A与B、C、赣州华洲喜洋洋酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

律师观点分析

A与B、C、赣州华洲喜洋洋酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书江西省赣州市章贡区人民法院民事判决书（2016）赣0720民初42号原告A，女，1968年12月4日，汉族，经商，赣州市章贡区人，住赣州市章贡区，委托代理人A，江西XX律师事务所律师，特别授权代理，委托代理人A，江西XX律师事务所律师，特别授权代理，被告A，男，1980年11月11日，汉族，经商，赣州市章贡区人，住赣州市章贡区，被告A，女，1978年10月28日，汉族，无业，赣州市章贡区人，住赣州市章贡区，系被告A的妻子，被告赣州华洲喜洋洋酒店管理有限公司，法定代表人A，该公司总经理，三被告共同委托代理人A，江西XX律师事务所律师，特别授权代理，三被告共同委托代理人A，江西XX实习律师，特别授权代理，原告A诉被告B、C、赣州华洲喜洋洋酒店管理有限公司（以下简称喜洋洋公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，经查，原告起诉的赣州XX公司未经工商部门注册成立，没有诉讼主体资格，原告A的委托代理人B、C三被告共同委托代理人D、E到庭参加诉讼，本案现已审理终结，原告诉称：2009年10月1日，原告就赣州市章贡区张家围XX﹒XXXX店面及写字楼的租赁事宜与华洲旅业公司和被告A签订了一份《租赁合同》，内容约定：①、甲方（原告）将前述房屋出租给乙方，建筑面积为2909.21㎡；②、租期为10年：即自2010年7月1日至2020年6月30日，其中2009年10月1日至2010年6月30日为免租期；③、租金自2010年7月1起算，其中第一年至第四年的月租金分别为15元／㎡、20元／㎡、25元／㎡、30元／㎡，第五年至第十年的租金均是分别在前一年租金的基础上递增8%，租金应在每月5日前按月支付，如乙方不支付租金达1个月或擅自将房屋转租给第三人的，则甲方有权解除合同，同时乙方应向甲方支付10万元的违约金；④、租赁期满或合同解除后，乙方应返还房屋及其附属设施，同时，乙方结清应承担的费用，乙方添加的装饰物不能拆除和破坏，归甲方所有，如甲方认为需要乙方拆除和清理的构筑物和装饰，乙方应无条件在30日内清理完毕，对房屋内未经过甲方同意遗留的物品，甲方有权自行处置，⑤、因出租房屋发生的水、电、物业管理等费用均由乙方负责承担，另外，被告A为保证原告租金收取以担保人身份在合同中签了字，合同签订后，原告依约交付了房屋，但华洲旅业公司和被告A却不守诚信，不仅自2015年2月起就未再向原告支付租金，且物业管理费则在2014年9月30日后就没有交纳，至2015年12月31日止，华洲旅业公司和被告A拖欠费用分别已累计达到了830960.30元和112338.65元，为此，原告多次找到被告要求协商解决，而被告却一直不予理睬，经原告调查发现：自合同签订后，原告出租的房屋所经营的喜洋洋酒店，实际是由被告A投资并以被告喜洋洋公司的名义实际经营至今，而被告A与被告B系夫妻关系，另外，在合同履行期间，被告还将承租房屋的一部分擅自转租给了案外人，经原告多次催缴未果，遂诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告之间的《房屋租赁合同》，并责令被告自合同解除时起共同将房屋按现状返还原告，如未按时返还，则原告有权自行处理和无需承担由此造成的相关损失，且房屋在实际返还前，被告除应继续按租金标准［每月87276.3元（2016年1月至6月）、每月94258.4元（2016年7月至2017年6月）、每月101799.07元（2017年7月至2018年6月）］和物业管理费每月2909.21元的标准连带向原告支付租金和物业管理费外，还应按每日2000元标准连带承担违约金；2、被告连带向原告支付拖欠的房屋租金和物业管理费（至2015年12月31日，拖欠的租金和物业管理费分别830960.30元和112338.65元，两项费用合计：XX.45元），并自2015年2月6日起分别以实际拖欠的租金额为基数均按同期银行贷款利率的四倍标准支付利息（至本案起诉时，利息约为5万元）；3、被告连带向原告支付违约金计人民币10万元整；4、原告无需退还本案房屋租赁保证金计人民币5万元整；5、本案诉讼费用由被告连带承担，原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据1、原告的身份证，证明原告的诉讼主体适格；2、被告A、B的身份证及结婚证、被告喜洋洋公司的工商登记信息资料，证明被告的诉讼主体适格；租赁合同签订时，被告A、B系夫妻关系；原告出租的房屋实际一直由被告喜洋洋酒店公司实际经营使用，且该酒店是由被告A投资；证据3、房屋租赁合同，证明房屋租赁双方当事人的权利义务以及被告A系租金支付的担保人，三被告共同辩称：1、《房屋租赁合同》于2009年10月1日签订，当时赣州华洲喜洋洋酒店管理有限公司还未办理工商注册，故用设立中的赣州XX公司名义从事设立中的事务，此方式符合公司