2020年5月22日，国务院总理李克强同志在第十三届全国人民代表大会第三次会议上发表《政府工作报告》，在明确实施扩大内需战略，推动经济发展方式加快转变中强调，“深入推进新型城镇化，发挥中心城市和城市群综合带动作用，培育产业、增加就业。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。完善便民设施，让城市更宜业宜居。”中央对于房屋原始价值的定位一直都是以民生保障为优先，而房屋交付标准、房屋验收直接影响民众宜居生活的养成，为此，本文就开发商约定的商品房交付标准的具体内容为各位提供法律分析。 

  基本案情

  2013年11月15日，甲方（买房人）与乙方（卖房人）签订《商品房买卖合同》，合同约定：  一、乙方同意将丽都小区2幢一单元x室房屋卖给甲方，双方约定付款方式为：甲方于2013年11月15目前向乙方支付首付款110000元，余款230000元由甲方向银行申请贷款。二、乙方逾期交房的违约责任：逾期交房超过30日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方应当自甲方解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按甲方累计已付款的5%向甲方支付违约金。三、交付期限：乙方应当在2014年8月30日前将该商品房验收合格，并符合本合同约定的商品房交付甲方使用。合同对交付约定为：工程经验收合格。

   合同签订后，甲方按照合同约定支付首期购房款，并于2013年12月19日到银行办理按揭手续，贷款23万元。2014年8月14日案涉房屋经四方验收合格后，甲方认为乙方交付的房屋未经过规划、消防等部门验收，不符合合同约定的交付条件而拒绝接收房屋，双方由此产生纠纷。 

  法院判决：

  一审判决：驳回原告诉讼请求；二审判决：驳回上诉，维持原判。 

  案件分析

  一、房屋验收合格的类型

  《中华人民共和国合同法》第279条第2款规定，“建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第27条规定，“房地产开发项目的涉及、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”

  实践中，开发商在与购房人签订的《商品房买卖合同》往往约定下列其中一种交付/验收标准：一是验收合格指建设单位组织设计、勘察、施工、监理等部门进行竣工验收并取得验收合格的确认文件，该验收是建设单位接收建设工程并交付使用应满足的基本条件；二是验收合格指除前述设计、勘察、施工、监理出具的《建设工程竣工验收报告》外，还需要由规划、环保、消防等部门予以认可并由建设行政主管部门等进行审查，最终以备案的方式确定建设工程质量符合国家要求和标准。 

  二、商品房买卖纠纷中对验收合格具体内容的理解

  为加强商品房买卖行为的管理、充分保障购房者的合法权益，国家及地方政府的房屋管理部门强制性的要求开发商为购房者提供商品房买卖合同示范文本。经审阅有关商品房买卖合同，该示范合同就房屋交付条件的内容包括以下四种交付标准:
（1）该商品房经验收合格；（2）该商品房经综合验收合格；（3）该商品房经分期综合验收合格；（4）该商品房取得商品住宅交付使用批准文件；同时合同另有一空白栏以便双方当事人自行约定交付的条件。

  如果当事人约定的交房条件是第一种，那么开发商只要通过设计、勘察、施工、监理等部门的竣工验收，就具备了合同约定的交付条件，否则，视为不具备合同约定的交付条款。如果当事人约定的交房条件是第二种或第三种或第四种，则都应以开发商是否取得当地房地产开发管理机构发出的《竣工验收备案表》为标准，该《竣工验收备案表》意味着该建设工程已经由规划、环保、人防、消防、绿化等部门予以认可，工程质量符合国家要求和标准。开发商在合同中约定的交房时间取得了该证书，就具体了合同约定的交付条件，否则，视为不具备合同约定的交付条件。

  司法实践，各地法院也存在对商品房买卖示范文本中四种交房条件所包含的具体内容存在理解和认定上的不统一。出于对买受人的权益保护，有的法院认为如果开发商与购房人约定的交付条件低于商品房综合验收的标准，则以综合验收为交付条件标准，即《竣工验收备案表》为工程质量验收合格的必备要件，如果双方约定的标准高于商品房综合验收的标准，则双方应以约定为交付条件标准。但理应确定的是，人民法院居中裁判主要应依据法律、法规以及双方当事人签订商品房买卖合同中约定的交房条件进行判断。 

  综上，在现行司法实践中，各地法院对于工程验收的内容尚无统一的认定标准，但整体偏向于保护买受人的权益，即以房屋验收除应获得建设单位出具的《竣工验收报告》外，还应取得房地产管理部门出具的《竣工验收备案表》。