在农村，随着近几年经济的发展，很多地区利用闲置农民住宅发展农家乐、民宿、乡村旅游等产业，带动了相关产业的发展，也增加了农民的收入。

但在遇到土地征收时，由于这类房屋尤其特殊，因此很多被征收农民也弄不清楚应该如何补偿。

“农家乐”、民宿与乡村旅馆等房屋大多是农民用自己的房屋改建或直接在宅基地上建造的。因此在遇到征收时，有的地方征收工作人员就会说，你的房屋本身就是不合法的，因此只能按照住宅的标准补偿。那么这合理吗？

《民法典》赋予了所有权人对物享有绝对支配权，以实现物尽其用，只要所有权人在行使权利时没有违反法律禁止性规定，且没有侵犯社会公共利益或他人合法权益，就应当予以认可。

所以征收方直接将“农家乐”等“住改非”单方面定性为住宅并制定补偿标准的行为很明显是不合理的。因此只要被征收人有合法的营业执照、税务登记证等等证件作为证明，征收方就应当以经营性用房的标准进行补偿。

第一、依据营业执照、税务登记证、组织机构代码证、卫生许可证等

上述证件通常能直观地反映出生产经营主体和地点，可以直接认定房屋的实际用途。此处应注意：当登记注册地和实际经营地不一致时，应当以实际经营地为准。

第二、完税凭证

通常而言，生产经营与纳税相伴随，有完税凭证(免税单位应当提供免税证明)可以说明有生产经营活动，从事着生产经营活动的住房当然属于“住改非”。

第三、租赁手续

对外出租的房屋，提供租赁协议、开出的发票类票据、纳税凭证等。

上述这三类证件就是用来证明房屋是经营行用房所必要的几项证明。因此在征收开始之初，被征收人就要准备好这些文件。

除此之外，无论征收方说什么都不要轻易的把原件交出去。如果对方一定要相关证件的话，可以把证件复印件交给对方。

有些房屋虽然没有办理相关证照，但确实用作了办公或生产经营;而有的房屋，尽管证照登记地就在该房屋内，却没有在此办公或生产经营。前者应视同“住改非”，后者则不能享受“住改非”待遇。

除此以外需要被征收人知道的是：实践中由于商用房的补偿普遍高于住宅的补偿，因而在事先得到消息的情况下，有些被征收人临时将住宅改作生产经营，但此类房屋不能按照经营性用房的标准进行补偿的。

在房屋征收中，非住宅房屋与住宅房屋的补偿标准有很大区别。非住宅房，即便相同状况的房屋及附属物，补偿标准通常下也会高于住宅房。

因此被征收人在遇到征收方不看证件证明单方面将房屋认定为住宅并给出征收补偿标准时，一定要及时咨询专业的律师，积极维权。

而在实践中，有的被征收人会产生担忧，如果征收方在征收时定义自己的“住改非”类型房屋是不合法的，是不是无法获得以经营性房屋为标准的补偿款了?

根据《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》的相关规定：对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当拆迁补偿。

因此根据上述规定，针对生活中存在的大量未办理住宅改非住宅的变更登记，而直接将自己居住的房屋作为经营场所的情况。在实际操作中，不会简单地用房屋权属证书上记载的房屋性质来确定补偿标准，而是会综合衡量被征收房屋的实际情况来确定征收补偿标准。

也就是说只要当事人对进行商业经营的房屋取得了营业执照登记，进行了税务登记，即使没有办理房屋权属变更，此商业行为也可从法律层面被认定为合法行为。

实践中，由于各地区基本情况不同，在“住改非”房屋补偿上也有着不同的做法：

1、按照房屋的实际用途补偿：也就是说能够具体认定房屋确实是用于经营使用的，按照商业用房的具体补偿标准补偿，房屋是住宅的就按照住宅的具体补偿标准补偿。

2、根据住宅房屋的实际状况：比如是否持续经营、是否有营业执照、是否沿街等相关情况，再根据商业用房的具体补偿标准估价补偿。

3、住宅房屋用于经营使用的：按照住宅房屋的补偿估价金额和非住宅房屋拆迁补偿估价金额的平均值确定。

4、住宅房屋部分用于经营使用的：经营使用的部分按照商业用房的补偿标准补偿，其余部分按照住宅的补偿标准补偿。

在实际中，各地的具体规定不同，有按照房屋的实际用途补偿、按照住宅房屋的补偿估价金额和非住宅房屋征收补偿估价金额的平均值确定补偿、按照商业用房的补偿标准补偿等类型。

以上是关于“住改非”的重要事项。被征收人的房屋如果是属于“住改非”，则补偿标准同住宅性房屋是不同的，具体是根据各地的规定来确定。总之，如果在实践中遇到了“住改非”补偿问题，并且对此有存在疑问、异议，可以向相关专业律师进行咨询，避免自己的合法权益受到损失！