摘要：本文分享泽良律所海豚婚家团队在福建漳州地区代理的一起农村宅基地房屋分割及土地权益确认案例。当事人离婚时涉及农村宅基地上房屋的分割，因宅基地使用权具有身份属性，分割面临法律障碍。泽良离婚律师通过创新的法律路径和务实的调解方案，成功为当事人争取到宅基地房屋的使用权益及经济补偿，展现了泽良离婚律师在农村婚姻家事案件中的专业智慧。
一、案例背景
当事人黄女士（化名），35岁，福建漳州龙海市农村人，与丈夫林某（化名）结婚12年，育有一子一女。双方婚后在林某家族的宅基地上共同建造了三层楼房（建筑面积约360平方米），并进行了装修，总投资约80万元（其中黄女士娘家出资30万元，林某父母出资20万元，夫妻共同积蓄30万元）。此外，婚后家庭承包了村里分配的耕地5亩，种植荔枝、龙眼等经济作物，年收入约8万元。
2024年初，双方因感情不和决定离婚。林某主张："宅基地是我爸的，房子虽然是我们建的，但地是我家的，你离婚后不是本村人了，房子和地都没你的份。我可以给你10万元补偿，你走人。"黄女士认为，房屋是婚后共同建造的，自己娘家还出了30万元，且12年来自己一直在家里种地、带孩子，对家庭和土地都有贡献，不应被"扫地出门"。
黄女士通过村里妇联推荐，联系了泽良律所海豚婚家团队。泽良离婚律师在详细了解情况后，明确指出：农村宅基地使用权虽具有身份属性（仅限本集体经济组织成员享有），但宅基地上的房屋属于夫妻共同财产，离婚时应依法分割。同时，土地承包经营权虽以户为单位取得，但黄女士作为家庭成员，享有相应的土地权益。
二、法律分析
适用法律法规：
- 《中华人民共和国民法典》第1087条：离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决
- 《中华人民共和国民法典》第362条：宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施
- 《中华人民共和国土地管理法》第62条：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准
- 《中华人民共和国农村土地承包法》第16条：家庭承包的承包方是本集体经济组织的农户。农户内家庭成员依法平等享有承包土地的各项权益
- 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第77条：离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼
- 案件关键法律点：
农村宅基地房屋分割的特殊性在于：宅基地使用权与房屋所有权分离。宅基地使用权归集体经济组织成员享有，非成员（如离婚后的外嫁女）通常不能取得宅基地使用权。但房屋作为地上建筑物，属于夫妻共同财产，离婚时应分割。 - 司法实践中，法院通常采取以下处理方式：1）房屋归宅基地使用权人一方所有，向另一方支付折价款；2）若双方均为集体经济组织成员，可判决房屋共同使用或按份共有；3）若房屋难以分割，可判决一方使用部分房屋，并向另一方支付使用费。
- 土地承包经营权方面，根据《农村土地承包法》，农户内家庭成员平等享有承包土地的各项权益。离婚后，黄女士虽可能迁出户口，但其在婚姻期间对土地的投入和贡献，应在土地收益分割中得到体现。
- 案件难点：
- 宅基地房屋无产权证，价值评估困难；
- 黄女士离婚后可能迁出户口，无法享有宅基地使用权；
- 房屋与林某父母出资混同，需区分夫妻共同财产与家庭共有财产；
- 土地承包经营权的分割涉及集体经济组织利益，程序复杂；
- 农村传统观念中，"嫁出去的女儿泼出去的水"思想根深蒂固，调解难度大。
三、代理策略
泽良海豚婚家团队的案件评估：
泽良离婚律师联合团队农村法律事务顾问、资产评估专员，将本案定性为"农村宅基地房屋分割+土地权益确认+家庭共有财产区分"特殊类型案件。团队预判林某及家族可能采取"主张宅基地身份属性+否认黄女士贡献+动员宗族压力"策略，需提前固定建房出资证据和土地投入证据，并设计务实的分割方案。
证据收集和整理：
- 建房出资证据：收集黄女士娘家出资30万元的银行转账记录、借条（黄女士父母出具，注明用于建房）；收集林某父母出资20万元的资金来源证明；收集夫妻共同积蓄30万元的银行流水；收集建房时的施工合同、材料采购单、装修发票等，显示总造价约80万元；收集邻居、施工队的证言，证明黄女士全程参与建房监工、材料采购。
- 土地权益证据：收集家庭土地承包经营权证，显示承包方为"林某户"，家庭成员包括林某、黄女士及两个孩子，承包面积5亩；收集黄女士参与农业劳动的证据（农药购买记录、农产品销售记录、农业补贴领取记录）；收集黄女士在婚姻期间对土地改良的投入证据（购买果树苗、修建灌溉设施等）。
