学区房法律问题

　　法院竟无法判令学区房卖方迁出户口？公安户籍科竟无权强制卖方迁出户口？如何通过合同条款避免学区房买卖风险？

　　作者：唐青 林李舒 李元元

　　单位：北京市安理律师事务所

　　来源于公众号民商事裁判规则

　　出卖人负有迁出房屋原有户口的义务而拒不迁出的，应承担违约责任

　　阅读提示

　　购买的学区房户口被他人占了无法迁入户口怎么办？目前二手房买卖涉户籍问题的纠纷主要有四种类型：（1）买房人要求现有户口迁出；（2）买房人要求赔付逾期迁户违约金；（3）卖房人将户口迁出后，买房人拒不返还履约保证金，卖房人起诉要求返还履约保证金；（4）因学位无法实际落实、买房人要求解除合同。

　　裁判要旨

　　出卖人根据房屋买卖合同约定负有将房屋原有户口迁出的义务，但最终未迁出的，则即便该房屋的户口持有人不是出卖人本人或其亲属，也应向买受人承担违约责任。

　　案情简介

　　一、2015年7月4日，王昱与郑凤丽签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定总价款为390万元；郑凤丽应当在房屋所有权转移之日起50日内，向房屋所在地的户籍机关办理原有户口迁出手续，否则应支付违约金。后涉案房屋过户至王昱名下，但房屋内原有的案外人李某（系郑凤丽前夫）的户口一直未迁出。

　　二、郑凤丽为迁出房屋李某户口，将李某诉至法院，北京海淀法院作出民事裁定书，以郑凤丽所诉的事实与理由以及诉讼请求不属于人民法院民事案件主管范围为由，驳回了郑凤丽的诉讼请求。

　　三、王昱向北京海淀法院起诉，要求郑凤丽立即将原有户口迁出并支付违约金。北京海淀法院一审判决支持了王昱请求支付违约金的诉讼请求，但对金额予以了酌减；驳回了王昱要求迁出户口的诉讼请求。

　　四、王昱不服，以户口未迁出影响子女入学为由上诉至北京一中院。北京一中院判决驳回上诉，维持原判。王昱请求郑凤丽迁出户口的诉讼请求最终未获支持。

　　败诉原因

　　本案中郑凤丽的败诉原因在于：根据房屋买卖合同的约定，郑凤丽负有将户口迁出的义务，虽然其曾试图通过提起民事诉讼的方式履行该义务，但最终因迁出户口的诉讼请求不属于人民法院民事案件的主管范围而未获成功，郑凤丽因此构成违约。

　　本案中王昱在违约金方面，在于合同约定的违约金过高，而王昱又未就实际损失举证证明，最终导致法院综合各种因素，认定违约金过高，并酌情调减。在户口迁出方面，在于王昱未认识到户口的变动必须由户籍管理部门审批，是否迁移户口的决定是户籍管理部门作出的具体行政行为，法院应充分尊重行政机关依法行政的权力，一般不能越权代行政机关作出某一具体行政行为。王昱也因此未能如愿实现自己的诉讼目标。

　　败诉教训、经验总结

　　前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：

　　1、购买学区房在处理好房屋所有权转移问题的同时，更要处理好以下两个问题：一为原有户口迁出问题，二为入学资格问题。降低风险的具体方法有三：（1）在房屋买卖合同中约定关于户口迟延迁出的违约金条款，督促出卖人履行房屋原户口迁出义务并确保该户口有入学资格。（2）在房屋买卖合同中设置先履行抗辩权条款，预留一部分未付房款。待出卖人履行了房屋原户口迁出义务、并确认了该户口有入学资格后再行支付。（3）设定重置差价补偿条款。具体为如果出卖人最终不能履行迁出户口并确保房屋户口有入学资格的义务，则买受人可在选择解除合同的同时，要求出卖人承担在该学区或者相似学区重新购买房屋的额外差价。为避免在弥补差价上的争议，建议将补差的计算标准及方法在合同中作出明确约定。如可约定按单价面积的差价补偿重新购买房屋时的差额。鉴于以上条款设计，专业性较强，建议委托专业律师起草。

