律师观点分析
本院认为,本案二审中各方当事人的争执焦点为:1、钟某某与蔡某某所签购房合同效力问题;2、陈某某、陈某某应否参加本案诉讼问题。现评析如下:
一、关于合同效力认定问题。案涉房屋位于益阳市赫山区龙光桥镇全丰村邓家塘组建于农村农民宅基地之上。而龚某某系益阳市城镇居民,钟某某系赫山区兰溪镇秋湖港村村民,蔡某某系龙光桥镇腰铺子村村民,均非案涉房屋座落土地所属的集体经济组织成员。根据相关法律及政策规定,农村住宅用地属于集体所有,只能分配给本村村民使用。农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。因此,案涉房屋的买卖,损害了法律、行政法规及国家政策所维护的社会公共利益,属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第(四)项规定(即损害社会公共利益的合同无效)的情形,依法应认定无效。一审法院适用《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定确定案涉合同无效不当。该法条的立法目的是加强对集体所有土地用途的管制,限制农用地转为建设用地,并未禁止农村村民出卖房屋,故二审予以纠正。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”因此,案涉合同被确认无效后,当事人具有互负返还财产的义务。即蔡某某应腾退房屋给龚某某、钟某某,钟某某亦应退还蔡国强房款298000元。
二、陈某某、陈某某应否参加本案诉讼问题。因陈某某与龚某某、钟某某签订的购房合同系另一法律关系,且当事人未对合同效力提出异议,故不在本案的审查范围。又,陈某某虽是购房合同的初始出卖人,陈某某系建房许可证的权利人,但均与本案无利害关系,且并非不参加本案诉讼就不能查明案件事实的第三人,故蔡某某的该项上诉理由亦不能成立,二审不予支持。
综上,蔡某某的上诉请求不能成立,二审予以驳回。一审判决认定事实清楚,审判程序合法,适用法律虽存在瑕疵,但实体处理并无不妥,判决结果正确,二审可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
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