律师观点分析
施XXX本院提出诉讼请求为：1.判令XX公司补偿施X装修折旧余额部分115000元；2.判令XX公司支付违约金7871元；3.判令XX公司退还施X质保金5000元；4.判令XX公司赔偿施X经营损失暂计120000元；5.本案全部诉讼费用由XX公司承担。事实与理由：2018年3月31日，施X、XX公司签订《卖场租赁合同》，施X租赁XX公司位于洛阳市西工区××大道和××都路交汇处的DS0096洛阳王城XXB2-14号铺位，经营“美的橱柜”，租期自2018年4月1日至2019年3月31日。后因商场门口主干道整修，双方签订《补充协议》一份，约定租期延长至2019年11月30日，租金交二用三。2019年4月26日XX公司通知要求所有商户于5月31日前全部撤场。XX公司的违约行为给施X造成严重损失，双方多次协商赔偿未果，故施X提起诉讼。
XX公司辩称，双方合同期限是一年，合同期满后，双方没有续签合同，根据合同法的规定，期满视为合同终止。合同对装修有明确约定，折旧与合同期限一致，施X诉称补充协议将合同期限延长至2019年11月无事实依据，与事实不符。补充协议的目的是挽留商户，前提是商户不欠租金为前提。本案中施X在原合同到期后没有要求续签合同，2018年11月、12月及2019年1至3月租金欠交，不能享受交三免一的优惠政策。补充协议只是租金优惠政策，不是租期延长政策，所以合同到期后装修折旧完毕，合同履行完毕，XX公司没有违约情形，不承担违约租金。另因施X欠租，XX公司可用其质保金冲抵所欠租金。综上，施X起诉没有事实和法律依据，应予以驳回。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方对证据进行交换与质证。根据双方提交的证据的质证意见，本院认定事实如下：
1.2018年3月31日，XX公司（出租方、甲方）与施X（承租方、乙方）签订《卖场租赁合同（2018）》一份，约定甲方将位于洛阳市西工区××大道和××都路交汇处的DS009洛阳王城XX内2楼编号为B2-14号铺位（以下简称涉案商铺）租赁给乙方。
合同关于租金、租赁期限、履约保证金、质保金的约定：计租面积74.96平方米，租赁期共1年，自2018年4月1日起至2019年3月31日，无免租期，租金及物业服务费按月支付，租金每月4722.48元、物业服务费每月3148.32元，共计7871元；乙方在签订本合同时，须XX甲方一次性交纳履约保证金7871元，合同期满不再续约，乙方无任何违约行为的，甲方无息退还；乙方在租赁期间XX甲方交纳商品质量保证金10000元，自乙方在甲方商场内经营所签订的销售合同全部履行完毕之日起满13个月后，如所售商品未出现质量问题或有问题能及时妥善处理的，无息退还，乙方拖欠租金、物业服务费的可用以冲抵。
合同关于续租的约定：本合同期满后如乙方需要继续承租的，乙方应在本合同租赁期限届满2个月前XX甲方书面提出续约申请，若不继续承租，乙方应提前两个月XX甲方递交不续约申请，乙方逾期未提交书面续约申请的，视为乙方自愿放弃优先承租的权利。
合同关于装修及合同期内调整铺位时装修补偿的约定：如甲方与乙方系首次签订合同，在本合同期内，乙方因甲方调整整体经营结构、经营品牌而调整租赁铺位而变更本合同或提前终止本合同等的装修补偿，按乙方装修投入款调整时的现状经评估后，先扣除乙方进场前原有装修部分的评估金额，余下金额再按本合同约定的折旧期计算折旧，甲方只补偿调整时折旧期未满的装修折旧余额部分；本合同终止后，乙方不得拆除、破坏所有固定的装修物品，含地板、吊顶、外墙玻璃、、地砖装饰隔墙、灯具等，并不得XX甲方要求任何补偿，否则甲方视同乙方单方违约，有权扣除乙方履约保证金；任何情况下，乙方之装修得按一年计提折旧完毕，如租赁期限少于一年，折旧期按合同期计算。
合同附件关于装修补偿的规定：商场只对被调整卖场在本轮合同期内的最后一次整体装修工程项目投入进行补偿，零星改装工程不纳入补偿范围；装修时的拆除费、垃圾清运费、硬围费用不列入装修补偿范围；符合补偿条件的卖场，由双方对最后一次装修工程项目进行如实测量，确定最后一次装修的投入净额；合同期为一年时，装修折旧期从最后一次装修结束之日起至合同期满之日止的天数为装修折旧期，双方确认的投入净额除以装修折旧期天数，再乘以撤场之日至合同期满之日的天数，即为商户最终补偿金额。