　　2、即便是法院，也无法直接判令要求学区房的卖方根据买卖协议迁出户口。户口迁移系公安机关户籍管理的职权，不属于人民法院民事案件处理的范围，即法院无法判决迁移户口。出卖人负担的迁移户口的义务，只能通过违约金来约束。买房人依据房屋买卖合同约定高额的违约金，通过主张违约金的方式逼迫卖方迁出户口。

　　3、即便是公安机关亦没有强制他人迁出户口的权力。但是根据现有的户籍政策，房屋内现有的户口不影响新的所有权人户口的迁入，买房人取得房屋所有权后，可以办理户口迁入。

　　4、学区房的出卖人切莫轻易就确保有入学资格等问题作出承诺。防止相关承诺因各种自己不可掌控的原因而无法实现，进而导致承担违约责任。

　　5、卖房人要注意除了自己的户口迁出之外，是否还有他人的户口在该房屋内？尤其是一些二手房、三手房、四手房等，更加要注意是否有前房主的户口在该房屋内，而且该户主拒不配合而无法迁出。

　　5、在设置违约金条款时，应防止因违约金条款设置过高，导致法院酌情调减违约金。合同履行过程中应及时收集相关方面的证据证明实际损失的大小，避免诉讼中对方提出调减违约金时无法完成举证。

　　相关法律规定

　　《合同法》

　　第六十条    当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

　　当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

　　第一百一十四条    当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

　　约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

　　当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

　　第一百二十一条    当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。

　　最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）

　　第二十九条    当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。

　　当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。

　　以下为法院在“本院认为”部分的论述：

　　当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。王昱与郑凤丽签订《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。郑凤丽应按约将诉争房屋内户口迁出，但诉争房屋内尚有李×户口未迁出，郑凤丽的行为已构成违约，应向王昱支付违约金。但王昱未就其实际损失进行举证，郑凤丽亦曾起诉李×将其户口迁出，但无法履行，因此原审法院综合各种因素，认定双方约定违约金过高，予以酌减，适用法律正确，本院予以维持。王昱上诉主张户口未迁出影响子女入学问题及影响房屋价格问题，可待实际损失发生时另行解决。

　　案件来源

　　王昱与郑凤丽房屋买卖合同纠纷二审民事判决书[北京市第一中级人民法院（2016）京01民终6512号]

　　延伸阅读

　　以下是作者检索到的10个与户口、学区房有关的真实判例，读者通过案例学习如何在签署买卖二手房的合同中规避风险，争取无风险地买入学区房。

　　案例一：闫冬枫与孙帆等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书[北京市第三中级人民法院（2015）三中民终字第08807号]该院认为：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案中，根据双方约定，闫冬枫应当在房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。闫冬枫与孙帆、杨婧雪已于2014年7月15日完成涉诉房屋权属转移登记手续，则依约定闫冬枫应于2014年8月15日之前将涉诉房屋内原有户口迁出，但涉诉房屋内原有户口逾期未迁出，故闫冬枫已构成违约，应当承担相应的违约责任。闫冬枫上诉称户口未能迁移并非其自身原因造成，故其不构成违约。本院认为，《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，双方应严格依约履行各自的合同义务。闫冬枫在签订合同时知悉相关条款，即应尽合理之义务以促成合同条款之履行。虽涉案房屋内原有户口非属闫冬枫本人或其亲属，但其确知涉案房屋内存有他人之户口，后其未尽合理审查义务，确保涉案房屋原有户口迁出，以使房屋符合交付之条件，故其自身行为应属违约。闫冬枫虽称其是因第三人原因无法将原有户口迁移，但依据合同相对性原则，其作为合同一方当事人应当依约向合同相对方履行义务，第三人并非合同当事人，故第三人之行为不能成为合同履行抗辩的理由。因此，闫冬枫称户口未能迁移非其自身原因造成的上诉理由不能成立，其行为构成违约。”

　　案例二：刘思源与王成房屋买卖合同纠纷二审民事判决书[北京市第一中级人民法院（2015）一中民终字第8192号]该院认为：“双方于《北京市存量房屋买卖合同》中明确约定刘思源应当在602号房屋所有权转移之日起三十日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。任何一方不按约定期限履行合同的，自约定的履行期限届满之次日起至实际履行之日止，违约方按日计算向另一方支付总房价款万分之三的违约金。依据上述合同约定，刘思源应于2013年10月11日前将已登记的户口迁出602房屋，但是刘思源至今未履行该项约定义务，其行为已构成违约，刘思源应承担相应的违约责任。”

