年2月，甲先生将朝阳区房产出售，并以乙先生为被告起诉至北京市西城区人民法院，要求乙先生协助其办理将西城区房产过户至自己名下的转移登记手续。甲先生诉称，在计划购买西城区房产时，自己并未落户北京，而乙先生户口在北京，就与其约定以乙先生名义买房。在寻找房源、看房等购房过程中，自己是主力。合同签订后，自己又支付了首付款等多项费用，并连续偿还房屋贷款。且一直居住在该房产内，实际支付了该期间物业管理费、水电等费用，其相关的费用票据、房产证、付款凭证、缴纳税费的发票、收据等均由其持有，故该房屋实际权利人是自己。

乙先生答辩认为，其与甲先生从未有过“借名买房”的约定，购房大部分款项是母亲出资，甲先生的出资亦是家庭成员之间的帮助行为，自己在支付能力范围内支付了部分购房款项、偿还了部分房贷，婚前一直在该房屋居住，亦有支付物业管理费、水电燃气费等，自己与女儿的户口也在该房屋内。甲先生由于是同胞兄弟，一直是借住在涉案房屋内，且房屋产权证、购房票据及其他税费付款凭证在买房后就一直存放于涉案房屋内，甲先生随时都能够取得，不能据此认为甲先生对房屋享有权益。

2017年12月，西城区人民法院审结此案，作出裁判，判决认定甲先生、乙先生之间成立“借名买房”，判令乙先生将房屋过户至甲先生名下。法院在并无借名买房合同的情况下作出前述裁判结果，主要考虑了以下因素：

其一，出资情况。法院会综合双方证据，审查双方对房款实际出资的情况，含首付款、购房税费、房贷等项。本案中，法院认为，母亲丙将首付款、相关税费交给甲先生以后再以乙先生名义对外付款，并且丙到庭作证主张相关前款是出借给甲先生用于买房，另贷款主要由甲先生按月偿还，乙先生虽有部分出资，但综合考虑双方出资比例，应当认定涉案房屋的款项基本来源于甲先生。

其二，占有使用。法院一般会综合考虑房屋一直由哪一方占有使用、房屋产权证、购房票据及其他税费付款凭证由谁控制、房屋日常管理费用支出等情况认定掌控房屋的一方。本案中，法院结合证据认为，甲先生一直在诉争房屋居住，持有房屋产权证、购房票据及其他税费付款凭证，实际使用并支付了大部分物业费、水电费等，应当认定其管理、使用、掌控该房屋。

其三，借名合意。借名合意应根据个案具体证据予以认定。本案中，甲先生向法院提交了一份录音证据，其中甲先生提出对乙先生购房指标进行折价，而乙先生并未积极反驳。法院结合该“合理怀疑”点以及丙关于兄弟二人借名买房的证言，认定双方存在借名合意。

从本案可以看出，亲属之间的“借名买房”往往并不清晰，而是处于灰色地带，主张或否定借名买卖，证据是关键。关于房屋出资，如果存在买房人以外其他人的出资，宜签订书面材料明确出资的性质。房屋的原始缴费凭证等应当妥善保管——《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条中规定，“当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定”。

黄艳律师从事法律实务工作长达八年，工作勤勉尽责，实务经验丰富，善于灵活运用法律知识、诉讼策略解决委托人实际问题，擅长房产纠纷、合同等经济纠纷、继承纠纷、公司法务，已出版《房屋拆迁以案说法实用指南》、《拆迁案例胜诉指引》、《房屋征收补偿操作策略与案例精析》。