为避税而做低房价的合同是否有效

房产交易中，买卖双方为减少税费，做低房价而签订的合同有效吗？房屋的真实价款以交易中心网签版合同为准还是以双方私下签订的合同为准？

案件详情

(2019)沪01民终13130号

胡立少为系争房屋产权人，“胡立晓”系其曾用名。

2018年10月6日，经居间方居间介绍，胡立少以其曾用名“胡立晓”作为出卖方（甲方）与万仁善（买受方、乙方）就买卖系争房屋事宜签订《房地产买卖居间协议》《房屋买卖合同》。

其中《房地产买卖居间协议》约定，总房价款（含车位价格）为1,010万元。《房屋买卖合同》约定，该房地产转让价款为1,010万元。

2018年10月26日9时42分，胡立少（出卖方、甲方）、万仁善（买受方、乙方）网签《上海市房地产买卖合同》。约定，房地产转让价款共计800万元。

《上海市房地产买卖合同》签订当日，胡立少（甲方）、万仁善（乙方）另行签订一份《不动产买卖合同之补充协议》约定，……2.在交易过程中所有税、费均由乙方承担。3.双方本次成交价为1,010万元，其中买卖合同定价为800万元，乙方应另行向甲方支付装修及搬迁补偿款210万元。......5.买卖合同其他条款保持不变，若本补充协议与买卖合同冲突，以本补充协议为准。

2018年10月6日，万仁善向胡立少支付定金60万元。2018年10月26日，万仁善向胡立少分别支付购房款500万元、40万元。以上共计600万元。

2018年12月23日，胡立少、万仁善签署《二手房首付款资金交割书》，主要内容为“根据双方签订的《房屋买卖合同》……房屋买卖总价800万元。……本确认书仅为甲乙双方购房首付款交割证明的书面确认，不作其他之用”。

2019年1月19日，胡立少、万仁善双方至中介处商谈，万仁善对合同约定的税费分担问题以及装修补偿款数额提出异议。

2019年1月23日，万仁善称，双方另行约定的装修款与实际装修款或合法评估装修款差额巨大，依据《上海市房地产买卖合同》及双方对买卖价款800万元的确认，要求胡立少立即赴交易中心办理系争房屋过户事宜。

一审另查，一审法院于2019年3月21日将胡立少要求解除双方房屋买卖合同的起诉状副本送达万仁善。

法院观点

当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。

本案中，万仁善坚持认为本案应按网签备案合同约定的800万元房价款过户，对此，一审法院认为：

其一，2018年10月6日双方签订的《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》中明确房屋转让价款为1,010万元；

其二，2018年10月26日双方网签合同及《补充协议》，将总房价款分割成两部分，即网签合同定价800万元及装修、搬迁补偿款210万元，与之前所签合同一致；

其三，万仁善依据网签合同及《补充协议》的付款约定支付了前期房款600万元，说明补充协议系双方真实意思表示；

其四，从《二手房首付款资金交割书》的内容及用途来看，胡立少签署该材料仅是为了配合万仁善办理贷款手续，不能证明双方变更了房屋交易价格。基于以上事实和情节，足以认定本案真实的房屋成交价为1,010万元，对此不应存有分歧。

《补充协议》第3条约定的装修、搬迁补偿款210万元同为房屋转让对价，该约定并未违反法律、行政法规禁止性规定，万仁善认为该条款无效、本案应以网签备案合同约定价款完成过户交易的意见，没有事实和法律依据，亦有违诚信，一审法院不予采信。

另，从本案总成交房价构成来看，存在避税之嫌疑，但这并不能否定买卖双方对房屋转让价的真实合意，若存在房屋买卖当事人违反行政管理规定的违法行为，不影响行政主管机关作出处理。

本案中，万仁善明确表示不同意按照1,010万元的价格履行付款义务，致合同无法履行，其已构成根本性违约。

胡立少基于万仁善的根本性违约诉请要求确认双方之间的房屋买卖关系于诉状副本送达之日（2019年3月21日）解除并要求万仁善承担违约责任的诉讼请求，均具有事实与合同依据，一审法院予以支持。

关于违约金数额，网签合同第九条第（三）款约定由两部分金额构成，第一部分为每日按照总房价款万分之五计算三十天的逾期付款违约金；

第二部分为解约产生的总房价款20%的赔偿金。

在万仁善主张过高的前提下，一审法院以胡立少的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益等因素，再结合万仁善对违约金的调整意见，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，分别将两部分金额调整为72,000元（从万分之5调整为万分之2.38左右）、80万元（从20%调整为7.92%）。

二审维持原判。

总结

本案中，争议焦点为真实房价款究竟是按《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、以及《不动产买卖合同之补充协议》中约定的1,010万，还是按网签备案的《上海市房地产买卖合同》中约定的800万。

对此，法院认为，买卖双方在《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》中约定的房屋转让价款为1,010万元，而同一日签订的网签合同结合《补充协议》补偿款的总价款亦为1,010万元，因此综合双方签订的这四份协议，系争房屋的真实价款应为1,010万元。

至于《二手房首付款资金交割书》系为办理贷款而另行签订，并不能以此证明房屋总价变更为800万元。

双方就系争房屋买卖的意思表示是真实的，即使双方存在做低房价、逃避国家税收的行为，其所产生的民法上的法律后果不过为合同相关条款无效，不影响合同其他条款的效力及合同整体效力，合同其余条款对当事人仍有约束力，应予恪守。

上诉人现认为房屋的总价款为800万元明显有悖于双方的约定，致使买卖合同不能继续履行，构成违约。