代理承租人依法维权，成功保护了被出租人侵占的停产停业损失费！

一、案例简介

张某于2011年、2016年分别承租了罗X1、罗X2的岷峰家具会展中心两处家具铺面，2017年10月22日张某于岷县岷峰家具会展中心签订了联营协议书，双方约定张某承租该中心2区260.4平方米的场地经营，租赁期限为一年。2017年6月12日双方签订《岷县某家具市场联营协议书》，当日双方又签订了《某家具市场补充协议书》。2018年5月11日岷县人民政府作出《岷县人民政府关于对岷县岷阳镇岷峰市场棚户区改造项目房屋征收的决定公告》，2018年9月30日罗一与岷县岷阳镇人民政府签订了《岷县岷峰市场棚户区改造项目房屋征收补偿协议》，协议确定补偿金额。后拆迁部门已将所有征收补偿款全部支付给了罗一。

二、律师代理经过

2020年3月，甘肃溥德律师事务所接受原告张某的委托，指派李爱丽律师为其代理本案。李爱丽律师接受委托后，前期做了大量调查取证工作，综合所有的证据材料，我所律师代理原告张X将罗X1、罗X2起诉到甘肃省定西市岷县人民法院，起诉阶段李爱丽律师提出了基本代理意见：

原告张某在租赁期间遇到政府拆迁，被告与原告签订的三年合同不能正常履行，按照合同约定原告应当得到因征收房屋造成的原告经营的家具店停产停业损失与装修损失的赔偿。根据岷县人民政府拆迁补偿的相关规定，有合法、有效的营业执照及完税凭证，并实际正在营业的，停产停业损失费每平米政府标准补偿。被告在拆迁部门领走了属于原告的停产停业损失费及装修费用，经过原告多次催要，二被告无故拒不返还给原告。

代理律师向法庭提出上述意见，人民法院经审理认为，原被告签订的房屋租赁协议（某家具市场联营协议书）合法有效，根据合同约定，原告享有的租赁商铺下的拆迁费及合同未到期以内的家具店损失赔偿款归原告张某所有。停产停业损失和房屋内定着物（装饰装修）的请求于法有据，采纳律师对于停产停业和装修费用的意见。

一审法院作出判决后，被告不服提起上诉，认为被上诉人迟迟占用房屋、对合同约定将装饰装修补偿全部判归被上诉人存在错误。我所律师认为一审法院认定事实清楚，合同约定明确，而且被上诉人占用房屋是被上诉人对于上诉人不返还的补偿款的抗辩。二审法院经审理认为，根据《合同法》第六十条规定，当事人应当按照合同全面履行自己的义务。合同未到期的损失问题理应依据《联营协议书》约定，将被上诉人承租部分的装修装潢及停产停业损失支付给被上诉人张某，一审判决并无不当。而关于张某未按时搬离涉案房屋问题，因双方签订的租赁合同期限未满，在双方未就合同未到期搬离给张某造成的损失赔偿问题达成协议前，张某暂时未搬离面临拆迁房屋并无不当。最终，二审法院全部采纳律师意见，驳回一审被告的上诉请求，维持原判。

三、本案亮点及社会意义

本案作为拆迁安置补偿纠纷的典型案例：在巨大的利益面前，出租人利用自身所处的优势地位侵占损害相对弱势一方的承租人利益的情形，保护了承租人停产停业损失和装修装潢损失的财产权利。

实践中，当事人应当尽量详尽且明确约定征收补偿的利益分配条款，尤其是承租人的停产停业损失、房屋承租权保护措施、房屋搬迁与临时安置补助标准划定、争议解决办法和途径、法律责任等具体问题。通过本案的代理工作，希望给同类房屋征收的案件中，承租人的停产停业损失的保护起到抛砖引玉的作用！