设立的常规操作，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（三）》第五条的规定：发起人因履行公司设立职责造成他人损害，公司成立后受害人请求公司承担侵权赔偿责任的，人民法院应予支持；公司未成立，受害人请求全体发起人承担连带赔偿责任的，人民法院应予支持，本案中赣州华洲喜洋洋酒店管理有限公司已成功设立，故设立中的权利义务理应由设立成功后的法人赣州华洲喜洋洋酒店管理有限公司继承，而事实上本案租赁房屋也是赣州华洲喜洋洋酒店管理有限公司在经营使用，不能归结为A的个人经营活动行为，A只是作为本合同的担保人，所以按照最高院（2015）民一他字第9号复函，明确夫妻一方对外担保之债不应认定为夫妻共同债务，故A的配偶B不应承担连带清偿责任，2、答辩人拒交物业管理费存在正当理由，由于物业服务企业在履行物业服务过程中存在重大瑕疵，消防水道至今无水，答辩人多次要求维修，但问题一直未解决，并且物业管理费按照法律规定应交给物业管理服务公司，本案中原告不是权利主体，无权要求被告向其支付物业费，且原告也没有代为支付物业费，故不存在垫付物业费后向被告追偿的问题，3、答辩人没有擅自转租的行为，答辩人转租第三人是经过原告A同意的，并且其本人在转租合同上已签字确认，4、原告起诉的违约金过高，原告诉请中存在多处违约金请求，请求法院给予驳回，A被告为支持其答辩理由，共同向本院提交了如下证据：证据1、组织机构代码证、营业执照及法人身份证明，证明被告喜洋洋公司的诉讼主体适格；证据2、喜洋洋公司章程，证明赣州XX公司未成立，其对外责任应由被告喜洋洋公司承担；证据3、视频，证明物业公司在物业管理中存在问题，被告有权拒交物业管理费，当事人提供的证据，经庭审举证、质证，本院结合本案的争议焦点认证如下：原告提供了三组证据，被告对证据1没有异议，本院对证据1的三性予以认可，被告对证据2的真实性和合法性没有异议，对其证明对象有异议，经审查，该组证据系证明被告A和B的身份关系，对该证据的三性本院予以确认，被告对证据3的真实性没有异议，对其关联性和证明对象有异议，经审查，该合同系双方的真实意思，对该证据的三性本院予以确认，三被告共同提供了三组证据，原告对证据1、2的真实性和合法性没有异议，对其关联性和证明对象有异议，经审查，该二组证据系被告喜洋洋公司工商登记的信息，本院对其三性给予确认，原告对证据3的三性均提出异议，经审查，该视频拍摄的时间、地点不明，其要证明的对象也不明确，故本院对其真实性和合法性无法查明，对该组证据的三性本院不予认可，经审理查明：被告赣州华洲喜洋洋酒店管理有限公司（以下简称喜洋洋酒店）原名为赣州XX公司，2009年10月1日，原告A与赣州XX公司签订了一份《房屋租赁合同》，该合同约定：原告A将位于赣州市章贡区XXXX·XXXX店面及写字楼出租给赣州XX公司使用，房屋总面积为2909.21㎡，租赁期限自2010年7月1日起至2020年6月30日止，租金标准为2009年10月1日至2010年6月30日为免租期；2010年7月1至2013年6月30日，月租金为15元／㎡；2013年7月1日至2014年6月30日，月租金为20元／㎡；2014年7月1日至2015年6月30日，月租金为25元／㎡；2015年7月1日至2016年6月30日，月租金为30元／㎡；2016年7月1日至2020年6月30日的租金均分别是在前一年租金的基础上递增8%，且租金应在每月5日前支付，同时，该合同第四条还约定”本合同签订三日内，乙方（指被告，下同）应向甲方（指原告、下同）支付房屋租赁保证金50000元整，租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方（承担的费用、租金、以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分在双方办完交楼后一周内无息返还乙方”；第七条第（二）项约定”租赁期满或合同解除后，乙方应当结清应当承担的费用，乙方添加的装饰物不能拆除和破坏，归甲方所有，甲方认为需要乙方拆除和清理的构筑物和装饰，乙方应无条件在30日内清理完毕”；第十一条第（三）项”乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1、逾期不支付租金达1个月的，……”，第十二条第（一）项约定”乙方有本合同第十一条第（三）款约定的情形之一的，应向甲方支付违约金壹拾万”；第十四条第二项约定”乙方应遵守物业管理公司的有关规定，按时缴纳物业管理费，收费标准为物价批准的3元每月每平方米现优惠为1元每月每平方米，随同当月租金一并向甲方缴纳，由甲方转交给物管企业，或单独与物业管理企业签订服务合同”，被告A在合同中”保证甲方租金收取的担保人”栏签名，合同签订后，原告A按照合同约定将上述房屋交由被告使用至今，但被告自2015年2月1日起未向原告支付房屋租金，自2014年10月1日起未支付物业管理费，之后，原告A就租金交纳事宜因与被告协商不成，遂于2016年1月11日诉至本院，要求处理，另查明，本案争议房屋自双方签订合同时一直是由被告喜洋洋公司实际使用，而被告A系喜洋洋公司的股东之一，被告A与被告B系夫妻关系，结婚登记