　　案例三：尹志科与马德州房屋买卖合同纠纷二审民事判决书[北京市第二中级人民法院（2015）二中民终字第10829号]该院认为：“依法成立的合同对当事人具有法律拘束力，双方均应严格按照合同行使权利、履行义务。本案中，马德州与尹志科经链家公司居间，签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，该合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。根据本案现已查明的事实，马德州未按双方合同约定及时履行迁出户口的义务，已经构成违约，故尹志科要求马德州据此承担违约责任的诉讼请求，具有事实和法律依据。”

　　案例四：苏娜与胡健房屋买卖合同纠纷一审民事判决书[北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第18990号]该院认为：“在上述合同中，被告承诺及时向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如有逾期，承担违约责任，根据本案现有证据，可以认定被告并未及时履行自己的义务，将所出售房屋相关的户口迁出，导致原告户口未能迁入，故原告有权要求被告按照合同约定承担违约责任。原有户口未迁出，严重影响到购房人及其亲属的落户，亦会影响到子女入托、入学等，但双方在《北京市存量房屋买卖合同》中所约定的违约金过高，考虑到本案实际情况，本院适当酌减被告承担的违约金，酌减后，被告应向原告支付2011年10月25日起至2014年4月15日期间的违约金20万元。”

　　案例五：刘运与张鹤龄房屋买卖合同纠纷一审民事判决书[北京市西城区人民法院（2014）西民初字第6567号]该院认为：“上述合同签订后，原、被告已就出卖房屋的房价款、过户、交接履行完毕，而被告未按照合同的约定时间履行将户口全部迁出的义务，故按照合同约定，被告已构成违约，应向原告承担相应的违约责任。原告主张的违约金数额，被告在庭审中明确表示过高，请求法院予以核减，经本院查实，原告及其之子的户籍已于2013年4月迁入购买的房屋处，原告所主张的因户口迁入未满三年不能办理入学手续的主张未向本院提供相应证据予以证明，故原告主张的违约金数额明显过高，本院予以核减，具体违约金数额由本院酌定。”

　　案例六：上诉人陈笑、刘庆年房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书[南京市中级人民法院（2014）宁民终字第4306号]该院认为：“双方签订的《房屋买卖定金协议》及《南京市存量房买卖合同》均约定陈笑负有将诉争房屋内的户籍关系迁出的义务，但对迟延迁出户籍应承担何种违约责任未作约定。陈笑认为一审法院认定上诉人应当承担刘庆年的孩子户籍没有迁进诉争房屋所造成的损失，无事实与法律依据，但是陈笑未在双方约定的期间将涉案房屋内的户籍迁出，该行为客观上已给刘庆年造成了一定的损失，陈笑理当予以赔偿，原审法院根据刘庆年的实际损失、合同履行情况及当事人的过错等因素判令陈笑赔偿刘庆年子女入学所产生的额外费用及迁移户口的损失，并无不当。陈笑上诉主张其不应赔偿刘庆年因此而遭受的损失，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。刘庆年主张陈笑逾期迁出涉案房屋户籍应承担房屋实际成交价1300000元的5%作为违约金，无合同依据，本院不予支持。”

　　案例七：周健与刘德琼房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书[深圳市中级人民法院（2015）深中法房终字第802号]该院认为：“本案二审争议的焦点在于周健于签约时是否存在法定的“重大误解”情形。本案中，周健主张其误认涉案房屋为“学位房”即能保证其子女入学而签约购买该房屋，本院认为，首先，根据《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第71条的规定，‘重大误解’系指当事人对行为性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，而周健对于涉案合同的房屋买卖行为性质、对方当事人以及该房屋坐落、面积等问题并未产生误解，不存在法定的“重大误解”情形。至于购买某特定区域房屋以保证其子女入读该区域内学校，则属当事人签约时的动机问题，按我国现行民事法律及司法解释，‘动机错误’亦不属于可据此撤销合同的‘重大误解’情形。其次，涉案合同备注条款中虽约定涉案房屋为‘学位房’，但合同中对学位房的具体含义未作出限定，而结合备注条款中‘卖方确认2014年6月30日前将户口转移’以及‘因本房属于学位房（翰岭小学、翰岭中学），卖方确保未占用（学位）’的内容可知，除卖方迁出户口及保证未使用过学位外，周健购房后其子女能否实际入读该区域学校，则并未构成双方签约时共同认可的法律行为效果意思的基础。在刘德琼已经履行合同备注条款中前述义务或承诺的情况下，如准许周健因其动机错误而撤销合同，亦显然对刘德琼有失公平。因此，周健关于撤销涉案合同的诉讼主张缺乏法律依据，本院依法不予支持。”

