2016年7月，张某某因生活通过福州仓山区麦田中介与周某某签订了《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务合同》。张某某向周某某购买福州市仓山区建新镇金域蓝湾家园XX#楼XX单元房屋，该房屋单元约为100平方米，张某某签订合同后支付了所有购房款，然而在9月份办理产权过户手续时发现2016年9月份时已被福州市鼓楼区人民法院因另一案查封冻结，房产因法院查封无法办理过户手续，买家张某某要求卖方周某某尽快解封，而卖方周某某又无法解封，买家张某某后委托本律师向法院起诉。

律师分析：能否通过起诉将房屋产权办理至买家张某某名下？

根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”从该条的规定来看，当买受人满足已支付全部价款，实际占有房屋，对未办理过户登记手续没有过错这三个要件的情况下，房屋不可以查封。但本案中房屋未实际交付，故起诉办理房屋过户手续的诉讼请求不合适。目前房屋已经被法院冻结，在解除冻结前房屋面临过户不能的局面，而现在卖家周某某又无法将房屋解封，如果坚持该诉讼请求，将会面临败诉的结果。

经过论证分析本案要起诉解除房屋买卖合同，要求对方承担合同约定的15万元违约金。

判决结果：

向仓山区人民法院起诉，经法庭审理后判决解除双方之间的买卖合同，卖方周某某承担15万元违约金并承担原告律师费、本案诉讼费。

案件总结：

本案中由于鼓楼区人民法院查封冻结在先，而卖方周某某又无财产可担保解冻，导致本案房屋过户不能，所幸张某某通过中介购房，购房款做第三方监管并没直接支付给卖方周某某，否则张某某可能面临钱房两空的局面。

在房产被查封后，出卖人与第三人还处于诉讼阶段，买受人这时可起诉出卖人继续履行合同。应当具体分析买受人与出卖人之间的房产买卖协议的效力，防止出卖人为逃避债务故意转移财产。法院可以根据双方签订的房产买卖合同、房产买卖的价格和合同履行情况、未办理房产过户手续的原因以及当前房屋实际占有状态去分析。在法院已审查买受人与出卖人存在真实的买卖关系，并且买卖合同已经实际履行，对于未办理产权过户手续买受人并没有过错的情况下，应当认定房产买卖合同的效力，支持买受人要求办理房产过户的诉求，对于买受人未支付的购房款，法院可以要求买受人不得将购房款支付给出卖人，责令买受人将款项交给提存机关。从司法实务中来看，对买受人要求继续履行合同的诉讼请求，不同法院也在不同的理解，裁判尺度并不统一。

购买房屋时应注意以下事项：

　1、购房前一定要去房产管理部门查询，有无登记情况与实际情况不符。

　　2、了解卖方是否为合法的房屋所有人。在房屋买卖交易过程中，买方的风险是要高于卖方风险的，如果卖方不是房屋的实际所有人，则会给买方造成损失。因此，买方做决定前一定要了解：①卖方是否拥有合法的房屋所有权证、土地使用权证，若土地证正在办理中，房屋的所有权证也应当具备;②若该房产属于夫妻共同财产，购买方还应当取得夫妻双方的同意。如果没有通过夫妻双方的同意，则买卖合同处于效力待定的状况，若无另一方的追认，该合同无效，会给购买方造成损失。

　　3、应实地查看房屋情况。只有实地查看房屋后，购房者才能了解房屋的情况，如是否被出租，以及是否存在结构变化等情况，如房屋结构与登记事实不符，导致无法过户。因为法律规定“买卖不破租赁”，即在房屋租赁关系存续期间，即使房屋所有权人将房屋转让与他人，对承租该房屋的人也不产生影响，买房人不能以其已成为房屋的所有人为由，否认原房屋租赁关系的存在并要求承租人搬出。

　　4、签订买卖房屋的格式合同时，要在合同中对房屋买卖的时间、房款支付方式等问题做明确约定。另外，建议购房者选择分期付款，尤其是二手房房屋买卖中，购房前可以先交付定金(根据法律规定，定金不得超过合同价款的20%)，同时，购房者还可以约定将购房的尾款放在房屋过户后再行支付。

　　5、在购买二手房时，购房者还需注意房屋的钥匙、家电、装修、租金等问题，同时，水电暖、物业等费用是否结清也需提前考虑。