【编者按】

房地产行业经济的发展必然带来房屋及商铺租赁市场的繁荣，特别是目前国家高速发展，个人买下商铺之后又出租的情况比比皆是。随之而来的是商铺租赁合同纠纷的日益增多，实务中很多的商铺租赁合同双方未在合同中约定：“在合同期满后，在同等条件下，承租人享有优先承租权”等诸如此类的条款。我国《合同法》第230条明确规定了承租人的优先购买权，但对于优先承租权并未有明确法律规定，导致现实中出租人与承租人在适用该条款时产生纠纷。

【案情简介】

位于佛山市顺德区勒流街道勒流居委会政和北路38号的商铺（以下简称涉案商铺）由蔡某所有，面积为170.2平方米。2011年1月4日，原告罗某与被告蔡某签订《租铺合同》（以下简称2011年1月4日租铺合同），约定被告蔡某将涉案商铺租赁给原告罗某从事摩托车销售，租赁期限从2011年2月1日起至2015年1月31日止，每月租金8000元，第三年开始每月租金8800元，合同自双方签订之日起生效。双方在《租铺合同》中未约定了原告在合同租赁期限到期后具有优先承租权。

2015年1月16日，原告妻子朱某与被告蔡某就涉案商铺租赁期限届满后的处理问题进行交谈，被告蔡某告知朱某其已就涉案商铺另行与他人预签了租赁合同，租金每月20000元以上，要求原告罗某在合同届满后按期搬离；原告妻子朱某则要求被告蔡某的行为属于违约行为，未事先告知原告便单方将商铺租给第三人，应当向其支付经济损失赔偿100000元，否则不予搬离，双方未能协商一致，原告遂于2015年1月19日提起民事诉讼。为维护自身合法权益，原告起诉请求判令：1.涉案商铺自2015年2月1日起在同等条件下由原告优先续租；2.本案诉讼费由两被告担。

后被告答辩并反诉称，优先承租权并非法定的权益，原、被告之间也没有就有关的优先承租权在合同中进行约定，故原告对涉案商铺不享有优先承租权。同时，原告与被告蔡某签订的《租铺合同》于2015年1月31日租期届满，合同届满前，被告曾多次明确告知原告不再续约，要求原告依照合同约定在2015年2月1日零时前撤场并向被告完好交还租赁商铺。原告不但继续占用商铺，反而提出恶意诉讼，严重损害了两被告的合法权益。被告特提起反诉，请求判令：1.原告立即撤出并向被告交还涉案商铺；2.原告向被告支付占用费（从2015年2月1日起按每日3000元计算至实际撤场之日止）；3.原告向被告赔偿经济损失100000元；4.本案诉讼费由原告承担。

【法院判决】

综上，佛山市顺德区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第四十六条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出（2015）佛顺法勒民初字第104号判决，判决如下：

一、反诉被告罗某应于本判决发生效力之日起十五日内搬离所占用的位于佛山市顺德区勒流街道勒流居委会政和北路38号的商铺；

二、因反诉被告与反诉原告的租铺合同于1月31日已到期，但期满后反诉被告罗某未按反诉原告的要求及时搬离商铺，仍然占用至今，故反诉被告罗某应于本判决发生效力之日起十五日内向反诉原告蔡某支付占用费（占用费计算方式：从2015年2月1日起按每月10000元计算至反诉被告罗某实际搬离上述第一项判项所涉商铺之日止）；

三、反诉被告罗某应于本判决发生效力之日起十五日内向反诉原告蔡某支付赔偿款20000元；

四、驳回原告罗某的全部诉讼请求；

五、驳回反诉原告蔡某的其他反诉请求。

【律师分析】

优先承租权是租赁合同中的一项重要内容，承租人在与出租人签订租赁合同时往往会约定租赁到期后，出租人愿意继续出租的情况下，保障承租人相同条件下具有继续承租的优先权。鉴于优先承租权在租赁合同中的重要性，及优先承租权纠纷的多发性，笔者在分析优先承租权的前提下，结合实务操作，提出自己的观点。
    一、概念及特征
    优先承租权是指租期届满后，出租人愿意继续出租且原承租人愿意继续租用，在同等条件下，原承租人有优先于其他承租人的承租权。据此，首先优先承租权是基于租赁合同约定的一项权利，并非法定，优先承租权的行使以双方合意为前提。其次，“同等条件”的认定时核心。同等条件不仅包括租赁价格、租金支付方式、租赁期限等，还包括与租赁关系相关的其他条件。
    二、优先承租权的关注重点
    根据《合同法》第二百三十条中对优先购买权的规定，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。参照优先购买权的规定，审查优先承租权的重点主要包括：

