个人挂靠房地产公司开发销售商品房的合同效力及税款承担争议

基本案情

2005年8月24日，衡地公司与刘俊彪签订了一份《土地使用权转让合同》，衡地公司为甲方，刘俊彪为乙方。合同约定甲方以出让方式取得桔都大市场地块，该地块西南角宗地规划建设小别墅，名称为桂花苑别墅。甲方转让给乙方的土地为桂花苑别墅中的第8号别墅宗地，乙方付清受让土地的价款后可以进场建房，建房的所有税费全部由乙方自行承担，甲方协助办理建房的各种手续。合同签订后，刘俊彪挂靠衡地公司进行了桂花苑别墅8某楼的开发建设，建房资金由刘俊彪支付。因规划变更原因，直到2018年3月20日该项目才获得了建设工程竣工规划核实合格意见单。根据建设工程规划许可证和建设工程施工许可证的记载，桂花苑别墅1某至8某楼的建设单位是衡地公司，施工单位是南丰县衡三建筑公司。

2009年2月24日，刘俊彪与胡华俊签订《商品房店面转让(买卖)合同》和《在建商品房(转让)合同》，刘俊彪为甲方，胡华俊为乙方。合同约定甲方向衡地公司购入出让地块按城建规划要求建成桂花园(苑)别墅8号楼，并自愿将所建楼盘的二层、三层、四层以及楼下店面一间出售给乙方，办理房产三证的相关税费由乙方交纳，办理房产按揭手续相关费用由乙方交纳。

2009年4月25日，胡华俊与衡地公司签订了一份《商品房买卖合同》，出卖人为衡地公司，买受人为胡华俊。合同约定买受人购买的商品房为桂花苑别墅8某楼一单元，商品房用途为住宅，建筑面积共540平方米。出卖人应在2009年12月30日前按合同约定交房，应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。后衡地公司未按合同约定办理不动产权证，也没有缴纳办理不动产权证的相关税费。胡华俊多次催促，衡地公司仍拒绝缴纳，胡华俊无奈代为垫付。现不动产权证已经办妥，胡华俊多次要求衡地公司赔付垫付的税费，但衡地公司拒绝支付，故提起本次诉讼。胡华俊提交的税收完税证明上可以证实案涉不动产的税款所属时期为2009年4月1日至2009年4月30日，入库日期为2018年12月3日或2018年12月4日，共代衡地公司交纳税费178541.59元，滞纳金300001.77元，共计478543.36元。

法院判决

诉讼过程中，被告衡地公司申请追加刘俊彪为本案的共同被告，原告胡华俊表示不同意追加，理由是其系与衡地公司签订的商品房买卖合同，合同具有相对性，只能约束合同相对人，不能约束案外人。为查明案件事实，法院依职权追加刘俊彪为本案第三人。

本案争议焦点一：三份《商品房买卖合同》效力问题。胡华俊认为与衡地公司签订的《商品房买卖合同》具有真实性、合法性及与本案的关联性，而其与刘俊彪签订的《商品房店面转让(买卖)合同》和《在建商品房(转让)合同》因刘俊彪不具有开发房地产的资质，属无效合同。衡地公司认为其与胡华俊之间不存在真实的房屋买卖合同关系，胡华俊是向刘俊彪购买房屋和店铺，并按双方签订的合同进行房款交接，《商品房买卖合同》不具有真实性，不能作为认定双方权利义务的依据。刘俊彪则认为其对衡地公司与胡华俊签订的《商品房买卖合同》不知情，与其无关。法院认为，三份《商品房买卖合同》均合法有效，理由是胡华俊和刘俊彪之所以在签订了《在建商品房(转让)买卖合同》和《商品房店面转让(买卖)合同》之外又与衡地公司另外就案涉不动产签订《商品房买卖合同》是因为胡华俊和刘俊彪均知道因为刘俊彪个人不具备从事房地产开发销售的资质，必须另外与有资质的衡地公司另行签订合同才能完成合同的备案登记、办理银行按揭贷款、办理不动产的转移登记。因此，案涉三份《商品房买卖合同》签订的目的胡华俊与衡地公司、刘俊彪均知情，通过签订《商品房买卖合同》来完成案涉不动产的转移登记是三方的共同真实意思表示。事实上，南丰县房产管理局也依据《商品房买卖合同》办理了不动产的备案和转移登记手续，其合法性得到了行政主管部门的确认;三套住房合同中约定的交易价格每平方米1700元虽不具有真实性，但合同部分条款的无效并不影响合同其他条款的有效，而且每平方米1700元的交易价格高于胡华俊与刘俊彪约定的实际交易价格每平方米1438元，在向税务机纳税时是按每平方米1700元的价格缴纳，并未损害国家、集体和第三人的利益，故三份《商品房买卖合同》具有真实性、合法性及与本案的关联性。对衡地公司和刘俊彪的相关辩解意见不予采信。

