二手房买卖，卖方存在欺诈、房产被查封，买方成功解除合同并要求卖方承担违约责任

律师观点分析

案情介绍：

2018年5月14日，胡某某与钟某某签订《房屋买卖合同》，约定胡某某向钟某某购买位于深圳市宝安区××街道××房产，房屋总价款为人民币465万元，房价款的支付方式为银行贷款，支付时间为2018年8月4日前。胡某某在2018年8月4日前付给钟某某定金40万元。双方于过户后正式交付房屋。如钟某某原因而不能办理过户登记，胡某某有权解除合同，钟某某除将已收的房价款全部退还胡某某外，并应赔偿所付房价款同额的赔偿金给胡某某。钟某某承诺并保证涉案房屋不存在任何限制或者影响本次转让的情形，包括但不限于查封、冻结、抵押、共有人反对等情况。胡某某在2018年8月4日前共向钟某某支付定金400000元，支付购房款346376元，共计746376元，履行了合同约定的义务。后胡某某得知钟某某故意隐瞒涉案房屋仍处于抵押状况以及个人欠有大量外债的事实，导致钟某某不能在约定期限内办理房屋过户手续，胡某隧寻求律师解决，要求解除房屋买卖合同，并要求对方承担违约责任。

我方接受胡某某的委托后，我方向钟某某发送律师函，催告钟某某限期办理赎楼及过户手续，但钟某某一直未赎楼，我方于是向深圳市宝安区人民法院起诉。

法院审理后认为：

1、关于合同不能继续履行的原因。胡某某主张钟某某在签订合同时隐瞒了房产的抵押状态，且经催促未完成赎楼手续，导致涉案合同无法继续履行；钟某某辩称由于胡某某未在约定期限内付清全款，致使其无法清理债务以继续履行合同，系胡某某未遵守约定。  钟某某作为出售房产一方，应当保证涉案房产具备上市交易的条件，且钟某某在合同中亦承诺房产不存在查封、抵押等限制或影响本次转让的情形，那么即便双方在签署合同时涉案房产处于抵押状态，钟某某亦应当积极履行赎楼义务，注销该房产的抵押登记。胡某某、钟某某虽约定胡某某应于2018年8月4日前付清全部房款，但涉案房产因未注销抵押登记而存在继续履行的障碍，在涉案房产产权情况与约定不符的情况下，胡某某有权拒绝付清剩余购房款。钟某某认为系因胡某某未付清房款，导致其无法清理债务，从而导致合同无法履行，显然混淆了赎楼义务的承担主体。由于涉案房产至今仍处于抵押状态，且因钟某某涉及其他诉讼而被人民法院查封，原钟某某签署之合同已无法继续履行，钟某某的行为已构成根本违约，胡某某诉请解除合同于法有据。

2、合同解除后，钟某某应当将其收取的购房款及胡某某代为支付的供楼款悉数返还胡某某。

3、关于违约金。根据法律规定，因钟某某原因导致合同无法继续履行的，胡某某有权要求钟某某支付违约金。根据双方约定，如甲方在合同生效后，有其他违约行为，甲方除将已收取的房价款全部退还乙方外，并应赔偿所付房价款同额的赔偿金给乙方。本案中，涉案合同虽因房产未注销抵押登记而无法继续履行，但胡某某作为买房一方，在购房时未尽审慎的注意义务，核查涉案房产的实时产权状态，对于合同无法继续履行亦存在一定过错。综合考虑本案案情，本院认为合同约定的违约金数额过高，酌情调整为钟某某向胡某某支付违约金200000元。对于胡某某诉讼请求超出本院认定部分，本院予以驳回。在胡某某未能举证证明其具体损失数额的情况下，本院认为上述违约金已足以弥补其损失，对其主张钟某某应同时支付购房款的利息，本院亦予以驳回。

法院最终判决，确认胡某某与钟某某签订的《房屋买卖合同》已解除，钟某某向胡某某胡某某返还人民币745476元，钟某某向胡某某胡某某支付违约金人民币200000元。

案例评析：

该案件虽涉案标的不大且事实相对比较简单清楚，但其中蕴含的法律关系却值得分析。本案中，胡某某的购房意愿已经破灭，此时胡某某应如何维护自身的权利呢？此时胡某某有两种选择，即撤销合同、解除合同、主张合同无效。如果选择第一种方式撤销合同，胡某某需要证明钟某某存在欺诈，但证明存在欺诈的难度比较大，而且合同撤销后，要求对方承担违约金的金额较低；选择第二种解除合同，则存在是否通知对方以及能否达到约定解除或者法定解除合同的情形。经过本律师团队的分析，最终选择解除合同，要求对方承担违约金，该行为也得到了法院的认可。本案中，钟某某在合同中保证房屋无抵押状态，也不在律师函的期限内办理赎楼手续，而且在诉讼过程中，涉案房屋被其他法院查封，导致合同约定和法定解除合同的条件都具备。至于违约金，法院考虑双方的过错程度以及对胡某某造成的损失，形式自由裁量权调整了违约金。

知识链接：

司法实践中对采取强制措施房屋的买卖纠纷的处理

出卖人转让的房屋被有权国家机关采取查封、预查封等强制措施的，司法实践中一般按照以下规则处理：

（1）国家机关按照法定程序对房屋采取查封等强制措施后，产权人转让房产的，属于无权处分，房屋买卖合同效力待定。

（2）如果房屋买卖合同订立在前，司法机关查封房产在后，则不影响房屋买卖合同的效力。