作者：何伟杰律师

单位：北京中银（福州）律师事务所

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二手房买卖过程中，因一方违约，守约方要解除买卖合同，什么样的情况下能解除合同，解除合同如何通知都需要依法进行，否则守约方反而陷于不利处境。

先区分两种情况：

第一种情况：因一方迟延履行合同主要义务的情况下，守约方想解除合同，则首先应先催告对方履行合同义务，并给予对方合理的履行期限，未履行上述程序而直接提出解除合同的，反而本身可能构成违约，其解除合同的通知也没有效力。

第二种情况：对方违约已经符合法律及合同约定的解除合同条件下，守约方要解除合同，必须通知对方，未通知对方则解除合同不生效（也就是要有证据证明已经通知对方解除房屋买卖合同），如未经通知这一程序，即便对方违约则合同仍然不能解除。

对方对解除合同通知有异议，应在约定的异议期满期间向人民法院起诉，未约定异议期间的，应在解除合同通知到达之日起三个月内向人民法院起诉，超过期限的人民法院不予支持。

法律依据：

《合同法》第六十八条　应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：
　　（一）经营状况严重恶化；
　　（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；
　　（三）丧失商业信誉；
　　（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。
　　当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。

第六十九条　当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。

第九十三条　当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

第九十四条　有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

第九十五条　法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。

法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。

第九十六条　当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。

第九十七条　合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

第一百零八条　当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》

第二十四条　当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。

第二十六条　合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

解除合同的通知实务中一般以快递形式寄送给对方，因此在寄发快递时，要特别注意在快递面单上填写文字信息，要注明相关具体内容比如“催告张某某履行《房屋买卖合同》通知函”、“解除与张某某2017年5月1日签订的《房屋买卖合同》通知函”，并保留好快递单，邮政EMS等快递还有提供回单业务，也可以要求此项服务，向快递企业索要回单凭证。如果违约方拒收或抗辩未收到邮件，守约方保有以上凭证也可以证实确有向违约方寄达了解除合同通知等，实务中法院结合相关证据是可以采信的。