本案争议焦点二：衡地公司是否应当负担相关税费和滞纳金并赔偿胡华俊因垫付行为产生的利息损失。法院认为衡地公司与胡华俊签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，合同价格条款的不真实并不影响合同的效力。根据相关法律和税收行政法规的规定，营业税、城建税、教育费附加征收税、地方教育附加、印花税、土地增值税、企业所得税的纳税义务主体均是房地产开发企业。《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条规定：“纳税人未按照规定期限缴纳税款的，扣缴义务人未按照规定期限解缴税款的，税务机关除责令限期缴纳外，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。”衡地公司作为从事房地产开发的专业公司，在法律和行政法规规定的时间内未履行依法纳税义务，并产生了相应的滞纳金，胡华俊代衡地公司缴纳税费及滞纳金后，有权利向衡地公司追回。刘俊彪系挂靠衡地公司从事房地产销售，案涉房款的实际收取人为刘俊彪，衡地公司可依其与刘俊彪之间的书面或口头约定另案追偿。对胡华俊主张的利息损失，因其与衡地公司法定代表人是相识多年的朋友关系，在2018年办理不动产权证时双方并未因税费代交之事发生纠纷，其系自愿代交，相关诉讼请求无事实和法律依据，不予支持。最终，法院判决被告衡地公司向原告胡华俊支付相关税款和滞纳金478543.36元。

案例评析

本案涉及三方当事人及三份商品房销售合同。在合同效力的认定上，法院认为对于案涉三份商品房买卖合同的签订目的，胡华俊与衡地公司、刘俊彪均知情，通过签订合同来完成案涉不动产的转移登记是三方的共同真实意思表示，故三份合同均合法有效。因原告胡华俊选择衡地公司为合同相对人，故双方之间的权利义务应按照2009年4月25日胡华俊与衡地公司签订的《商品房买卖合同》进行确定。同时因该份合同未对税费承担问题进行约定，衡地公司作为法定的纳税义务人，应该按相关税法规定缴纳各项税款。原告胡华俊为办理不动产权证书，在衡地公司未缴纳税款的情况下，自愿代为垫付税款及滞纳金后有权向衡地公司追偿，法院依法支持其诉讼请求。

关于税费及滞纳金后续承担问题，笔者认为，衡地公司在支付胡华俊相应款项后，可依据2005年与刘俊彪签订的《土地使用权转让合同》，要求刘俊彪承担。正如法院判词中写到：刘俊彪系挂靠衡地公司从事房地产销售，案涉房款的实际收取人为刘俊彪，衡地公司可依其与刘俊彪之间的书面或口头约定另案追偿。同样道理，如刘俊彪承担后，其亦可依据2009年与胡华俊签订的《商品房店面转让(买卖)合同》和《在建商品房(转让)合同》，主张相关税费由胡华俊承担。当然，这两个案件都需要在前案处理后由相关当事人另行起诉，相关权利义务也需要根据相应合同的具体内容及前案处理情况进行确定。法院认定三份合同均合法有效，实际上也为相关当事人另案处理相互间的合同纠纷保留了诉讼权利。

有人不禁要问，法院为什么不在本案中一并处理三方之间的争议，而是让被告另行起诉第三人。三方之间实际上已形成了一个“循环结”，案件绕了一圈，最终税费及滞纳金的承担者很大可能还是本案的原告胡华俊。法院如此处理不是增加各方的诉累吗?笔者认为，法院严格按照合同相对性原则处理本案并无问题，况且在三方无法调解以及被告和第三人未反诉的情况下，法院只能依据原告的诉讼请求对案件作出裁判，这也是民事案件“不告不理”原则的应有之义及具体体现。

此外，本案其实还涉及到一个税收管理问题。原告胡华俊为办理不动产权证书，在衡地公司未缴纳税款的情况下，自愿代为垫付税款及滞纳金。笔者大胆猜测，原告极有可能并非自愿垫付，只是为了办理产权证书，保障自身财产安全，无奈之下选择垫付税款及滞纳金。假设本案原告不愿垫付或没有能力垫付，税务机关及房产交易中心能否以卖房人欠缴税款而限制或剥夺购房人取得产权证书的权利?此类问题在实务中具有一定的普遍性和代表性，其实答案应该是不言自明的，有时候购房人的“被自愿”更多是权衡利弊之后的无奈之举。对于此种情况，我们将在今后的案例中再具体分析讨论。