摘要：本文分享泽良律所海豚婚家团队在福建厦门地区代理的一起夫妻一方擅自抵押共有房产案例。当事人丈夫在婚姻危机期间，未经妻子同意将夫妻共同房产抵押给第三人借款，离婚时第三人主张善意取得抵押权。泽良离婚律师通过精准的法律论证和证据收集，成功确认抵押行为无效，保障了当事人的房产权益，展现了泽良离婚律师在物权保护与婚姻财产交叉领域的专业实力。
一、案例背景
当事人刘女士（化名），39岁，福建厦门人，与丈夫张某（化名）结婚14年，育有一女（11岁）。双方婚后在厦门思明区购置房产一套（市值约750万元），登记在张某个人名下（购房时张某称"登记一个人方便办贷款"，刘女士未多想）。
2023年，张某因投资失败欠下巨额债务，在未告知刘女士的情况下，于2023年8月将该房产抵押给债权人王某（化名），借款300万元，借款期限一年，月息3%，并办理了抵押登记。2024年初，刘女士发现张某频繁接到催债电话，追问之下才得知房产已被抵押。更令刘女士震惊的是，张某已将300万元借款全部用于偿还其他高利贷，所剩无几。
2024年3月，刘女士决定离婚，但王某主张其作为善意第三人，已办理抵押登记，享有合法抵押权，要求实现抵押权（拍卖房产偿债）。刘女士陷入绝境：若抵押权有效，房产将被拍卖，她和女儿将无家可归；若抵押权无效，她需证明王某非善意，举证难度极大。
经房产中介推荐，刘女士联系了泽良律所海豚婚家团队。泽良离婚律师在详细了解情况后，明确指出：根据《民法典》第301条，处分共有的不动产，应当经全体共同共有人同意。张某未经刘女士同意擅自抵押共有房产，属于无权处分。但王某是否构成善意取得，需综合判断其是否"善意"且"支付合理对价"。
二、法律分析
适用法律法规：
- 《中华人民共和国民法典》第301条：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外
- 《中华人民共和国民法典》第311条：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定
- 《中华人民共和国民法典》第1062条：夫妻共同财产范围
- 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第28条：一方未经另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并已办理不动产登记的，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同所有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持
- 案件关键法律点：
夫妻一方擅自处分共有房产，涉及"无权处分"与"善意取得"的对抗。根据《民法典》第311条，抵押权作为"其他物权"，可适用善意取得制度。但善意取得的构成要件包括：1）受让人善意（不知且不应知处分人无处分权）；2）支付合理对价；3）已办理登记。 - 本案中，王某是否"善意"是核心争议。若王某明知或应知房产为夫妻共同财产，或明知张某未经配偶同意，则不构成善意。此外，"合理对价"也是考量因素：借款300万元，月息3%（年息36%），远超法定利率上限（LPR四倍约15.4%），可能构成"不合理对价"。
- 案件难点：
- 如何证明王某明知或应知房产为夫妻共同财产；
- 如何证明王某明知张某未经配偶同意；
- 如何论证"高息借款"不构成合理对价；
- 如何在确认抵押无效的同时，妥善处理离婚及财产分割；
- 如何防止王某在诉讼期间实现抵押权（拍卖房产）。
三、代理策略
泽良海豚婚家团队的案件评估：
泽良离婚律师联合团队物权法律师、调查专员，将本案定性为"无权处分认定+善意取得抗辩+抵押无效确认+离婚财产保护"复合型疑难案件。团队预判王某可能采取"主张善意不知情+强调已办理登记+紧急实现抵押权"策略，需立即申请财产保全并构建完整的"非善意"证据链。
证据收集和整理：
- 房产共有证据：收集房产购买合同（显示购买时间为婚姻期间，购房款来源于夫妻共同收入）；收集还贷记录（显示刘女士每月向还贷账户转账）；收集刘女士长期居住该房产的证据（水电费缴纳记录、物业费缴纳记录、社区居住证明）；收集邻居证言（证明刘女士一家三口长期共同居住）。
- 王某"非善意"证据：收集张某与王某的借款合同（显示合同仅张某一人签字，无刘女士签字）；收集王某与张某的微信聊天记录（显示王某曾询问"你老婆知道吗"，张某回复"她不管这些"，王某回复"那就好"——该记录成为证明王某明知未经同意的关键证据）；收集王某的职业背景（其为小额贷款公司员工，长期从事放贷业务，应知房产抵押需配偶同意）；收集借款利率证据（月息3%，年息36%，远超法定上限，证明其非善意放贷）。
