新冠肺炎疫情影响期间，租户和房东关于租金问题纠纷频发。双方都不容易，租金缓交、减交或免交的优惠政策或倡议固然为承租人减少了损失，相反，出租方则承担了这部分损失。在此期间，租赁物业的租金是否应该“缓、减、免”？法律依据是什么？

一、租赁合同纠纷涉及的主要法律依据

结合现有法律和以上案例中法院引用的法条及近期广州市新冠肺炎疫情期间出台的相关政策文件，广州市内疫情期间租赁合同纠纷涉及的主要法律依据、政策罗列如下：

（一）不可抗力

《合同法》第一百一十七条，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”第一百一十八条，“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”
   （二）情势变更

《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条确立了情势变更原则。即：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”
    而在即将生效的《民法典（草案）》第五百三十三条里，情势变更原则表述为：“合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。”

    对于情势变更的适用，需要当事人主动提出适用，由法院判断是否满足情势变更的适用条件，法院并不能主动适用。
    而且法院对于情势变更的内部审批程序严格，适用标准严格。《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第一条提出，人民法院应慎重适用情势变更原则，要合理区分情势变更与商业风险，严格履行适用情势变更的相关审核程序。
  《最高人民法院关于正确适用 <中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)服务党和国家的工作大局的通知》第二条提出，要求各级人民法院务必正确理解、慎重适用情势变更原则。如果根据案件的特殊情况，确需在个案中适用的，应当由高级人民法院审核。必要时应提请最高人民法院审核。这很大程度上增加了情势变更制度的适用难度。
  由此可见，法院对于情势变更的适用持谨慎态度。当事人如果主张适用情势变更，需要更加注意证明合同变更或者解除合同的公平性、必要性与合理性。

（三）公平原则

《民法总则》第六条规定了公平原则：“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”

2020年2月6日，广东省人民政府新闻办公室召开广东省政府新闻办疫情防控第十二场新闻发布会，关于合同是否解除、租金延期支付和减负问题，广东省高级人民法院副院长胡鹰作出官方回答：“因政府采取防控措施导致合同无法履行，或者由于疫情影响致使合同目的无法实现的，首先要依法保障相关当事人的民事请求权；同时要根据具体案情，结合当事人约定、所在地疫情的影响程度等因素，综合考虑合同是否解除及损失承担，总体应当适用公平原则处理。对于旅游、住宿、餐饮、运输等服务合同，因疫情致使合同目的无法实现，当事人一方请求解除合同、返还已支付的费用的，在查证属实后一般应考虑依法予以支持；对于租赁合同，因疫情致使合同权利义务显失公平的，可根据实际情况依法予以调整。”

2020年2月9日，广东省高级人民法院发布《广东疫情防控民事行政审判通告》，通告指出要妥善处理合同纠纷。因疫情发生以及防控疫情应急措施等原因，导致买卖、租赁、旅游、住宿、餐饮、运输等合同不能履行，或者按合同履行对一方当事人权益有重大影响的，可以根据约定解除或者变更合同；没有约定的，鼓励和支持双方当事人协商解决，经济损失按公平原则合理分担。

    二、相关租金减免政策

   （一） 2020年2月6日，广东省政府正式印发《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业复工复产促进经济稳定运行的若干政策措施》（下称《复工复产措施》），其中第（九）条明确了减轻企业租金负担，即“国有资产类经营用房对受疫情影响较大不能正常经营的民营承租企业免收第一个月租金，减半收取第二、三个月租金；鼓励其他物业持有人根据实际情况，适当减免租金。免租金两个月以上的企业，按免租金月份数给予房产税困难减免。”
   （二） 2020年2月6日，广州市人民政府第15届100次常务会审议通过《关于支持中小微企业在打赢疫情防控阻击战过程中健康发展的十五条措施》（下称《中小微企业十五条措施》），其中第八条、第九条明确了降低中小微企业的房租成本、降低专业市场租金。
具体为：第八条“对承租市属和区属国有企业物业用于线下商业实体店经营的中小微企业，减免2020年2月份和3月份物业租金（免租的承租户当前应无拖欠租金）。对于因疫情所减免的租金，在国企年度经营业绩考核中予以剔除。鼓励产业园区、科技企业孵化器的业主单位和运营单位为承租的中小微企业减免租金，对执行情况较好的视情况予以奖励，并在提质增效、资格认定等方面加大支持力度。”
    第九条：“承租市属和区属国有企业物业经营、并享受减免2个月场地租金的专业批发市场开办方，应同步对场内承租商户减免2个月的商铺租金，且对商户的租金减免幅度不低于其享受的国有物业租金减免幅度。对租用其他物业经营的，鼓励业主方为专业批发市场开办方减免或降低租金，鼓励专业批发市场开办方对中小微企业减免或降低租金。对执行情况较好的由市商务发展专项资金给予重点扶持，并在今后的市场转型升级中加大支持力度。”

    三、律师观点

本律师认为，对于新冠肺炎疫情期间租赁物业的租金是否应该“缓、减、免”的问题，不能一概而论，应当综合考虑疫情对个案的影响程度。如果有导致合同不能履行、因疫情无法履行可结合具体情况判定属于不可抗力；如果合同能够履行，但因受疫情影响导致继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，则适用情势变更制度或根据实际情况适用公平原则依法予以调整。回顾非典期间关于 “缓、减、免”租赁物业的租金问题的司法判例，因个案情况不同，没有一个统一的尺度。部分案件支持免租、部分案件支持减租，部分案件免违约金、也有部分案件不支持减免租金及违约金。“非典”疫情期间因租金减免的租赁合同纠纷的物业大部分用于餐饮、娱乐、商场酒店等人员密集场所从事经营活动，且绝大部分承租人因非典原因而被相关行政机关通知被迫停止经营活动。由此可见，合同目的是否可以实现、合同是否可以继续履行、继续履行是否存在对一方当事人造成极大不公平或者利益受到极大损害、承租人是否因传染病疫情而被迫停止经营、是否有替代经营方式、疫情持续时间、租金或违约金如果不作调整是否显失公平等等是法院是否酌情缓、减、免租金或违约金的重要考量因素。提醒承租人，个案是否适用不可抗力、情势变更或公平原则调整，最终由法院进行判断，承租人个人主观判断有误并拒付租金，可能需要承担违约责任。