- 家庭贡献证据：收集黄女士照顾两个孩子、赡养林某父母的证据（日常照片、医疗陪护记录）；收集黄女士因照顾家庭无法外出务工的收入损失证明（其婚前在镇上工厂工作，月收入约3000元，婚后辞职）。
- 房屋现状证据：委托评估机构对房屋现值进行评估（考虑建筑成本、装修投入、地理位置等因素，评估现值约150万元）；拍摄房屋现状照片、视频，记录各楼层布局及使用情况。
- 财产区分与分割方案：
- 首先区分夫妻共同财产与家庭共有财产：房屋总投入80万元中，林某父母出资20万元属于家庭共有财产，其余60万元（黄女士娘家30万元+夫妻共同积蓄30万元）为夫妻共同财产。
- 房屋现值150万元中，林某父母享有20/80=25%份额，即37.5万元；夫妻共同财产部分为112.5万元，黄女士应分得50%即56.25万元。
- 但考虑到黄女士离婚后无法享有宅基地使用权，且需抚养两个孩子，团队主张黄女士应获得更高补偿。
- 创新分割方案：
团队提出了"房屋使用权+经济补偿+土地收益分成"的综合方案： - 房屋归属：房屋整体归林某及两个孩子使用（宅基地使用权人），黄女士放弃房屋所有权，但保留一层房屋（约120平方米）的居住使用权，直至其再婚或另行安置；
- 经济补偿：林某一次性支付黄女士房屋折价款80万元（高于法定分割比例，考虑其无房可住及抚养两个孩子的需要）；
- 土地收益：5亩承包地中，2亩归黄女士经营使用（或由其收取租金），直至土地承包期届满；其余3亩归林某经营；
- 子女抚养：两个孩子由黄女士直接抚养，林某每月支付抚养费2000元；黄女士居住使用房屋一层，方便照顾孩子。
- 沟通策略：
团队采取"法律释明+宗族协调+务实调解"策略。首先向林某及其家族释明法律：宅基地房屋虽不能分割所有权，但黄女士作为共同建造人，享有折价补偿权；土地承包经营权黄女士也有份。同时，通过村里有威望的长辈、村干部进行协调，强调"黄女士为这个家付出了12年，还有两个孩子要养，不能让人家净身出户"。最终促成双方接受务实方案。 - 团队协作优势：
本案由泽良离婚律师领衔，农村法律事务顾问负责农村宅基地及土地承包法律政策解读，资产评估专员负责房屋现值评估，案件管理专员负责与黄女士及村里妇联的定期沟通。团队通过主动式进程告知机制，确保黄女士理解农村财产分割的特殊性。
四、案件结果
经过两次庭前调解（法院考虑到农村案件特殊性，优先调解）和一次庭审，双方最终达成调解协议：
- 离婚：双方自愿离婚；
- 房屋使用：房屋整体归林某及两个孩子使用，黄女士保留一层房屋（约120平方米）的居住使用权，直至其再婚或另行安置（预计至少5年）；
- 经济补偿：林某一次性支付黄女士房屋折价款75万元（考虑到林某一次性支付能力，略低于主张的80万元，但黄女士接受）；
- 土地权益：5亩承包地中，2亩由黄女士经营使用（种植荔枝），收益归黄女士；其余3亩归林某经营；
- 子女抚养：两个孩子由黄女士直接抚养，林某每月支付抚养费2000元；林某享有每周探望权；
- 其他财产：农用机械、家具家电等按实际需要分配；
- 案件周期：从立案到调解结案，历时约3个月。
五、客户反馈
黄女士在调解结束后感慨道："泽良离婚律师真的懂我们农村人的难处。我本来以为宅基地的房子我没份，地也没我的，只能拿10万走人。没想到你们不仅帮我查到了建房出资的证据，还想出了让我住一层、分2亩地的办法。75万加上每年的荔枝收入，足够我和两个孩子生活了。最重要的是，我不需要搬出去，孩子们还能在熟悉的环境里长大。这种务实的方案，比打赢官司还让我满意。"
六、律师建议
泽良离婚律师建议：
- 农村宅基地房屋的分割原则：宅基地使用权具有身份属性，但地上房屋属于夫妻共同财产。离婚时，非宅基地使用权人一方虽不能取得房屋所有权，但有权获得折价补偿，或在一定期限内保留居住使用权。
- 建房出资的证据留存：农村建房往往缺乏正规合同和发票，建议保留银行转账记录、材料采购单、施工队证言等，证明出资贡献。娘家出资的，建议明确性质（借款还是赠与），避免日后争议。
- 土地承包经营权的权益保护：农户内家庭成员平等享有承包土地的各项权益。离婚后，即使户口迁出，其在婚姻期间对土地的投入和贡献，应在土地收益分割中得到体现。
- 务实调解的智慧：农村婚姻家事案件涉及宗族关系、传统观念，单纯依靠判决可能引发更大矛盾。建议通过村干部、长辈等力量，促成务实调解，实现"案结事了人和"。
- 居住权的灵活运用：对于离婚后无房可住的农村妇女，可通过设立居住权（或事实上的居住使用权），保障其基本居住需求，避免因离婚而流离失所。