2.2018年6月2日，施XXXXX公司申请装修，XXX品牌部、商管部在申请书上签字。施X为装修XX沈阳XX厂定购门板支出15208元、XX郑州XX公司定购橱柜等支出34363元、XX洛阳市XX厂定购石材支出20000元、XX洛阳市XX厂定购橱柜样品支出24860元、XX赵XX支付装修工程款136000元（其中拆除及垃圾清运费9250元）。2018年11月装修完毕。2018年12月9日，XX公司XX施X出具收到履约保证金5000元的收据。
3.2019年3月，XX公司XX全体商户宣布3月免租。2019年4月26日，XX公司发出《闭店公告》，载明：XXX洛阳王城XX将于2019年5月31日17：30分闭店，终止营业；公告之日至2019年5月31日期间，各经营商户自行清仓，处理样品，在此期间售后责任商户自行承担；2019年4月1日至2019年5月31日期间免收商户租金；各商户于2019年5月31日17：30分前将相关物品搬离铺位，与我司交接，逾期遗留物品我司不承担任何责任。庭审中，经询问XX公司称XXX已交给业主XX公司。
本院认为，施X与XX公司签订的《卖场租赁合同》系双方真实意思表示，依法有效，双方均应依约主张权利、履行义务。XXX家居连锁商场系中国知名家居连锁商场，洛阳王城XX自2009年开业近十年，2018年下半年因商场紧邻的主干道封闭施工影响经营，从XX公司为挽留商户推出优惠政策可看出XX公司有继续经营的意思表示；施X在合同期限内对涉案商铺重新装修，一则出于对XXX品牌的依赖，二则意欲提升自身竞争力长期经营，可看出在涉案合同期限届满后施X亦有续签合同的意思表示。双方所签订的《补充协议》对原合同到期后的租金亦进行了约定，即在合同到期后封闭施工影响经营期间，双方形成不定期租赁合同关系，且双方均有在封闭施工结束之后重新签订定期租赁合同的意思表示。对不定期租赁合同，XX公司可在合理期限内尽到通知义务的情况下随时解除合同。2019年5月31日XXX闭店，双方合同关系终止。对于施X合同期内的装修损失以及基于对能续签合同或长期经营信赖所遭受的损失，XX公司应予以赔偿。
合同中对装修补偿的约定适用条件为装修之初进行的装修折旧补偿，以及合同期限过程中XX公司调整铺位进行的装修折旧补偿。该条款为格式条款，免除了XX公司的责任，限制了商户相关权利，显失公平，本院酌定按实际合同期计算折旧期，即合同实际终止日期为闭店之日，合同期限不满一年的按一年计算。施X进行重新装修的时间在合同期限内，不在合同约定补偿的两种情形内，但从公平原则考虑，本院酌定参照合同约定一年折旧期补偿方式计算补偿数额较为适宜，即从装修结束之日起至商场闭店之日为装修折旧期，装修一年折旧完毕，XX公司按施X装修投入金额扣除折旧期费用后为施X最终补偿金额。施X装修投入230431元，扣除不计入补偿的金额9250元后为221181元，从装修完毕2018年11月起至2019年5月闭店共计7个月为折旧期，扣除折旧期费用后XXX应补偿施X装修损失92158.75元。
在合同期限中，XX公司单方宣布闭店，导致双方继续订立合同的目的不能实现，施X要求支付违约金7871元，本院予以支持。施X主张的5000元为履约保证金，在合同终止后，XX公司应予以退还，XX公司主张施X欠付租金、物业服务费存在违约行为，但是否欠付费用，与是否XX公司从施X实返货款中扣除有关，但经本院通知逾期未提供相关财务资料予以印证，本院不予采信，如双方就此存在纠纷可另行主张权利。施X主张经营损失12万元，但合同期满双方未续签合同，且施X无法证明损失数额，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第四十二条第（三）项、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、洛阳XX公司于本判决生效后十日内赔偿施X装修损失92158.75元；
二、洛阳XX公司于本判决生效后十日内支付施X违约金7871元；
三、洛阳XX公司于本判决生效后十日内退还施X履约保证金5000元；
四、驳回施X的其他诉讼请求。
如洛阳XX公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取2554元，由施X负担1472元，洛阳XX公司负担1082元。
