律师观点分析

被架空的买房人

2009年7月，北京市顺义区仁和镇XX村因顺义区轨道交通m15号线土地一级开发项目被列入拆迁范围。随着拆迁人火急火燎的动迁工作纵深开展，村民们陆续签约，离开了世代而居的故土。

一天，居住在XX村北二街x号的韦某家里来了一位“故人”——20年前的邻居张某，而张某已故的母亲徐某更是韦某现住房20年前的卖家。韦某和张某和“旧邻”重逢，并没有“执手相看泪眼，竟无语凝噎”的感动，有的只是隐约的硝烟味道。原来，张某上门只为要求韦某出具书面证明，同意拆迁补偿利益均沾。老实憨厚的韦某架不住张某的咄咄逼人，最终只能以白纸黑字写明：“1.徐某所持集体土地建设用地使用证范围内的建筑物、土地补偿费给付徐某壹拾万元后，其余所有款项全部归韦某所有。2.双方对上述协商无有异议。”然而，韦某万万没有料到这一妥协仅仅只是她晦涩拆迁补偿命运的开端……

2009年8月，拆迁人北京市土地整理储备中心顺义区分中心与徐某配偶老张就XX村北二街x号宅基地及其地上房屋和附属物签订了《北京市集体土地房屋拆迁货币补偿协议书》。换言之，韦某作为该房屋真正的权利人被“踢出局”。

买房人的不容易

韦某出生在XX村，因结婚之故，其在上世纪80年代末将户口从XX村迁至顺义区另一村庄，并于1996年12月因该村庄征地农转非。

1995年，韦某带着幼女重新回到XX村生活，后经多方打听得知徐某意欲卖房，双方于1996年1月签订《协议书》，约定徐某自愿将其7间房屋转让给韦某长期使用，房屋及设施的产权归韦某所有。由于当时房屋买卖受到严格限制，且主要由村委会审批同意，故韦某与徐某“买卖”成交当日，村委会两名干部作为中人在《协议书》上签字，而村委会也在《协议书》上加盖了公章。此外，徐某将其持有的临时《宅基地使用证》、《集体土地建设使用证》正本交付给了韦某，村委会将两个证件上徐某的名字更改为韦某的名字，并在更改之处加盖了村委会的公章。韦某为此向村委会支付了5000元手续费，由村委会负责办理上级报批手续。但是，村委会最终未办妥顺义县土地管理局的更名、换证手续。

1996年至1998年期间，因房屋年久失修已符合一般居住条件，韦某经村委会批准同意将原房屋先后拆除，并翻建、扩建为全新的大大小小二十几间房屋。1998年，韦某的女儿落户于该房屋，成为该房屋的独立户主。此后，母女二人相依为命生活了二十多年，直到拆迁打破这份岁月静好。

拆迁人的连环诉

2011年，拆迁人顺义区土储分中心以老张为被告、韦某为第三人向顺义区人民法院提起房屋腾退诉讼。在此诉过程中，韦某则提起反诉，要求确认顺义区土储分中心与老张签订的补偿安置协议无效。在诉与反诉之间，肃穆的法庭最终中立，以韦某与徐某之间的房屋买卖合同效力未定为由驳回双方诉讼请求。

2013年9月，顺义区土储分中心再一次向顺义区人民法院提起民事诉讼，要求确认韦某与徐某签订的房屋买卖合同无效。为维护自身合法权益，已经苦苦自力维权几年的韦某委托了黄艳律师代为应诉。那么，这场诉讼到底能否还原20多年前房屋买卖的真实与正义?

公堂上的法与理

2014年1月上旬，开庭的日期伴着严寒而来，韦某和黄艳律师早早地赶到了顺义区人民法院。清脆的法槌敲落声，敲开了一场严肃而激烈的庭审，亦叩开了人们紧张的心弦。

开庭伊始，作为原告的顺义区土储分中心提出核心主张：被告韦某购房时并非XX村村民，其与徐某的房屋买卖行为违反了农村宅基地房屋不得买卖的禁止性规定，因此应当依据《合同法》法定无效规定确认为无效。

针对原告的诉称，黄律师婉婉而谈法之理性乃至社会大德：韦某与徐某之间的有偿转让行为是双方自由处分财产的结果，符合当时的历史条件、实际情况，更不违反法律、法规的强制性规定；韦某在购买房屋后，已翻、扩建大量房屋，其女儿作为其家庭成员亦将户口迁至该宅院内，二人多年来一直在该宅院内居住，认定诉争房屋买卖合同有效的社会效果利大于弊，既保障当事人居住权和稳定社会关系，又有利于维护民事财产流转关系的稳定。

庭审过程中，韦某几度哽咽，过往几年维权的艰辛在她心里种下了太多的苦涩。代理律师的激扬陈辩，不仅令极度自信的原告埋下了头，也让阳光住进了韦某的心里。

2014年6月底，顺义区人民法院的判决结果“千呼万呼始出来”，韦某忐忑的心终于得到安放——法院认为，韦某在签订房屋买卖协议时，虽然不是XX村村民，但其在购买房屋后，其女儿作为其家庭成员将户口迁至该宅院内，加之韦某在购买涉诉宅院后居住多年且已翻、扩建大量房屋、徐某及其家庭成员从未提出异议之情形来看，该协议是双方真实意思表示，不违反法律、法规的相关规定，诉争买卖协议应认定为有效。原告的诉讼请求没有事实及法律依据，法院不予支持，判决驳回原告诉讼请求。