　　案例八：余军锋与冯嘉林房屋买卖合同纠纷一审民事判决书[苏州工业园区人民法院（2015）园民初字第4609号]该院认为：“出卖方除履行交付房屋的主合同义务外，还应履行相关的附随义务。根据约定，出卖方出售的房屋应无户口、学籍未使用。现被告交付的房屋中存在第三人的户口，被告因为第三人的行为不能完全履约，应就此向原告承担违约责任。关于违约金，合同约定任何一方不能履行合同一律视为违约，承担房款10%的违约金，并由违约方承担佣金。被告辩称该违约金条款为根本违约情况下适用，且违约金约定过高。本院认为，合同并未约定该违约条款在根本违约的情况下才适用，且违约金兼具填补损失及制裁违约行为的功能，在被告存在部分违约的情况下，也应承担与此相应的违约责任。因被告对违约行为不予认可且辩称违约金约定过高，本院依照法律规定以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则对违约金进行调整。就本案而言，一方面，徐允宜尚未达到入学年龄，目前并未实际使用该房屋的学区；余宏毅年龄长于徐允宜，其户口也已迁入房屋，余宏毅先行使用学区根据目前政策在客观上存在便利，原告尚未就此遭受实际损害；另一方面，民事行为应根据主客观一致的原则进行判断，涉案房屋学区为立达中学，双方将迁移户口、无学籍作为被告的义务载入合同，可见签约时主观上双方对此均较为重视。被告女儿的户口目前未迁移，不能排除原告此后在学区及学籍的利用上并无风险。综合考量被告的过错程度以及原告的预期利益，根据违约金的功能，就户口、学籍方面的违约，本院酌情支持由被告赔偿原告30000元。”

　　案例九：原告陈琼与被告邵庆红、王长杰房屋买卖合同纠纷一审民事判决书[南京市玄武区人民法院（2014）玄民初字第1960号]该院认为：“原告与两被告于2013年6月19日签订的《房地产买卖中介合同》中约定：两被告承诺目前无任何户口占用学区。从合同条款的字面意思上看，‘目前无任何户口占用学区’意即合同签订时房屋内没有户籍人口在学区学校就读，并非既无户口、又无学区占用的并列表述，而两被告及其子的户口在2011年6月10日已从该房屋内迁出，符合上述的约定；从合同订立的目的上看，该条款的约定即是为了解决入学问题，而原告之女已因为该房屋系北京东路小学学区房，进而作为学区内生源于2014年9月进入该校就读，合同的订立目的已然实现，原告不存在损失。综上，原告要求两被告支付违约金175000元的诉求无事实和法律依据，本院不予支持。”

　　案例十：胡义康与宁波市甬旺房产经纪有限公司、李良骏合同纠纷二审民事判决书[宁波市中级人民法院（2015）浙甬民二终字第149号]该院认为：“涉案合同第七条明确约定‘李良骏承诺该房屋内没小孩读书（6年内）胡义康购房读书用’，且合同该条约定系在规范性合同文本基础上以手书形式出现，表明被上诉人对‘该房屋内没小孩读书（6年内）’条件的重视及‘胡义康购房读书用’合同目的的强调，但事实上原审被告的孙女户口所在地登记为涉案房屋，且尚在小学就读，李良骏故意隐瞒上述事实，致被上诉人对该房屋必须具备的特殊要求判断发生偏差，该合同的签订实际上违背了被上诉人的真实意思，因此，原判对被上诉人要求撤销该合同的主张予以支持，于法有据，并无不当。”