因房屋要动迁卖方反悔，买方是否可以主张赔偿动迁利益

《上海市第二中级人民法院民事判决书》（2020）沪02民终2052号

张小弟、郭玉珍系夫妻关系，系争房屋原由张小弟、郭玉珍共同共有。

2017年7月13日，戴世峰(买受人、乙方)与张小弟、郭玉珍(卖售人、甲方)签订网签合同，约定甲乙双方通过德佑公司居间介绍，由乙方受让系争房屋，系争房屋转让价款为70万元。

甲乙双方确认，在2017年9月15日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。

2017年7月13日，戴世峰(乙方、买受方)与张小弟、郭玉珍(甲方、出售方)签订《协议书》，约定：

1. 网签约定的房价款70万元仍按照合同附件三的约定支付。

   
   

2. 乙方应再支付给甲方装修补偿款160万元整，第一笔115万元整，乙方应在2017年7月31日之前直接支付给甲方，第二笔45万元整，乙方应在双方办理不动产权过户手续当日内直接支付给甲方。

   
   

3. 本协议第1条和第2条所述价格合计230万元为甲方出售系争房屋净到手价格。

   
   

4. 本协议书与网签不一致的以本协议书为准。

2017年7月13日，戴世峰向郭玉珍转账60万元。

2017年7月13日，上海市静安区房地产交易中心向上海市静安区旧区改造动拆迁总指挥部办公室发征询函，是否可以办理系争房屋买卖手续。上海市静安区旧区改造动拆迁总指挥部办公室回复：“经查，该地址所在地块已纳入我区2017年旧改计划”。

2017年7月31日，戴世峰向郭玉珍转账115万元。

2017年8月4日，戴世峰和张小弟、郭玉珍及德佑公司工作人员至上海市静安区房地产交易中心申请过户，因交易中心工作人员告知系争房屋被列入旧改计划无法办理过户，故该日未能完成过户。

2017年8月9日，戴世峰和被告在德佑公司处就合同履行问题进行协商。

2017年8月24日，上海市静安区不动产登记事务中心(上海市静安区房地产交易中心)向戴世峰出具《书面答复》：

依据不动产登记簿，永兴路XXX弄XXX号一层东间无限制信息，可以办理不动产登记业务，请买卖双方依据《上海市不动产登记技术规定》的要求办理。

2017年8月28日，德佑公司联系戴世峰和张小弟、郭玉珍第二天去交易中心办理过户手续，戴世峰和张小弟、郭玉珍均未提异议。

2017年8月29日，戴世峰和张小弟、郭玉珍及德佑公司的工作人员至交易中心办理过户手续，静安区交易中心亦明确告知原、被告，系争房屋可以办理过户手续，后因张小弟、郭玉珍反悔致过户未果。同日，张小弟、郭玉珍向戴世峰发送短信，告知系争房屋被禁止转让，故买卖合同无法履行，依法予以解除。

2017年9月26日，上海市静安区人民政府出具沪静府房征[2017]5号房屋征收决定，将系争房屋被纳入征收范围。

2017年10月15日，张小弟、郭玉珍(乙方、被征收人)与上海市静安区住房保障和房屋管理局(甲方)、上海市闸北第一房屋征收服务事务所有限公司(房屋征收实施单位)签订《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》，载明征收补偿金额为3,385,231元。

2017年12月28日，张小弟与征收实施单位签订了两张结算单，其中结算单一载明结算居住搬迁奖励2万元；结算单结算协议金额+居住提前搬迁加奖+临时安置费3,517,231元。

依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

根据约定，双方应于2017年9月15日之前共同申请过户手续。虽然2017年8月4日双方第一次至交易中心申请过户时因系争房屋被列入旧改计划致无法过户，但双方均未提出解除合同。

后双方于2017年8月29日共同至交易中心申请过户，张小弟、郭玉珍在知晓系争房屋可以办理过户手续后反悔致过户未果，并发送短消息给戴世峰要求解除合同。

法院认为，张小弟、郭玉珍在明知系争房屋可以办理过户手续的情况下仍拒绝配合过户并要求解除合同已构成根本违约，戴世峰并无违约行为。

张小弟、郭玉珍在双方约定的最晚过户日期之前以实际行为表示拒绝继续履行合同，已使合同无法继续履行，双方之间的房屋买卖合同关系已实际解除，解除日期应为2017年8月29日。

根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

鉴于本案中因张小弟、郭玉珍违约致房屋买卖关系无法继续履行，戴世峰有权要求张小弟、郭玉珍退还收取的房款并赔偿损失。

虽然双方签订相关协议时政府尚未发布征收决定，但从相关协议可以看出双方均知晓系争房屋存在被征收的可能，即便在此情况下，张小弟、郭玉珍仍同意由戴世峰取得网签合同之后系争房屋可能产生的任何权益。

虽然戴世峰和张小弟、郭玉珍双方无法提前预见系争房屋征收所得具体金额，但自张小弟、郭玉珍与戴世峰签订相关协议至系争房屋被征收中间仅隔两个多月，政府相关部门事先对征收政策已经进行较长时间的宣传，法院认为，系争房屋可得征收补偿具有相当的透明度。

戴世峰和张小弟、郭玉珍没有理由对此无从知晓，张小弟、郭玉珍关于系争房屋可得征收补偿不属于双方可以预见的可得利益的意见，于法无据，法院不予采纳，故系争房屋所得征收补偿超过系争房屋房价的差额部分应由戴世峰取得。

本案中，虽然双方第一次至交易中心申请房屋过户时，因系争房屋被例入旧区改造计划而无法过户。但之后，相关不动产登记中心出具《书面答复》，称系争房屋无限制信息，可以办理不动产登记业务。

当双方共同再次至交易中心申请过户时，卖方反悔，拒绝办理过户手续，致使房屋买卖合同未能履行。故应当认定涉案合同因卖方违约而未能履行，卖方应当向买方承担相应的违约责任。

关于赔偿损失问题，虽然当事人就系争房屋签订一系列合同时政府征收决定尚未发布，但从相关协议可以看出双方均知晓系争房屋存在被征收的可能。

此外同市辖区内的房屋征收政策原则上是统一的，每个征收项目均予以遵循，且政府对该征收政策亦已向社会大众告知，故卖方与买方对系争房屋若被征收大致可获得的利益应当有一合理预期。

有鉴于此，法院将系争房屋征收所得补偿超过系争房屋房价的差额部分作为损失，判令卖方赔偿给买方。