夫妻一方擅自处分共同财产行为的效力

       在现实生活中，夫妻一方擅自处分共同财产的行为十分常见，由此引发的纠纷也渐呈上升趋势。此种行为如何定性，其法律效力如何，争议颇大。夫妻一方擅自处分共同房产的行为属于无权处分，善意取得是无权处分的特别情形，应优先适用。善意取得之时，应先确定善意取得的构成然后随之认定合同为有效。非善意取得之时，则涉及效力待定合同与可撤销合同、无效合同的适用问题，而合同效力问题又涉及银行贷款的偿还及抵押权的有效性问题，所以针对这一问题的研究具有实践性的意义。

夫妻一方处分夫妻共有财产的情况归纳一下，主要有以下几种：

   （一）该房屋为夫妻共同财产，且房屋所有权证书上明确登记的权利人为夫妻两个人，夫妻一方与第三人签订房屋买卖合同的；

      房屋所有权证书登记为夫妻两个人的名字，该房屋即为夫妻共同财产，夫妻一方未经另一方同意，单独与第三人签订合同的，一般认定该合同无效。但根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定及鼓励和保护交易的角度来说，如果订立合同后买受人取得另一共有人的书面同意或者书面授权的，可以将该房屋买卖合同认定为有效。若无法取得另一共有人书面同意或者书面授权的，该交易将会认定为无法取得追认，合同无效。

     （二）该房屋为夫妻共同财产，但房屋所有权证书上明确登记的权利人为夫或妻一方，登记权利人与第三人签订房屋买卖合同，第三方支付合理对价，并且已经办理了房屋过户手续的；

    对于该房屋买卖合同的效力问题，一般认为若买受人受让该房屋是善意且支付了合理对价，并已经实际办理了房屋过户手续的前提下，应当保护善意第三人的合法权益，合同应认定为有效。对于其他共有人的损失，应当由擅自处分共有财产的人赔偿。

     （三）该房屋为夫妻共同财产，但房屋所有权证书上明确登记的权利人为夫或妻一方，登记权利人与第三人签订房屋买卖合同，第三方支付合理对价，但双方尚未办理房屋过户手续的；

针对第三种情形，对于该种情形房屋买卖合同是否有效，应视具体情况分析，结合案件情况和实践操作的审判实务，我们主要关注以下几个问题：

      1、《物权法》的基本原则——公示原则、公信原则。

     《物权法》的公示、公信原则要求当事人依照法定方式向社会公众公开其物权变动，以明确何人取得物权，何人丧失物权，否则不能发生物权变动的效力，。在现阶段，我国的房屋所有权公示是是以登记中心为原则，主要方式为在房地产管理部门记载的登记薄，记载房屋的所有权人及房屋的基本信息。

      根据不动产登记的法律规定及物权公示公信原则的基本原理，不动产物权依法登记之后即具有法律上的公信力，交易相对人基于对不动产登记的信赖而从事交易，有理由相信登记簿上记载的权利人就是真正的权利人，其交易安全应当受到公信力的保护。

      2、买受人是否为善意、无过失。

      善意第三人，通俗的理解就是第三人在民事行为中，不知道也不可能知道自己参与的行为是不合法或者违反第三方约定的，还应当作合法行为在参与。根据《最高人民法院<< span="">关于贯彻执行<< span="">中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第89条之规定，共同共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效，但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。

      3、夫妻一方的处分行为是否构成表见代理。

      鉴于第三人从外部很难判断夫妻之间的代理权范围、内部财产约定，特别是本案中出卖人提供的房屋所有权证上仅记载其一人为所有权人，并无其他共有人。因此，对于善意第三人的效力问题，可适用表见代理来解决此类问题。

      我国《合同法》第四十九条确立了表见代理制度。表见代理是指行为人虽无代理权，但善意第三人在客观上有充分理由相信行为人具有代理权，基于此种依赖，而与其为民事行为，由此产生的法律后果，由被代理人承担的代理。它兼具有权代理的效力和无权代理的本质这两大特点。构成表见代理必须具备四个构成要件：1、须行为人不具有代理权。2、存在第三人相信代理人有代理权的表象。3、第三人善意且无过失。4、第三人基于依赖与代理人成立民事法律行为。

      综上所述，在种种此类二手房买卖纠纷中，并没有一刀切的判断标准，需要依据我国的相关法律规定并结合具体案情在判定夫妻一方处分夫妻共同财产的效力及法律后果。