1.公平原则的适用

（1）法条规定

　　民法典第六条规定：民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。

（2）案件分析

　　根据《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》的规定：

①推动对承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋，下同）用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人。

②中央所属国有房屋（包括有关部门、中央企业、中央高校和研究院所等所属国有房屋）出租的，执行房屋所在地对出现经营困难的服务业小微企业和个体工商户的房屋租金支持政策。因减免租金影响国有企事业单位业绩的，在考核中根据实际情况予以认可。

③对承租非国有房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，鼓励出租人考虑承租人实际困难，在双方平等协商的基础上，减免或延期收取房屋租金。

　　根据《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条的规定：

承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。

承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。

　　无论是租赁国有房屋还是非国有房屋，承租人在受疫情影响经营困难的情况下都可以请求出租人减免房租，若承租人在享受减免租金的优惠后继续按照原租赁合同约定的标准计算次承租人应当负担的房租，那么所有的租金压力都会落在实际经营者，即次承租人身上。此时双方的权利义务就会不对等，次承租人有权基于公平原则向转租人主张减免租金。

2.不可抗力的认定

（1）法条规定：

　　民法典第一百八十条规定：因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。

（2）案件分析

　　关于新冠疫情的性质，最高法院和全国人大法工委给出的意见略有不同，前者更倾向于将其认定为不可抗力，地方各级法院在判案时一般也这样定性。次承租人受新冠疫情的影响经营确实困难，无法按照之前合同约定的数额或日期支付租金时，可以以遭受不可抗力为由来主张自己的权利。

３.相关政策的规定

不同政策对国有房屋和非国有房屋的减免规则设计不同，尤其是国有房屋的租赁，存在主体是否适格的问题。根据目前政策的文本规定，当国有主体，例如国有企业、行政事业单位将国有房屋出租给承租人时，承租人根据政策规定可以请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金，但是作为非国有主体的承租人将国有房屋转租给次承租人时，政策就可能因转租人主体资格不符合规定而无法适用，次承租人就无法享受租金减免的优惠，为此相关政策也作出了回应，例如《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》规定：转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人；《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款也指明“本条所说的承租人指的是实际经营者”，这些说明也为次承租人主张减免租金提供了依据。