商品房买卖与拆迁安置竞合

律师观点分析

商品房买卖与拆迁安置竞合

1、简述案件详细情况 

一审被告天柱公司系开发企业，将其开发的楼盘的门市何部分房屋安置给岳某，岳某后卖给胡某。胡某装修期间，岳某以未将付款付清为由，阻碍胡某施工。由此发生纠纷，胡某起诉 岳某，排除妨碍。期间为办理产权，胡某与公司签订了一份虚假合同。后胡某起诉要求解除与公司签订的合同，退还放款，赔偿装修损失。一审、二审均支持了胡某的请求。判决天柱公司承担连带责任。天柱公司不服，申请再审，再审支持天柱公司的请求，裁定撤销一审、二审判决，发回重审。天柱公司申请再审称，天柱公司安置给岳俊喜的房屋是拆迁而来，并不能适用预售许可制度，岳俊喜取得案涉房屋后已将房屋卖给胡江，在生效的南江县人民法院（2014）南民初字第2775号民事判决中已予认定，胡江在该案的起诉书中对此也自认，之后岳俊喜与胡江的一系列纠纷中，天柱公司并未参与，岳俊喜是否转卖房屋，胡江是否装修，天柱公司不能掌控，也不存在任何过错，胡江在原审中提出的“造价文件”中的造价明显超过“价格认定”所确定的范围，胡江不能提供证据证明房屋已完成装修，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第三项的规定申请再审，请求撤销二审判决，发回重审或改判天柱公司不承担赔偿责任，不负担本案一、二审诉讼费。

2、律师点评

 一、本案诉讼主体不适格，一审、二审的裁判突破了合同主体的相对性，不符合实际的权利义务关系。

    1、我公司开发下两镇“绿野公寓”时,公司项目经理彭清泉代表我司于2010年10月20日与岳俊喜签订了《拆迁安置协议》，对相关权利义务作出了明确的约定。合同主体的双方为：天柱公司、岳俊喜。

2、房屋修建竣工后，经过相关主管部门验收合格后，公司于2011年12月份将5套住房、2个门市一次性安置给岳俊喜。并于2013年8月9日办理了绿野公寓所有房屋的“大产权”登记名称为“岳俊喜”仅仅是未分户，并不是不能办理产权，而是购房户拒不缴纳办证费用。

3、上述的房屋和门市安置给岳俊喜后，岳俊喜分别出卖给其他人，房屋的实际使用、收益、处分的权利系岳俊喜所有。并且岳俊喜排他性的行使权力，我公司、其他买受人均予以认可。

4、岳俊喜于2012年12月12日将房屋一套和门市一个出卖给胡江，双方签订了合同，给付了绝大部门价款，合同没有违反法律强制性规定，没有《合同法》第52条规定的无效情形，其双方的基础法律关系是房屋买卖合同关系，合同相对的主体双方为：胡江、岳俊喜。

二、为办理产权：天柱公司与胡江签署的房屋买卖合同经南江县人民法院（2015）南民初字第850号民事判决书确认无效。

1、天柱公司与胡江仅仅因为（2015）南民初字第850号民事判决书解除的两份因办理产权所签订的“虚假合同”所产生的权利义务关系。合同被确认无效，根据《民法通则》、《合同法》第58条的规定：因合同无效取得财产应于返还，而我公司并未因该合同取得任何财产。

2、（2017）川1922民初129号民事判决书判决的第一项：判决岳俊喜返还购房款及水电安装费310000元，由天柱公司承担连带责任。该310000元没有将购房款单列，水电安装费没有单列。且购房款与水电安装费不是我公司取得的财产，亦不是我公司因与胡江之间的合同关系取得财产。我公司不应承担返还的义务。

三、装修损失65200元实际没有发生，评估费2500元应由胡江自行承担。

1、天柱公司没有因该房屋与胡江发生权利义务关系（（2015）南民初字第850号民事判决书已经确认无效），不存在违约关系，不因违约或其他情形而承担因合同发生的损失。

2、（2014）南民初字第2775号民事判决书载明，胡江申请排除妨碍，对胡江与岳俊喜的房屋买卖合同的效力进行了明确的论述：“原告胡江购买绿野公寓二单元50号住房和一号门市后，已实际占有、使用。在使用期间对501号住房进行装修，其行为并没有违反法律规定。岳俊喜采用……应停止阻碍。”

3、2014年11月二十一日由南江县下两派出所出具的《处警情况说明》中证实，由派出所调停胡江乙方停止装修。停止装修后至今亦没有恢复装修施工，其装修损失从何而来。一审、二审法院仅凭一纸预算报告认定装修损失于法无据，与事实不符。

4、根据民事诉讼“谁主张、谁举证”的原则，胡江仅仅举出了一个预算书，没有对装修的情况，装修的合同，装修费的支付等能够确定损失金额的情形举证证明，应当承担举证不能的不利后果。

    四、涉案房屋的购房款415615元，已支付的购房款为276700元系岳俊喜因房屋买卖合同取得价款。

1、涉案房屋的购房款415615元，已支付的购房款为276700元（除水电安装费33300元）系岳俊喜因房屋买卖合同取得价款。合同解除后，承担返还的义务主体为岳俊喜。

2、水电安装费33300元，系基于办理产权要求，由公司统一代自来水公司、电力公司收取的行政费用，不属于该合同取得的财产，不因由公司或者岳俊喜返还，且在二审中提供的证据表明，胡江在案件审理过程中一直在使用该房屋，亦在产生水电费，胡江也在缴纳该费用，即使返还也应当由相应的主体进行返还。

六、岳俊喜与胡江之间关于涉案房屋的买卖合同至今没有解除，合法有效，判决返还财产的事实、法律基础何在。

（2015）南民初字第850号民事判决书仅仅解除我公司与胡江签署的两份用于办理产权的“虚假合同”，且因该房屋的其他生效法律文书中并没有解除岳俊喜与胡江之间的房屋买卖合同，判决返还财产的法律依据是什么？

     综上：一审、二审判决认定事实不清，使用法律错误，应予纠正。我公司并没有因该房屋直接与胡江发生合同权利义务关系，没有因为所撤销的两份合同而取得任何财产，不应承担返还财产的义务。不应成为返还财产的相对方，主体不适格；岳俊喜与胡江之间的房屋买卖关系不是商品房法律关系所调整的，不属于预售许可证制度。在胡江与岳俊喜房屋买卖关系中，我公司没有实际参与，不存在任何过错，不存在违约，不是权利义务的相对方，故不应承担相关的返还义务。水电安装费，我公司仅仅是代收，与胡江发生该部分权利义务关系的是相关行政事业单位，胡江要求返还的话，可向相关单位主张，要求我公司返还于法无据。故根据相关法律之规定及本案的事实，请求再审法院依法撤销一、二审判决，改判我公司不承担责任。

3、给出相应的建议或意见

老百姓实施如买房这种重大民事行为时，一定要进行法律风险的审核，按约定签好书面的合同，约定越详细越好，不要怕麻烦。要有保护自身权益的意识。