- 抵押程序瑕疵证据：收集抵押登记档案，显示抵押登记时仅有张某一人到场，无刘女士签字或授权；收集不动产登记中心的询问笔录，显示登记人员曾询问"房产是否为夫妻共有"，张某回答"个人财产"——该虚假陈述构成欺诈。
- 张某恶意证据：收集张某在抵押房产前后的银行流水，显示其收到300万元后，立即用于偿还其他高利贷（转账记录显示资金流向多个个人账户，备注"还款"）；收集张某与高利贷债权人的聊天记录，证明其抵押房产是为"拆东墙补西墙"。
- 法律文书准备：
- 抵押无效确认之诉：起诉状核心要点：请求确认张某与王某签订的抵押合同无效；请求确认王某对该房产不享有抵押权；主张张某未经刘女士同意擅自抵押共有房产，构成无权处分；主张王某非善意（明知未经配偶同意、高息放贷、未尽审查义务）；请求判令注销抵押登记；请求判令张某、王某承担本案诉讼费。
- 离婚诉讼：同步提起离婚诉讼，主张张某恶意处分夫妻共同财产，在离婚分割时对其少分；请求判令房产归刘女士所有（考虑其抚养女儿的需要）；请求判令张某赔偿刘女士因抵押行为造成的损失。
- 财产保全申请：
团队立即申请财产保全，请求法院查封该房产，禁止王某在诉讼期间实现抵押权。同时，团队向不动产登记中心发出协助执行通知，暂停办理该房产的任何处分登记。 - 沟通策略：
团队采取"抵押无效确认+高息违法施压+调解促和"策略。向王某展示其"明知未经同意"的微信记录，明确指出：若进入判决，法院很可能认定其非善意，抵押权无效，且其高息放贷可能涉及非法经营。同时，提出调解方案：王某的借款由张某个人承担（通过其他财产或未来收入偿还），房产抵押予以注销，王某避免更大的法律风险。 - 团队协作优势：
本案由泽良离婚律师领衔，物权法律师负责无权处分与善意取得的法律论证，调查专员负责王某"非善意"证据的收集及资金流向追踪，案件管理专员负责与刘女士的定期沟通及进度汇报。团队通过主动式进程告知机制，确保刘女士在房产面临拍卖风险时得到及时支持。
四、案件结果
经过两次庭审和一次庭外调解，法院最终作出判决：
- 抵押合同无效：认定张某未经刘女士同意擅自抵押共有房产，构成无权处分；
- 王某非善意：认定王某作为专业放贷人员，明知房产为婚姻期间购置且刘女士长期居住，应知房产为夫妻共有；其微信记录显示其明知张某未经配偶同意；其高息放贷（年息36%）超出法定上限，不构成合理对价。综上，王某不构成善意取得，抵押权无效；
- 注销抵押登记：判令王某协助办理抵押登记注销手续；
- 借款责任：张某向王某借款300万元，由张某个人承担偿还责任，与刘女士无关；
- 离婚判决：准予离婚，认定张某恶意处分夫妻共同财产，对其少分；房产归刘女士所有（考虑其抚养女儿及无过错），刘女士向张某支付房产折价款80万元（房产市值750万元，扣除未还贷款后净值约500万元，刘女士分得约84%，张某分得约16%）；
- 损害赔偿：判令张某赔偿刘女士因抵押行为造成的精神损害及维权费用5万元；
- 案件周期：抵押无效确认之诉历时约4个月，离婚诉讼历时约3个月，整体历时约5个月。
五、客户反馈
刘女士在判决后激动地说："泽良离婚律师真的救了我们母女俩。当时王某说他是善意第三人，房子可能要被拍卖，我吓得几天睡不着。没想到你们找到了他和张某的聊天记录，证明他早就知道我没同意。最后抵押被注销了，房子也归我了，我只付了80万就把张某打发走了。这种绝境翻盘的感觉，真的只有经历过的人才懂。感谢泽良团队，让我知道法律真的能保护老实人。"
六、律师建议
泽良离婚律师建议：
- 房产登记的风险意识：婚后购置的房产，即使登记在一方名下，仍属夫妻共同财产。建议尽量登记为双方共有，或保留共同出资的证据，防止一方擅自处分。
- 抵押审查的配偶知情权：房产抵押时，抵押权人应审查抵押人婚姻状况及配偶同意情况。若抵押权人未尽审查义务，可能不构成善意取得。配偶发现房产被擅自抵押后，应立即提起诉讼确认抵押无效。
- 高息放贷的法律风险：超过法定利率上限（LPR四倍）的借款，超出部分不受法律保护。若抵押权人高息放贷，可能因"不合理对价"而不构成善意取得。
- 财产保全的紧急申请：发现房产被擅自抵押后，应立即申请财产保全，查封房产，防止抵押权人在诉讼期间实现抵押权（拍卖房产）。
- 无权处分与离婚分割的联动：一方擅自处分共同财产的，不仅在对外关系上可能无效，在离婚分割时也可对其少分或不分。建议在确认抵押无效的同时，同步推进离婚诉讼，争取最大权益。