（一）出租人需提前通知
      出租人应在租赁合同约定日期或者合理期限内明确告知承租人是否继续出租租赁房屋。如果出租人收回租赁房屋自用，不再出租，承租人不能行使优先承租权。也就是说，出租人对承租人有履行优先承租权的通知义务，作为承租人如愿意续租，应当及时行使该权利。

（二）出租人提供“同等条件”供承租人选择的义务

优先承租权案件，应注意出租人是否给予了承租人“同等条件”，例如出租的租金、标的物、租期、给付方式等方面优先承租人应优于其他承租人，在审判实践上争议最大是租金标准问题。承租人在竞价招租中是否享有优先承租权呢？出租人采取招标、拍卖或其他竞价的方式确定承租人，其制度核心是"价高者得"。若将优先承租权直接适用于竞标之情形，等到出租人与第三人合同即将成立时，承租人只须优先行使承租权，这种承租人参与交易却不必负担交易成本的特权情形有违公平竞争原则。因此，在以竞标方式进行的公开招租中，出租人应向原承租人履行竞价招租通知义务，承租人可按照程序参与竞标获取租赁权，原承租人未参与竞标或最终未中标的则视为其不具有同等条件而丧失优先承租权。"价高者得"本身也突破了出租人和承租人租赁合同的约定，竞价形式的招租不能直接适用双方约定的优先承租权。

（三）承租人应及时答复是否续租

出租人在租赁合同到期前的约定期限或者合理期限内向承租人作出是否继续承租该租赁房屋的通知后，承租人应及时反馈是否续租的各项信息。笔者认为这也应该有一个合理的期限，因为优先承租权的行使，具有缔结合同的目的，需要双方的合意，如果过长拖延，需要承担缔约过失责任，且双方权利义务将处于一个不确定的状态。不利于保护租赁合同的履行。

关于优先承租权，我国法律并没有相应的规定，在立法上这个权利并不是法定，我国仅对优先购买权进行了规定，故双方应当在合同中明确约定优先承租权的问题，这样双方受限于合同法的约束，承租方才能依据合同的权利享有优先承租权。本案中原告罗某向被告蔡某请求其赔偿因被告未提前告知原告，却单方向第三人出租了商铺，请求被告向其赔偿经济损失100000元，这是不能得到支持的，因为优先承租权并非法定权利，双方又未在合同中进行明确约定的情况下，原告并不享有优先承租权，故本案中法院不予支持其全部诉讼请求。另被告在反诉中请求反诉被告（原告）向其支付占用费（从2015年2月1日起按每日3000元计算至实际撤场之日止），这是明显不合理的，反诉原告（被告）商铺被占用，实则是受我国《侵权责任法》的管控，反诉被告占用商铺的行为属于对反诉原告的对商铺所有权的使用权的侵权行为，故其受偿额度应当与实际损失匹配，因反诉原告在与第三人的《租铺合同》中约定双方的月租金是10000元每月，故可以认定反诉原告（被告）其商铺被反诉被告（原告）占用，每月的经济损失为10000元，自反诉原告与反诉被告合同到期之日起计算至反诉被告搬离该商铺之日止。所以法院最终判决反诉被告罗某应于本判决发生效力之日起十五日内向反诉原告蔡某支付占用费（占用费计算方式：从2015年2月1日起按每月10000元计算至反诉被告罗某实际搬离上述第一项判项所涉商铺之日止）。

针对本案的具体情况，建议如下：

（一）租铺合同双方在合同中明确约定优先承租权的定义。

    优先承租权，因我国法律未明确规定，所以不具有明确的定义，双方应当在合同中明确定义其含义，避免纠纷产生时各执己见，无法有效请求行使权力。

（二）租铺合同双方在合同中明确约定违反优先承租权后具体的违约责任，如违约方应向另一方赔偿违约金100000元。权利的救济先决条件在于确权，即实质享有相应的权利，但违约责任的明确约定也为守约方可以请求的违约赔偿予以界定，未约定对应的违约责任，则事件中难以举证实际的损失程度。

（三）双方还应约定明确的法律救济途径，对争议导致的纠纷约定诉讼费用的承担，减少相应的维权成本和风险。

（本文取材于百度知道日报，由广东国鼎律师事务所唐坚改编）

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