日期为2007年10月11日，本院认为：原告A与赣州XX公司于2009年10月1日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定的内容履行，在签订合同时，合同一方当事人为赣州XX公司，但赣州XX公司系被告喜洋洋公司注册成立前所使用的名称，且本案争议的房屋一直也是由被告喜洋洋公司用于经营酒店，因此其合同权利义务应由被告喜洋洋公司承担，对此被告喜洋洋公司亦给予认可，被告喜洋洋公司未按照合同约定支付房屋租金，经原告多次催告，仍未履行，已构成违约，应当承担本案纠纷的违约责任，根据原、被告双方合同的约定，被告拖欠房屋租金的行为已经符合原告行使合同单方解除权的条件，故原告要求解除原、被告于2009年10月1日签订的《房屋租赁合同》和要求被告腾空并按房屋现状返还本案争议房屋的诉讼请求，本院予以支持，原告要求被告赣州华洲喜洋洋酒店管理有限公司支付拖欠的租金及违约金的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，本院予以支持，租金按照双方合同的约定计算，关于被告A和B是否承担责任的问题，因本案租赁合同由被告A承担租金收取的担保责任，被告A也在上述合同中担保人名下签字确认，当被告赣州华洲喜洋洋酒店管理有限公司不履行偿还租金义务时，原告有权要求被告A承担连带清偿责任，因此，原告要求被告A应承担本案连带责任的诉讼请求，本院予以支持，关于被告A是否应承担责任的问题，根据XX相对性原则，合同的权利义务应当由合同当事XX承担，因此，对于原告要求被告A承担连带清偿责任的诉讼主张，没有法律依据，本院不予支持，关于违约责任的问题，原告要求没收被告缴纳的租赁保证金5万元、支付违约金10万元以及按同期银行贷款利率的四倍支付利息的主张虽然合同有约定，但我国立法对保证金的定性具有惩罚性及赔偿性双重性，即没有损失时具有惩罚性，有损失时具有赔偿性，但以损失赔偿性为原则，合同法及有关房屋租赁合同法律法规中，没有关于房屋租赁合同关系中的租赁保证金的规定，本案租赁合同中约定的租赁保证金，从性质上看应当属于合同法中规定的约定违约金，原告既主张按合同的约定计算所拖欠租金的逾期违约金，同时又主张支付约定违约金（即没收被告所缴纳的租赁保证金）时，作为租赁保证金及逾期违约金均是弥补原告损失的方式，不宜重复计算，因而被告承担的违约金中应扣除租赁保证金的数额，原告要求按同期银行贷款利率的四倍标准支付违约金，该计算方法偏高，本院酌定按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率予以计算，对要求没收租赁保证金5万元以及要求被告支付10万元违约金的诉讼主张不予支持，关于物业管理费的问题，虽然根据原、被告的合同约定，涉案房屋的物业管理费可以随同当月租金一并向原告缴纳，由原告转交给物业管理企业，或单独与物业管理企业签订服务合同，但是由于物业管理费系由被告向物业管理部门缴纳，原告只是代收代缴，被告逾期或拒不缴纳物业管理费的违约责任应由物业管理部门来主张，故该项诉讼请求没有法律依据，本院不予支持，据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告A与被告赣州华洲喜洋洋酒店管理有限公司于2009年10月1日签订的《房屋租赁合同》，二、被告赣州华洲喜洋洋酒店管理有限公司于本判决生效之日起七日内将位于赣州市章贡区张家围XX.XXXX店面及写字楼按现状返还给原告A，三、被告赣州华洲喜洋洋酒店管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告A支付自2015年2月1日至腾房之日止的房屋租金（计算标准为：2015年2月1日至2015年6月30日为每月72730.25元；2015年7月1日至2016年6月30日为每月87276.3元；2016年7月1日至2017年6月30日为每月94258.41元；之后每年均在前一年的租金标准上递增8%），四、被告赣州华洲喜洋洋酒店管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告A支付违约金（自2015年2月起，均以当月租金为基数，自当月1日起算，按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率算至租金付清之日，并扣除租赁保证金50000元），五、被告A对以上第三、第四项应付款承担连带责任，六、驳回原告A的其他诉讼请求，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，案件受理费58982元，财产保全费5000元，共计63982元，由原告A承担8982元、被告B、赣州华洲喜洋洋酒店管理有限公司共同承担55000元，如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份、副本五份，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院，审　判　长　　A人民审判员　　B人民审判员　　C二〇一六年六月六日书　记　员　　D