案情简介：杨某对开发商样板房表示满意 与开发商签订订购协议并向其交付了10万元定金。嗣后因开发商提供的商品房预售格式合同中有＂样板房仅供参考”等不利于杨某条款 杨某对此提出异议要求删除，开发商不能立即给予答复以致商品房预售合同未在订购协议约定日期订立，开发商以此为由不予返还定金。

裁判观点：一、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定 ：“ 出卖入通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关千定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。＂

二、预约合同中已决条款，非经当事入协商一致不得更改，否则构成对预约合同违约；对预约合同中未决条款，则由双方当事人继续谈判，以达成正式、完备的本约；在无悖于公平原则情况下磋商不成，或因不可归责于双方当事人原因未能订立本约，则不存在违约，预约合同相应解除， 如附定金担保的，已付定金应予返还。

三、本案当事入均履行了订约行为 ，对本约订约不成原因，双方均不能举证证明，应合理推定为磋商不成，故开发商应返还定金。

吕律师点评：购房者与开发商签订，认购书、订购书、预定书等预约合同，因不可归责于当事人双方事由，导致订购协议约定日期不能订立商品房买卖合同的，开发商应将收取定金返还购房者。