房屋认购合同约定由原拆迁安置人与买家签约涉嫌逃避国家税收应属无效不适用定金罚则

基本案情

原告柏某诉称，2021年2月28日，经第三人房屋中介士弘公司联系，原、被告和第三人就原告购买被告位于上海市松江区某房屋签订《房屋认购定金合同》。合同约定，2021年3月15日前由被告安排被告上手房屋所有权人与原告签订《房屋买卖合同》，同时约定双方签订《房屋认购定金合同》时，原告支付被告定金10万元。合同签订后，原告按约支付了定金，但被告违约迟迟不安排签订《房屋买卖合同》。2021年3月15日，原告根据被告的实际情况，同意被告延迟至2021年4月1日前，但被告至期依旧以各种理由拖延。

被告夏某辩称，出售给原告的松江区某房屋系被告向案外人杨某某购买的动迁安置房，杨某某尚未办理房地产权证。在原、被告签订定金合同时，中介提议被告让杨某某直接与原告签订房屋买卖合同，这样可以为双方节省税费，双方听从了中介的建议，约定由杨某某与原告签订买卖合同。但后被告联系杨某某，杨某某表示其与原告签订房屋买卖合同涉嫌偷逃应缴的交易税费，属违法行为，拒绝了被告的要求，被告遂与原告沟通，提出由被告自己与原告签订买卖合同，原告却不予接受。因此原告与被告关于让杨某某与原告签订买卖合同的约定目的在于规避缴纳国家税款，属无效约定，被告在本案不存在违约行为，故现被告同意继续履行定金合同，与原告签订买卖合同，或者解除定金合同，返还原告定金10万元，但不同意双倍返还定金。

第三人房屋中介士弘公司述称，2021年2月28日，原、被告和士弘公司三方签订了《房屋认购定金合同》，因出售的房屋系被告购买的拆迁安置房，尚未办理产权证，当时约定由被告安排原房屋安置人杨某某在2021年3月15日与原告签订房屋买卖合同，但当天原、被告到场了，杨某某未到场，双方未能签订房屋买卖合同;故双方再次约定于2021年4月1日签订买卖合同，但当天原告到场，被告和案外人杨某某均未到场，导致双方没有签约成功。

法院查明事实

2021年2月28日，夏某(甲方)、柏某(乙方)和士弘公司(丙方)三方签订《房屋认购定金合同》一份，合同签订后柏某通过士弘公司支付夏某购房定金10万元。

2021年3月15日，因双方约定的原房东杨某某未到场，双方就涉案房屋的买卖合同未签订成功。当日，双方再次达成协议，约定双方议定签署日期2021年3月15日前，现在改为2021年4月1日前签署买卖协议，签署当天房屋产权人必须到场签字，签合同当日付款95万元(包含定金10万元)，剩余尾款走银行贷款过户。2021年4月1日上午，柏某至士弘公司，因夏某及案外人杨某某均未到场，最终未签订房屋买卖合同。

另查明，涉案房屋系案外人杨某某拆迁安置所得。2020年11月，杨某某与夏某签订《房屋买卖合同》一份，约定杨某某将涉案房屋出售给夏某，房屋售价为159万元。合同签订后夏某按约向杨某某支付了购房款。现涉案房屋尚未办理产权登记手续(小产证)。

法院判决

本案的争议焦点系是否因夏某违约导致房屋买卖合同未签订。根据柏某的自诉及夏某和士弘公司的陈述，柏某与夏某在签订《房屋认购定金合同》时，因涉案的房屋属案外人杨某某的拆迁安置房，尚未办理产权登记，约定是由案外人杨某某与柏某之间签订涉案房屋的买卖合同，作为本案合同的当事人，在未经他人认可的情形下，不应作出由他人履行一定行为的约定。同时在二手房的交易过户时，应当根据真实交易顺序，依次过户，而本案双方当事人约定由原涉案房屋拆迁安置人直接与柏某签订买卖合同，有逃避国家税收之嫌，因此双方该约定应属无效，故不应认定因夏某违约造成未在双方约定的期限内签订房屋买卖合同。

现双方就房屋买卖签订一事未能重新磋商达成协议，同时夏某也表示同意解除双方的《房屋认购定金合同》，返还购房定金，故法院确定由夏某将购房定金返还柏某;但柏某要求适用定金罚则，请求夏某双倍返还定金，不予支持。

案件评析

本案各方当事人约定由原涉案房屋拆迁安置人直接与柏某签订买卖合同，由实质上的两次交易变更成一次交易行为，看似简化了交易流程，实则偷逃了其中一次交易应缴纳的税款， 以此达到少缴税款，逃避国家税收之目的，因该约定违反了我国税法的强制性规定应属无效。因双方在此过程中均存在过错，故法院认定不适用定金罚则，判决解除合同，由夏某将购房定金返还柏某。

房屋买卖过程中，合同各方通过“阴阳合同”、“第三方交易”等方式逃避纳税义务的情况仍时有发生。笔者认为，如出现合同约定内容不一致，第三方不愿配合等情形，合同履行中交易各方很容易发生争议，一旦涉诉法院对上述税收违法行为基本采取否定性评价，由此导致的结果：一是影响交易安全，合同大概率会被认定为无效或判令解除，交易各方利益将难以得到法律保护;二是交易各方可能面临税务机关责令补缴税款、加收滞纳金及处以罚款的税务处理和处罚，最终结果往往是得不偿失。笔者在此提醒大家，买房是大事，买卖务必合法合规，交易安全最重要!