二手房屋买卖合同纠纷

律师观点分析

林某向本院提出诉讼请求：1.解除林某与雷某、余某签订的《不动产买卖合同》；2.雷某、余某立即向林某返还合同项下林某已支付的定金400000元并支付资金占用费（自2021年2月5日起，以第一笔200000元定金为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（ＬＰＲ）的四倍为标准向林某支付资金占用费至付清时止；自2021年3月16日起，以第二笔200000元定金为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（ＬＰＲ）的四倍为标准向林某支付资金占用费至付清时止）；3．雷某、余某以案涉不动产总价款为基数，按照20%的标准向林某支付违约金884000元；4.某房产中介立即向林某支付居间服务费及代办服务费8.1万元的资金占用费6117元（自2021年2月5日起，以8.1万元居间服务费及代办服务费为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（ＬＰＲ）的四倍为标准向林某支付资金占用费至2021年8月2日）；5.某房产中介对雷某、余某的上述债务承担补充赔偿责任。

法院认为，余某对雷某以其名义签订讼争合同的行为予以追认，故讼争合同系林某与余某的真实意思表示，内容于法不悖，为合法有效。现因余某被羁押致使无法依约办理讼争房屋解押、过户手续，且讼争房屋因余某债务原因于2021年8月被法院查封，余某构成根本违约，故林某有权要求解除讼争合同及返还已付的40万元定金。余某于2021年11月4日签收本案起诉状副本，因此讼争合同于该日解除。林某依据讼争合同第六条违约责任第2款约定，要求余某赔偿总价款20%的违约金，本院综合双方实际履约情况以及在双方约定过户期限届满不久后雷某即已明确表示无法继续履行讼争合同，且林某在过户期限届满前也已知晓余某被羁押的事实，基于公平原则及诚实信用原则，本院酌定违约金为50万元。另，本院已支持林某关于违约金的诉求，对其主张的资金占用费损失不再予以支持，该违约金已足以弥补其资金占用费损失。雷某抗辩认为余某被羁押后无法办理公证委托系不可抗力，该项抗辩意见缺乏法律依据；根据讼争合同约定，林某应于2021年7月31日前支付160万元首付款，其在付款期限届满前得知余某被羁押，因余某无法依约办理过户手续，林某有权行使同时履行抗辩权，故其未支付前述首付款，亦不属违约。

判决如下：

一、雷某以余某名义与林某于2021年2月4日就厦门市思明区××路××号××室签订的《不动产买卖合同》于2021年11月4日解除；

二、余某、雷某于本判决生效之日起十日内向林某返还定金40万元；

三、余某、雷某于本判决生效之日起十日内向林某赔偿违约金50万元。

律师观点：如前所述，讼争合同无法继续履行的原因在于余某被羁押以及讼争房屋被法院查封。余某被羁押虽发生在讼争合同签订前，但事实亦非一般房屋居间机构所能查询、知悉，在案也无证据证明在签订合同前某房产中介已知晓该事实。另，讼争房屋被查封系发生在讼争合同签订后，某房产中介对合同签订后房屋被查封的事实也不应承担相应责任。此外，雷某在签订讼争合同时虽未取得余某的书面委托书，但余某已追认其代签合同的行为，因此余某未书面委托雷某的事实对讼争合同的效力并无影响。